5억 분담금 발목 잡았던 노원 '미미삼', 50층 초고층으로 변신

[땅집고] 서울 노원구 월계동 ‘미미삼(미성·미륭·삼호3차)’ 재건축이 오랜 표류 끝에 정비계획 공람 단계에 들어서며 본격적인 사업 추진의 신호탄을 알렸다. 강북권 최대 규모의 역세권 복합개발이 동시에 진행되는 핵심 입지라는 점에서 향후 가치 상승 기대감도 커지고 있다. 다만 수억원대 추가 분담금과 공사비 상승 부담이 변수로 남아 있어 일부 입주민들의 고민은 여전히 이어지는 분위기다.

◇ “안전진단만 1년7개월”…번번이 발목 잡힌 재건축

미미삼은 1986년 준공된 3930가구 대단지로 강북권 최대 ‘재건축 후보지’로 꼽혀 왔다. 비슷한 시기에 시작한 인근 재개발 구역은 이미 입주가 완료된지 오래다.

해당 아파트는 2021년 11월 예비안전진단을 통과했지만 이후 정밀안전진단에서 강화된 기준에 막히며 재건축 확정까지 1년 7개월이 걸렸다. 대단지임에도 불구하고 안전진단 문턱을 넘는 데 예상보다 긴 시간이 소요되면서 사업 추진 동력이 크게 약화됐다. 여기에 소형 평형 위주로 구성된 구조 탓에 일반분양 물량이 적어 사업성이 떨어진다는 지적이 일면서 기존 용적률도 발목을 잡았다.

가장 큰 갈등은 추가분담금이었다. 정비계획이 구체화된 2024~2025년경, 전용 59㎡ 소유주가 84㎡를 배정받을 경우 약 5억원 안팎의 분담금이 예상되면서 조합원 반발이 거셌다. 당시 원자재 가격 인상과 인건비 상승으로 총 사업비가 급증하면서 조합원 부담이 크게 늘어나게 됐고, 동시에 2024년 초 실거래가는 3억원 이상 하락하기도 했다.

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◇ 6103가구·최고 50층 강북 미니신도시

이런 우여곡절 끝에 드디어 재건축 물꼬가 트이기 시작했다. 2023년 6월 정밀안전진단에서 E등급을 받으며 재건축이 최종 확정됐다. 지난달 29일 정비 업계에 따르면 서울시 노원구청장은 ‘월계시영아파트 재건축 사업 정비 구역 지정 및 정비 계획 수립(안)’ 공람을 공고했다.

정비계획안에 따르면 미미삼은 최고 50층, 6103가구(공공임대 452가구) 규모로 탈바꿈한다. 일부 부지는 준주거지역으로 종상향돼 용적률 500%가 적용되는 주거복합 개발도 예정돼 있다. 일반분양 물량은 약 1700가구 수준이다. 인근 ‘삼호4차’(1239가구)도 같은 날 정비계획 공람에 들어가면서 일대 재건축이 동시에 속도를 내는 분위기다.

◇ 공사비 2.6조…조합원 부담 우려도

다만 공사비(약 2조6000억원) 대비 일반분양 수입이 부족해 조합원 추가 부담은 불가피할 전망이다. 국내 부동산 커뮤니티 ‘부동산스터디’에 올라온 추정치에 따르면, 일반분양 물량은 약 1651가구로 예상되며 이 가운데 상당수가 17평형(672가구), 21평형(685가구) 등 중소형에 집중될 것으로 보인다. 일반분양가를 향후 시세 상승 기대를 반영해 3.3㎡(1평)당 5500만원 수준으로 가정할 경우, 총 일반분양 수입은 약 1조8237억원 수준에 그친다. 이는 공사비 대비 약 8500억원가량 부족한 금액이다.

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승승현 도시와경제 대표는 “미미삼이 입지 자체는 좋아 지역 내 기대감은 분명히 있다”면서도 “대규모 재건축은 일정 수준 이상의 수익이 확보돼야 사업이 속도를 낼 수 있다”고 말했다. 이어 “최근 시장 규제 기조를 감안하면 조합원 분담금이나 각종 비용 부담이 커 당장 사업 추진에는 제약이 따를 수 있다”고 했다.

특히 노원·도봉·강북 등 이른바 ‘노도강’ 지역 특성도 변수로 지목했다. 송 대표는 “이 지역은 강남과 다르게 투자 수요보다는 실거주 중심 시장이어서, 재건축에 따른 5억원 이상의 추가 분담금을 감당할 수 있는 수요층이 얼마나 유입되느냐가 중요하다”고 설명했다. 다만, 미미삼 같은 경우에는 주변 시세가 오르면 분담금이 부담이 되지 않을 수 있어 장기적으로 지켜봐야 한다는 시각도 나온다.

◇ 1만가구 신축벨트…·GTX 호재

단지 맞은편과 삼호4차 건너편에는 2028년 7월 입주 예정인 3032가구 규모 ‘서울원 아이파크’가 들어선다. HDC현대산업개발은 광운대역 일대에 대단지 아파트를 비롯해 5성급 호텔, 복합 쇼핑몰, 오피스 등을 조성하는 사업을 추진 중이다. 여기에 GTX-C 노선 개통까지 예정돼 교통 여건도 크게 개선될 전망이다.

이러한 덕에 가격 상승 흐름도 뚜렷하다. 부동산 빅데이터 플랫폼 호갱노노에 따르면, 미미삼 전용 59㎡는 지난 2월 11억원에 거래됐고, 전용 33㎡는 지난달 7억4000만원에 손바뀜되며 한 달 새 1억원 넘게 뛰었다. 2028년 입주 예정인 서울원 아이파크 역시 신고가 행진을 이어가고 있다. 전용 84㎡는 지난달 17억7300만원에 거래되며 직전 거래 대비 약 3억원 상승했다. 노원구 한 공인중개업소 관계자는 “토지거래허가구역 지정 이후 대부분 지역에서 거래가 주춤했지만, 노원구는 비교적 선방하는 분위기”라며 “재건축 기대감이 있는 미미삼이나 신축 프리미엄이 붙은 서울원 아이파크는 ‘매물이 없어 못 판다’는 말이 나올 정도”라고 했다. /kso@chosun.com