종로에 1000실 규모 시니어복합 타운…전체 3000가구로 탈바꿈

종로 창신역 1만평 부지 개발
아파트·오피스텔·시니어주거 3000가구
용적률 1200% 초대형 복합시설

[땅집고] 서울 도심 재개발의 난제로 꼽히던 종로구 창신3구역이 시니어타운이라는 파격적인 카드를 꺼내 들며 강북권의 새로운 랜드마크 ‘더 엣지 종로’로 탈바꿈한다. 공동주택 비중을 낮추고 시니어 주거 시설을 대폭 늘려 사업성을 높였다. 종로 한복판에 3000가구 규모의 초대형 복합단지가 현실화할 수 있을지 관심이 쏠린다.

◇창신3구역, 3000가구 신탁 방식으로 추진

13일 정비업계에 따르면 서울 종로구 창신동 412-1 일대에 위치한 창신3구역은 지하 8층~지상 49층 총 3000가구 규모로 탈바꿈할 계획이다. 창신역 기준 종로 남측 약 3만평 가운데 1만평(약 3만3480㎡) 규모의 도시정비형 재개발 사업지로 아파트 999가구, 시니어타운 1000실, 오피스텔 1000실이 들어설 예정이다. 용적률은 최대 1200%, 건물 높이는 최고 130m 수준이다. 조합원은 약 670명이다. 단지명은 ‘더 엣지 종로’로 도심 끝자락에서 새로운 주거 트렌드를 시작한다는 의미를 담았다.

조합 중심 개발이 아닌 신탁 방식을 도입해 속도를 높이겠다는 전략이다. 박상균 창신3구역 정비사업추진위원회 사무장은 “올해 상반기 중 우선협상대상자를 선정하고 연내 사업시행인가 신청을 목표로 하고 있다”며 “인근 9·10·11구역 및 숭인동 일대 신속통합기획 물량까지 합치면 이 일대에만 약 6400가구 규모의 미니 신도시급 주거 타운이 형성될 것이다”고 했다.

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◇동대문 상가에 막혔던 종로 재개발

당초 창신3구역은 일반 주거시설 2500가구 규모로 추진됐지만, 도심 상업지역 규제에 막혀 사업성이 크게 떨어졌다. 공동주택이 1000가구를 넘으면 공원 조성 의무가 발생하고, 용적률 400%를 초과할 경우 초과분의 절반을 공공임대로 공급해야 하기 때문이다. 2500가구를 유지할 경우 약 650가구를 공공임대로 내놔야 하는 구조였다.

결국 조합은 방향을 틀었다. 일반 아파트를 999가구로 제한하는 대신 시니어타운과 오피스텔을 대거 포함시키는 복합 개발로 전환했다. 이 과정에서 서울시가 2025년 도입한 ‘노인복지주택 인센티브’가 결정적 역할을 했다. 연면적의 20% 이상을 시니어 주거로 채우면 용적률과 높이 제한을 대폭 완화해주는 제도다. 창신3구역은 이를 활용해 용적률 1200%를 확보하고, 초고층 복합단지로 계획을 재설계했다.

과거 창신3구역은 동대문 신발상가 소유주들의 반대로 수년간 제자리걸음을 걸었다. 국유지 지상권만 가진 상가 특성상 권리금 문제가 얽혀 있었기 때문이다. 하지만 최근 2~3층 공실률이 50%를 넘어서며 상황이 급변했다. 임대 수입은 끊겼는데 공시지가 상승으로 연간 1300만원에 달하는 토지사용료와 관리비 부담이 커지자 상가 소유주들이 재개발로 돌아선 것이다. 상권 침체가 오히려 개발의 ‘기폭제’가 된 셈이다.

◇데이케어센터 갖춘 도심형 실버타운

핵심은 시니어타운이다. 청계천 인근에 배치되는 1000실 규모 시니어 주거는 단순한 고령자 주택이 아니라 의료·돌봄·커뮤니티 기능을 결합한 ‘도심형 복합 주거’로 설계된다. 단지 내에는 영화관, 사우나, 당구장, 탁구장, 카페 등 커뮤니티시설와 함께 데이케어센터가 들어설 예정이다. 건강 상태 변화에 따라 외부 시설로 이동하지 않고도 생활을 이어갈 수 있도록 했다. 운영은 리츠나 자산운용사 등에 일괄 매각한 뒤 임대 방식으로 진행하는 방안이 유력하다.

특히 이 단지는 ‘일하는 시니어타운’ 모델을 도입한다는 점에서도 차별화된다. 단지 내에서 약 250개의 일자리를 만들어 입주민이 직접 시설 운영에 참여하도록 하고, 이를 통해 커뮤니티 활성화와 관리 효율을 동시에 노린다는 구상이다. 과거 교외형으로 조성된 실버타운이 고립된 주거로 실패했던 경험을 반영해 도심 한복판에서 생활·의료·일자리를 결합한 구조로 진화한 것이다. 현재 국내 최대 실버타운은 서울 강서구 마곡동이 VL르웨스트로 810실 규모이다.

창신동 일대는 4개 지하철 노선 접근이 가능하고, 대학병원과 주요 대학, 종로 도심 인프라가 밀집해 있다. 박 사무장은 “해외 교포와 수도권 고령층을 동시에 겨냥한 ‘프리미엄 임대형 시니어 주거’ 수요가 충분할 것으로 예상한다”고 했다. /hongg@chosun.com