"입주 1년인데 대출 안 나와" 등기 막힌 성북구 2800여가구, 무슨일

[땅집고] “금리 낮출 기회가 여러 번 있었는데 전부 놓쳤어요. 이사 온 지 1년이 다 돼가는데 등기가 안 되니까 아무것도 못 합니다. 그 손해를 누가 책임지나요” (서울 성북구 장위자이레디언트 입주민 김모씨)

서울 성북구 장위뉴타운 내 대단지 아파트 ‘장위자이레디언트’ 입주민들이 최근 소유권 이전등기 지연에 반발해 조합 상대로 집단소송을 준비 중이다. 입주가 시작된 지 약 1년이 지났지만 최종 사용승인이 나지 않아 소유권 등기이전을 못해 재산권 행사가 사실상 불가능한 탓이다.

성북구 장위동 62-1 일대 장위4구역을 재개발한 장위자이레이언트는 지하 3층~지상 31층 31개 동 총 2840가구다. 지하철 6호선 돌곶이역 초역세권이다. 지하철 1·6호선 석계역도 도보권이다.

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◇입주 1년 넘었지만 소유권 이전 못해

해당 단지는 2025년 3월 임시사용승인을 받아 입주를 시작했지만, 1년여 지난 현재까지 최종 사용승인을 받지 못했다. 재개발 사업 특성상 행정 절차가 복잡하다는 점을 감안하더라도 “1년 지연은 과도하다”는 불만이 커지고 있다.

문제는 단순한 행정 지연이 아니라는 점이다. 등기가 불가능한 상태가 이어지면서 주택담보대출 전환 불가, 금리 재협상 제한, 매매 사실상 불가, 증여 및 담보 설정 불가 등 재산권 행사가 전반적으로 막히고 있다. 특히 금융 부담이 가장 크다. 금리 변동기에도 대출 갈아타기가 불가능해 입주민들의 불만이 폭발하는 분위기다.

◇도로·공원 등 기반시설 정비 안 끝나 준공 보류

재개발 단지는 통상 사용승인, 소유권 보존등기, 이전고시 및 청산 그리고 개별 이전등기 순으로 진행된다. 하지만 이 단지는 최종 사용승인이 지연되면서 이후 절차가 전면 중단됐다. 직접적인 원인은 단지 외부 기반시설 공사 미완료로 보여진다. 도로, 공원, 녹지, 상하수도 등 정비기반시설이 완공되지 않으면서 행정적으로 준공 승인이 보류된 것.

성북구는 당시 소음·안전 문제 등을 이유로 입주 연기 또는 대책 마련을 요구했고, 이후 조합의 안전대책을 전제로 임시사용승인을 허용했다. 즉, 아파트 자체는 입주 가능한 상태였지만 주변 인프라가 발목을 잡은 셈이다.

기반시설 지연의 배경에는 공사비 갈등이 있었다. 조합과 시공사는 공사비 증액 문제로 충돌했고, 2024년 9월에는 공사 중단 가능성까지 거론됐다. 시공사는 원자재 가격 상승과 설계 변경 등을 이유로 약 490억원 증액을 요구했지만, 조합은 150억원만 인정하며 갈등이 장기화됐다. 이후 서울시와 성북구 중재로 약 305억원 수준에서 합의했지만, 공정이 지연되며 외부 기반시설 공사까지 영향을 받은 것으로 분석된다.

◇ 입주민들 집단소송 채비…조합 책임 인정되나

최근 판례를 보면 등기 지연에 대해 조합 책임이 인정되는 사례가 늘고 있다. 서울 송파구 헬리오시티는 보존등기 지연으로 입주 후 2년가량 소유권이전등기를 하지 못했다. 이에 입주민 500여명이 소송을 제기해 약 8억6000만원 배상 판결을 받았다. 또 성북구 래미안장위포레카운티 역시 지난 2020년 등기 지연 손해배상 소송에서 약 4억원 배상 판결이 내려졌다. 또 다른 사례인 서울 마포구 공덕자이아파트는 2015년 준공 뒤에도 현금청산자와의 소송이 길어지며 이전고시와 등기가 늦어졌고 그 사이 주변 단지보다 가격이 낮게 형성되는 모습이 나타났다.

김예림 변호사는 “최근 판례를 보면 등기 지연 기간이 2년 이상으로 길어질 경우 법원은 조합의 손해배상 책임을 인정하는 경향이 있다”며 “이 경우 사업 지연에 대한 조합의 고의 또는 과실이 있다고 판단하는 것”이라고 했다. 이어 “특히 정비기반시설 미완료로 사용승인이 지연되는 경우는 사업 일정 관리 실패로 평가될 가능성이 높다”며 “기반시설 공사는 일정 예측이 가능한 영역인 만큼 제때 완료하지 못했다면 조합 책임으로 볼 여지가 크다”고 말했다.

다만 조합 측이 책임을 피할 여지도 있다. 김 변호사는 “지자체 인허가 지연, 외부 민원 등 불가피한 사유로 지연됐다는 점을 입증할 경우 책임이 제한될 수 있다”면서도 “실무상 이런 사유가 인정되는 경우는 많지 않은 편”이라고 했다.

손해배상청구 주체와 관련해서도 주의가 필요하다. 김 변호사는 “일반분양자는 조합과 별개의 계약 당사자이기 때문에 손해배상 청구가 비교적 명확한 반면, 조합원은 조합의 구성원이라는 특성상 청구가 제한될 수 있다”며 “조합을 상대로 손해배상을 받더라도 결국 비용을 다시 분담하는 구조가 될 수 있다”고 했다. 또 “손해배상 청구는 입주 여부와 무관하게 가능하지만, 실제로는 금융 부담 등 손해를 입증하기 쉬운 입주자 중심으로 소송이 이뤄지는 경우가 많다”고 덧붙였다. /kso@chosun.com