입력 : 2026.04.09 06:00
[땅집고] “예전에 역대급 분양 사기라고 유명했던 5000가구짜리 고양 아파트, 아직도 16년째 등기조차 못하고 있대요. ”
정부의 고강도 부동산 규제책에 내 집 마련 막차 수요가 폭증하고 있다. 서울 및 수도권 핵심 단지마다 집값이 오르며 최고가를 경신하고 있는 가운데, 집값이 최고점 대비 되레 떨어진 아파트가 있어 눈길을 끈다. 경기 고양시 덕이동에 있는 ‘하이파크시티’다. 2011년 1~5단지를 합해 총 5159가구가 한꺼번에 입주해 당시 ‘수도권 미니신도시’로 주목받았던 곳이다.
‘하이파크시티’ 1단지 전용 84㎡(34평)는 올해 1월 4억2000만원에 거래됐다. 2023년 9월 찍었던 최고가 4억6500만원보다 낮은 금액에 팔린 것. 과거 문재인 정부 시절 김현미 전 국토교통부 장관이 “우리 집 5억원이면 산다”는 발언을 하면서 낮은 집값으로 도마에 올랐던 아파트도 바로 이 곳이다. 단지가 고양 핵심 주거지인 일산신도시와 생활권을 공유하고 있으면서 경의중앙선 탄현역을 끼고 있어 서울 접근성도 괜찮다는 평가를 받는데도 집값이 회복할 기미를 보이지 않고 있는 이유가 뭘까.
◇사업 시작과 동시에 금융위기 터져…사기 분양 논란까지
부동산 업계에선 ‘하이파크시티’가 입주한지 올해로 16년째지만 아직도 사업이 최종 마무리되지 못한 탓에 집값 상승 여력이 떨어질 수 밖에 없다고 분석한다.
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‘하이파크시티’는 지역주택조합이 주도해 고양시 덕이동 일대 66만㎡(20만평)을 도시개발사업을 통해 건설한 대규모 아파트 단지다. 당시 덕이동 일대를 미니 신도시급 주거 단지가 개발하겠다는 목표로 2008년 착공에 돌입했다. 총 5개 단지로 구성하는데 이 중 1단지와 5단지 총 1556가구를 동문건설이 시공하고, 나머지 2~4단지 3316가구를 신동아건설이 맡았다.
사업이 시작한 2008년 글로벌 금융위기가 터지면서 부동산 시장이 빠르게 침체되자 ‘하이파크시티’도 건설 과정에서 여러 난관을 겪었다. 1·5단지를 시공하기로 했던 동문건설이 워크아웃 절차를 밟으면서 시공권을 IPARK현대산업개발에 넘겨주고, 신동아건설도 비슷한 어려움으로 워크아웃에 빠졌던 것. 사업을 위해 시행사인 드림리츠가 대주단에 1조원 이상 사업비를 빌렸고 조합 역시 시행사에 1400억원을 차입했는데, 부동산 경기 악화로 분양이 어려워지면서 금융권이 기한이익상실을 통보해 PF가 중단되기도 했다.
이런 가운데 ‘하이파크시티’가 과대 광고로 수분양자를 기만했다는 불만까지 터지면서 사업이 난항을 겪었다. 2007년 말 분양하며 각종 광고·홍보물에 ▲2010년 덕이IC 2010년 완공 ▲단지 내 영어마을 건립 ▲V자형 설계로 조망권 확보 등을 내세웠지만 실상은 전혀 달랐다는 주장이 쏟아져나온 것.
당시 광고에선 ‘하이파크시티’ 인근에 덕이IC가 신설될 예정이라 서울 접근성이 좋아진다고 홍보했다. 하지만 도시계획상 이 같은 사업 추진 내용이 전혀 없었던 것으로 드러나 사기 분양 논란이 터졌다. 또 조망권 확보를 위해 채택했던 V자 설계 때문에 옆집과 안방 창문이 90도로 마주보고 있는 데다 거리도 3m로 가까워 남의 집이 다 들여다보여 사생활 침해 문제가 제기됐다. 단지 내 들어서기로 했던 영어마을에 대해서도 행정당국이 불법이라고 선을 그었는데도 홍보를 계속해 교육 차원에서 아파트를 분양받았던 학부모들의 항의가 빗발치기도 했다.
총 5159가구 아파트가 모두 2011년 완공했지만 수분양자들은 입주를 거부하며 집단 소송을 제기했다. 당시 ‘하이파크시티’가 고양시 일대 아파트보다 3.3㎡(1평)당 300만~500만원 비싼 금액에 분양했는데도 홍보 내용이 지켜지지 않는다면 명백한 사기 분양이라는 주장이었다.
◇16년째 대지권 등기 못해…시행사-고양시 모두 능력 부족 지적
분양한지 20년이 되어가는 만큼 현재 사기 분양 논란은 잦아들었지만 또 다른 문제로 ‘하이파크시티’ 수분양자들이 어려움을 겪고 있다. 올해로 입주 16년째인데도 집주인들이 대지권 등기를 못하면서 재산권을 제대로 행사하지 못하고 있는 것. 2011년 3월 사용 승인을 받아 입주는 진행했지만 건물에만 소유권 등기가 가능하고, 토지는 과거 사업을 시작했을 때와 동일하게 공동 소유로 묶여있는 상황이다. 쉽게 말해 이 이파트를 사더라도 건물은 가질 수 있어도 땅은 내 것이 아니라는 말이다.
시행사와 조합이 ‘하이파크시티’ 도시개발사업을 환지 방식으로 추진하다보니 이 같은 문제가 불거졌다.
환지 방식 도시개발사업으로 아파트를 짓는 경우, 관련 규정에 따라 최종 환지처분 공고 및 처분이 완료된 이후라야 대지권 등기를 설정될 수 있다. 그런데 ‘하이파크시티’ 사업 주체가 관련 행정 조건을 채우지 못하면서 준공 인가와 대지권 등기를 못하고 있는 상황이다. 조합과 고양시가 사업지 내 국유지 무상 귀속에 대한 협의점을 못 찾고 있는 데다 쓰레기 자동 집하 시설 기부채납 문제 등 여러 문제까지 해결하지 못한 탓이다.
고양시는 ‘하이파크시티’가 대지권 등기 단계를 밟으려면조합이 최종 사업비와 재원조달계획을 확정한 뒤 실시계획과 환지계획 변경을 신청하고, 준공검사 신청과 환지처분까지 마무리해야 한다고 주장한다. 업계에선 애초에 조합이 복잡한 도시개발사업을 수행할 능력이 부족했을 뿐더러, 고양시 역시 제대로 행정 지원하지 않았던 결과라고 있다.
결국 집주인들만 재산권 피해를 보고 있는 상황이 16년째 지속되고 있다. 아파트에 대한 온전한 소유권이 없다보니 주택 소유자마다 담보 설정이나 주택 연금 가입에 제약을 겪고 있는 것으로 전해진다.
신현철 고양특례시의회 의원은 지난 3월 열린 고양시의회 제 302회 임시회 제 1차 본회의에서 “(집주인들이) 세금은 꼬박꼬박 내고 있지만 정작 권리는 완성되지 않은 상황은 명백한 행정 불균형이다. 단순한 행정 지연이 아니라 시민의 재산권이 장기간 미완성 상태에 놓여 있는 심각한 문제”라며 ‘하이파크시티’ 대지권 등기 완료를 위한 추진 일정과 로드맵, 농림축산식품부 소관 국유지 무상귀속 문제 해결, 유사 사례 재발 방지 대책을 요구했다. /leejin0506@chosun.com