거품 빠지자 28명 우르르, '가양동 19평' 석 달 만에 1억 번 비결

[땅집고] 서울 강서구 가양동의 입주 33년차19평형 아파트를 낙찰받은 뒤 석 달만에 되팔아 1억원 넘는 차익을 거둔 단타 성공 사례가 나왔다. 감정가 거품이 빠진 상태에서 재건축 호재가 생기고 이른바 한강변 가성비 단지라는 장점이 부각되면 28명이 치열한 입찰 경쟁을 벌였다.

3일 땅집고옥션(☞바로가기)에 따르면, 해당 물건은 강서구 가양동 1485 ‘가양6단지’ 아파트 610동 12층, 전용면적 49㎡(19평형)이다. 사건번호는 2022타경6086이다. 가양6단지는 1992년 준공한 지상 15층 15개동 1476가구다. 해당 물건은 침실 2개, 거실, 욕실 등을 갖춰 2~3인 가구가 살기에 적합하다.

서울남부지법이 2022년 12월 경매 개시를 결정했다. 2023년 11월 감정가 9억1700만원에 1차 입찰을 진행했지만 응찰자가 없어 유찰했다. 같은 해 12월 진행할 예정이던 2차 입찰은 기일 변경됐다. 지난해 2월 다시 진행한 2차 입찰에서도 주인을 찾지 못했다가 4월 3회차 입찰에 28명이 대거 몰렸고 7억3600만원을 써낸 A씨가 낙찰받았다. 최저 입찰가격인 5억8688만원보다 약 1억5000만원(25%) 높고, 감정가보다는 20% 정도 낮은 금액이다.

해당 물건은 세입자가 없어 명도 리스크가 존재하지 않았지만 시세보다 높은 감정가로 인해 장기간 주인을 찾지 못했다. 감정평가서에 따르면 가양6단지 19평형 시세는 감정평가가 이뤄진 2023년 1월 기준 9억원대 초반이었다. 하지만 1회차 입찰이 진행된 2023년 11월에는 7억원대 후반까지 떨어졌다.

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그런데 지난해 시장 상황이 달라졌다. 가양6단지가 재건축 기대주로 주목받으면서 거래량이 늘고 시세도 상승세로 돌아선 것. 재건축 가능 연한인 30년을 넘었고 노후계획도시 특별법을 적용한 재건축도 가능한 상황이기 때문이다. 현재 용적률은 192%이다. 서울시는 작년 2월 가양택지지구에 대해 재건축 계획 수립에 필요한 '지구단위계획 재정비·기본계획' 관련 연구용역을 발주했다.

가양6단지는 입지 여건도 우수하다는 평가다. 지하철 9호선 급행열차가 정차하는 가양역에서 걸어서 약 8분 거리에 있고, 단지 앞에 가양초등학교와 경서중학교가 있다. 고층에서 한강 조망도 가능한 데 상대적으로 저렴한 시세 때문에 ‘가성비 한강변’ 아파트로 불리기도 한다.

이 물건을 낙찰받은 A씨는 약 석 달 후인 7월 8억5000만원에 재매각했다. 단순 시세차익만 1억1400만원을 남겼다. 세금·중개수수료 등 각종 비용을 제외하면 순이익 6843만원을 기록했다. 부동산등기부등본에 따르면, A씨는 낙찰 후 총 투입 비용의 59% 정도인 4억5000만원을 대출받아 실제 자기자본은 3억여원만 투입했다. 자기자본 수익률(ROE)로 보면 22%였다.

전문가들은 이번 사례가 아파트 경매에 도전할 때 감정가와 시세도 중요하지만 향후 재건축 가능성 등 개발 호재도 눈여겨봐야 한다는 점을 보여준다고 했다. 김기현 땅집고옥션 연구소장은 “감정시점과 입찰시점 가격 차이로 초기에는 여러 번 유찰했지만 재건축 추진 가능성과 대출 규제 기조 속에서 시세가 상승한 점을 잘 파악해 성공한 투자”라고 했다.

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