"아무도 안 산다더니 효자됐다"…'먹상가' 살려낸 결정적 한 수

[권강수의 상가투자 꿀팁] 노출 약점 뒤집는 전략…가격·업종·운영력이 성패 가른다

내부상가, 가격메리트가 확실해야
인터넷과 SNS, 어플도 필수
“보이는 상가”가 아니라 “찾아오는 상가”로

[땅집고] “여긴 절대 안 된다”는 말을 가장 많이 듣는 상품이 있다. 바로 내부상가다. 밖에서는 보이지 않고, 들어오기도 불편하다. 상가 투자자와 창업자 모두 기피하는 이유다. 그런데 역설적으로 이 내부상가가 ‘효자상가’로 바뀌는 사례도 적지 않다. 차이는 단 하나, 약점을 이길 수 있는 메리트가 있으냐에 있다.

주상복합이나 테마상가를 보면 건물 안쪽에 자리한 내부상가들이 있다. 외부와 연결된 창이나 출입구가 없어, 건물 안으로 들어오지 않으면 존재조차 알기 어렵다. 업계에서 ‘먹상가’라고 부르는 이유다.

문제는 구조다. 내부상가의 경우 기본 경쟁력인 노출성과 진입 편의성이 크게 떨어진다. 유동인구가 많은 입지라도 내부로 유입되지 않으면 의미가 없다. 이 때문에 장기간 공실로 남는 경우도 흔하다. 실제 투자자들이 내부상가를 아예 검토 대상에서 제외하는 경우도 많다.

◇가격이 모든 걸 뒤집는다

그럼에도 내부상가가 살아나는 첫 번째 조건은 명확하다. 월등히 싼 상가의 가격이다. 내부상가는 구조적으로 약점이 확실한 만큼, 가격에서 보상이 이뤄져야 한다. 매입가가 낮으면 상가투자자가 임대료를 그만큼 낮출 수 있고, 이는 창업자의 진입장벽을 낮춘다. 결국 투자자는 공실 리스크를 줄이고 창업자는 비용 부담을 낮추는 구조가 만들어진다.

문제는 단순히 “싸다”가 아니라 “왜 이 가격이 가능한지 납득 가능한 수준으로 싸야 한다”는 점이다. 단순 할인 수준으로는 내부상가의 약점을 극복하기 어렵다. 다만, 가격메리트의 확실성을 개인이 판단하기는 어려울 수 있으므로 상가투자 전문가나 창업 컨설턴트 등 전문가의 조언을 받는 것이 좋다.

◇ 찾아오는 업종만 살아남는다

두 번째 조건은 업종이다. 내부상가는 카페, 일반 음식점처럼 유동인구의 중요성이 높은 업종보다는 고객이 일부러 찾아오는 구조여야 한다. 다음 예시를 살펴보자.

내부상가에 투자한 한 지인이 수 년간 안정적 임대수익을 받을 수 있었다. 그런데 임차인이 운영하는 업종을 보니 타로였다. 이 타로마스터의 상담력이 뛰어나다보니 금방 입소문을 탔고 더 많은 손님들이 직접 찾아오는 구조가 형성됐다. 이렇게 되다 보니, 손님들이 건물 내부를 넘어서 외부 및 원거리에서도 찾아와 대기하는 일이 비일비재했다.

수 년 동안 성공적으로 가게를 운영한 타로마스터는 이후 따로 넓은 장소로 이동했고 내부상가지만 보유하고 있는 상가 가치가 높아진 상가주인은 공실없이 바로 새 임차인을 구할 수 있었다.

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◇운영력이 입지를 이긴다

마지막으로는 가장 중요한 운영력이다. 내부상가는 노출성과 진입편리성을 포기한 대신, 운영으로 승부해야 한다. 단골 고객 확보, 재방문 구조 설계, 예약·대기 시스템 운영 등을 포함해 SNS와 플랫폼 활용 유무가 성패를 좌우한다. 검색, 후기, 예약 앱 등을 통해 고객을 외부에서 끌어올 수 있다면 내부상가의 약점은 상당 부분 상쇄된다. 즉, 내부상가는 동선이 아니라 콘텐츠로 승부하는 상가라고 봐야 한다.

다만 투자자 입장에서는 한 가지를 반드시 고려해야 한다. 바로 환금성이다. 내부상가는 매수 수요가 제한적이기 때문에 매각이 쉽지 않을 수 있다. 대신 구조를 바꿔 가치를 높이는 전략도 있다. 예를 들어 후면 내부상가를 보유한 경우, 전면 상가를 추가 매입해 합호(통합)하면 전면 상가 수준의 임대료와 가치 상승을 기대할 수 있다.

시행사 시선알디아이 김대근 대표는 “후면 상가를 보유하였다면 자금동원여력이 가능할 경우 전면 상가를 매입하여 합호(상가 호수 합필)할 경우 하나의 상가로 임대하면 임대료 상승과 동시에 후면 상가 가격이 전면 상가 가격이 되므로 경제적 효과는 크다” 라고 했다. 결국 내부상가는 싸게 사서 맞는 임차인을 들이고 구조적 약점을 전략으로 바꾸는 상품이다. 그 만큼 실패 확률이 높은 상품이지만, 동시에 가장 큰 격차가 나는 투자처이기도 하다. /글=권강수 상가의신 대표, 정리=강시온 기자