맛집 망한 이유 알고보니...주차와 엘리베이터

[권강수의 상가투자 꿀팁] 매출은 동선에서 결정된다…상가 흥망 가르는 결정적 변수

번듯한데 장사는 안 된다
상가 망치는 보이지 않는 함정
주차장·엘리베이터 확인해 고객 동선·편의성 따져야

[땅집고] 건물도 번듯하고 음식도 맛있는데 왜 장사가 안 될까. 아무리 인테리어가 화려하고 메뉴가 훌륭해도 고객이 재방문을 하지 않겠다고 결심하는 순간은 따로 있다. 손님 입장에서 보면 답은 의외로 단순하다. 차를 세울 곳이 없거나, 엘리베이터를 찾기 어렵거나, 기다리는 시간이 길면 그 건물은 다시 찾지 않는다. 점포 안으로 들어가기 전에 이미 재방문 여부가 어느정도 결정되는 셈이다.

주차장과 엘리베이터는 점포 내부에 위치하지는 않지만, 해당 상가를 이용하는 편리함과 불편함을 결정짓는 결정적 요소다. 결국 이 한 끗 차이가 고객의 방문 여부를 결정한다.

상가 투자자들은 통상 입지와 분양가, 업종 등을 최우선 순위로 따지지만, 건물에 들어오는 경험이 매출을 좌우하는 경우가 많다. 장사가 되는 자리인지 아닌지는 결국 고객이 얼마나 쉽게 들어오고, 불편 없이 머물 수 있는지에서 갈린다. 그 출발점이 바로 주차장과 엘리베이터다. 점포도 중요하지만 고객의 발이 닿는 주차 대수 여부와 엘리베이터 동선을 꼼꼼히 확인해야 한다. 임차인이 돈을 잘 벌 수 있는 여건을 갖춰야 투자자의 수익도 보장되기 때문이다.

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◇주차 편의성, ‘맛집도 망하게 하는 변수’

먼저 주차장은 상권의 성패를 가르는 변수로 떠올랐다. 특히 음식점이나 병원, 학원처럼 체류 시간이 긴 업종일수록 주차 여건은 매출과 직결된다. 맛과 서비스가 뛰어난 매장도 주차가 불편하면 발길이 끊기는 사례는 이미 상권 곳곳에서 반복되고 있다.

문제는 주차 공간이 넉넉해 보이는 건물과 실제로 쓸 수 있는 건물이 다르다는 점이다. 대표적으로 주의할 곳이 주상복합 건물. 주상복합의 경우 주차 대수가 충분해 보여도 주거 동선과 분리돼 상가 방문객 차량 출입이 제한되는 경우가 적지 않다. 이럴 때 상가 경쟁력은 급격히 떨어진다. 단순한 대수보다 방문객이 자유롭게 이용할 수 있는 구조인지가 더 중요하다. 필요하다면 인근 유휴 주차장 확보나 발렛 서비스 같은 보완책까지 검토해야 한다.

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◇긴 대기시간에 고객은 돌아선다

엘리베이터는 2층 이상 상가의 ‘숨은 목’이다. 입지는 좋아도 엘리베이터가 불편하면 유동인구는 위로 올라가지 않는다. 위치가 눈에 띄지 않거나, 대기 시간이 길고 혼잡도가 높으면 고객은 자연스럽게 발길을 돌린다.

그래서 최근에는 상가 전용 엘리베이터를 따로 두는 사례가 늘고 있다. 주거용과 동선을 분리해 이동 시간을 줄이고, 접근성을 높이기 위한 전략이다. 여기에 엘리베이터 내부를 광고 공간으로 활용해 상가 인지도를 높이는 방식도 병행된다.

동선의 디테일도 중요하다. 엘리베이터에서 내린 뒤 첫 번째로 마주치는 점포, 특히 우측에 위치한 자리에는 자연스럽게 시선과 발길이 쏠린다. 같은 층이라도 어디에 붙어 있느냐에 따라 매출 격차가 벌어지는 이유다.

결국 상가의 가치는 점포 내부가 아니라 들어오는 길에서 먼저 판가름 난다. 주차장과 엘리베이터는 부수적인 시설이 아니라, 고객을 끌어들이는 1차 관문이다. 이 관문을 어떻게 설계했느냐가 상가의 흥망을 가르는 시대다. /글=권강수 상가의신 대표, 정리=강시온 기자