서초동 100평 단독주택, 20억 낮춰도 안팔린 이유가…

[땅집고] 감정가보다 20억원 가까이 낮은 가격에도 주인을 찾지 못했던 서울 서초동 한복판 단독주택이 8개월 여만에 다시 경매에 나와 관심을 끌고 있다.

7일 땅집고옥션(▶바로가기)에 따르면 서초구 서초동 1603-53 서초우성빌리지 단지 내 건물면적 344.6㎡(104평), 대지면적 328㎡(약 99평) 단독주택이 오는 5월 7일 4회차 입찰을 진행한다. 감정가는 58억1631만원이며 사건번호는 2024타경114251이다.

1985년 지은 서초우성빌리지는 지하 1층~지상 2층짜리 단독주택 11채가 모여있다. 지하철 3호선 남부터미널역까지 걸어서 5분쯤 떨어져 있고 서초동 법조타운도 가깝다. 최근 전용면적 85평 주택이 37억여원에 팔린 것으로 알려졌다.

이 물건은 작년 7월 첫 경매를 시작했다. 당시 감정가는 58억1631만원으로 3.3㎡(1평)당 5587만원이다. 하지만 2히 유찰을 거쳐 37억여원까지 최저 입찰가가 떨어졌지만 주인을 찾지 못했다. 이어 같은 해 10월 최저 입찰가 29억여원에 4회차 입찰 진행 예정이었는데, 채권자 측 요청으로 재입찰이 결정됐다. 오는 5월 4회 입찰 최저가는 본래 감정가인 58억1631만원이다.

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업계에서는 감정가보다 20억원 낮은 가격에도 주인을 찾지 못한 이유를 복잡한 권리관계 때문이라고 분석한다. 등기부등본에 따르면 현재 이 주택에는 근저당·가압류 등을 합쳐 전체 채권액만 130억원을 넘는다. 매각물건명세서를 보면 대항력 있는 세입자도 존재해 낙찰시 보증금 인수 부담도 있다. 다만 올 2월 확인 결과, 전입세대가 없는 것으로 나타났다. 실제 권리관계는 추가 확인이 필요하지만 명도 리스크는 없는 것으로 보인다.

전문가들은 이번 물건에 대해 단독주택보다 대지 지분에 초점을 맞춰야 한다고 본다. 실제 이 물건에는 서초우성빌리지 전체 대지 3716㎡(약 1124평) 중 328㎡가 포함돼 있다. 감정평가액 58억원 중 57억원 이상이 토지 값이다. 건물은 1985년 준공해 위생·급배수·난방설비도 사용 가능 여부를 확인해야 할 정도로 열악하다.

전문가들은 가격 흐름, 유찰 횟수만으로 투자여부를 판단해서는 안 된다고 조언한다. 김기현 땅집고옥션 연구소장은 “서초동 100평 토지 경매 물건은 흔하지 않아 토지 중심의 자산가치 해석이 중요한 요소”라며 “실거주 목적보다 자산 운용 관점에서 접근해야 한다”고 했다. /raul1649@chosun.com