고척동 11평 빌라 투자로 5개월 만에 5000만원 번 비결?

[땅집고] “임차권 등기가 있는 주택이라 망설였는데…. 알고보니 ‘무하자’ 물건이었네요.”

서울 구로구 고척동의 11평짜리 다세대주택(빌라)을 경매로 낙찰받은 후 5개월 만에 되팔아 5000만원대 시세 차익을 거둔 사례가 나왔다. 언뜻보면 임차권 등기가 설정된 위험한 물건처럼 보였지만 실제로는 보증금 인수 부담이 없어 8명이 입찰할만큼 경쟁도 치열했다.

29일 땅집고옥션(☞바로가기)에 따르면 해당 물건은 구로구 고척로31길 92 수명그린빌 5층, 전용면적 약 37㎡(약 11평)다. 사건번호는 2024타경126007이다.

2018년 준공한 지상 5층짜리 빌라다. 거실과 주방, 침실이 분리된 형태로 1~2인 가구가 거주하기 적합한 전형적인 도시형생활주택이다.

이 물건은 감정가 2억8008만원에서 시작해 두 차례 유찰을 거친 뒤 3차 입찰에서 2억3136만원에 낙찰됐다. 감정가 대비 83% 수준이어서 적정한 낙찰가로 보였다. 하지만 임차권 리스크가 존재한다는 점에서 선뜻 입찰하기 어려웠던 물건이다.

실제 등기부에는 보증금 2억4500만원에 임차권등기가 설정돼 있다. 이 경우 낙찰자가 보증금을 인수할 수 있어 투자자들이 기피하는 게 일반적. 하지만 이 물건은 달랐다. 주택도시보증공사(HUG)의 대항력 포기 확약서가 있었다. 매수인에 대한 대항력을 포기하고, 우선변제권만 행사한다는 것. 임차권등기 역시 말소에 동의하는 조건이 붙으면서 낙찰자가 보증금을 떠안지 않는 구조가 된 것이다.

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겉으로는 ‘위험 물건’처럼 보였지만, 실제로는 권리 리스크가 제거된 이른바 ‘클린 물건’으로 바뀐 셈이다. 이 때문에 입찰에는 총 8명이 몰렸다. 차순위 입찰가도 2억1800만원 수준으로 낙찰가와 큰 차이가 나지 않았다.

가격 경쟁력도 뚜렷했다. 땅집고옥션 AI 추정 시세는 약 2억8000만원으로, 낙찰가는 시세 대비 약 83% 수준이었다. 입지도 나쁘지 않다. 이 빌라는 인근에 세곡초·개봉중 등 학교와 고척근린공원·고척시장 등 편의시설이 많고 대중교통 이용도 무난해 실거주 수요가 꾸준한 지역이다.

낙찰자는 약 5개월 뒤인 작년 8월 2억9000만원에 매각했다. 단순 매각차익은 약 5860만원. 취득세와 중개수수료, 금융비용, 세금 등을 제외한 순이익은 약 4100만원이다. 낙찰가의 절반 정도를 대출로 활용해 실투자금을 약 1억2200만원 수준으로 낮췄고, 이를 통해 자기자본 수익률(ROE)은 약 33%를 기록했다.

이번 사례는 임차권등기나 보증금 규모만 보고 접근을 포기할 것이 아니라, 실제 권리 구조를 면밀히 분석해야 한다는 점을 보여준다. 김기현 땅집고옥션 연구소장은 “이 사례는 HUG 개입 물건처럼 겉보기와 실제 위험도가 다르면 오히려 경쟁이 제한되면서 가격 메리트를 확보하는 기회가 될 수 있다”고 했다.

다만 김 소장은 “임차권, 배당, 대항력 포기 여부 등에 따라 결과가 크게 달라질 수 있어 사전 권리 분석이 필수”라고 했다.

땅집고옥션(☞바로가기)은 경매 초보자도 쉽게 배울 수 있도록 무료 특강을 정기적으로 열고 있다. 실전 성공·실패 사례 중심으로 물건 선별과 입찰 전략을 알려주는 ‘왕초보 집중 케어 프로그램’도 운영 중이다. 카카오톡 오픈카톡방에서 ‘땅집고옥션’을 검색하면 관련 정보를 확인할 수 있다. /pkram@chosun.com