'서반포' 이름값 어디까지…국평 27억도 가뿐하다는 '이 동네' [르포]

[땅집고] 서울 지하철 9호선 동작역 8번 출구에서 5분 남짓 완만한 오르막을 따라 걷다 보니 도로 한쪽을 길게 둘러싼 가림막이 시야를 가로막았다. ‘동작구’ 문구가 곳곳에 새겨진 형형색색 펜스 너머로는 흙먼지가 이는 절개지와 중장비 흔적이 어렴풋이 보였다. 이곳은 서울 동작구 흑석동 일대 ‘흑석11구역’ 재개발 사업지다. 지난달 실착공에 들어가며 본격적인 공사 단계에 진입했다.

◇ 한강 옆 마지막 노른자…흑석 11구역 실착공

현장 앞 왕복 도로에는 공사 차량을 포함한 차량이 쉴 새 없이 오갔다. 버스와 승용차가 빠르게 지나가는 사이, 인도에는 ‘출차주의’ 경고문이 연달아 붙어 있었다. 공사 차량이 수시로 드나드는 탓이다. 한쪽에는 미세먼지 농도와 소음을 실시간으로 표시하는 전광판이 설치돼 있었는데, 수치는 각각 16.9㎍/㎥, 40dB 후반대를 가리켰다.

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펜스 위로는 방음벽과 가림막이 이중으로 둘러쳐져 있었고, 그 뒤편으로는 절개된 언덕과 파란 방수포로 덮인 토사가 눈에 들어왔다. 인근 명수대현대아파트 주민으로 버스를 기다리던 전모(62)씨는 “요즘은 철거가 끝나고 본격 공사 준비 단계라 트럭 이동이 많다”며 “현장을 보면 이제야 착공이 실감 나지만, 이곳이 어떻게 바뀔지는 아직 상상이 잘 안 된다”고 말했다.

‘흑석11재정비촉진구역’은 한강과 맞닿은 입지에 강남 접근성까지 갖춘 ‘흑석뉴타운’ 핵심 구역으로 꼽힌다. 대우건설이 하이엔드 브랜드를 적용한 ‘써밋 더힐’로 공급할 예정이다.

◇ 분양가 ‘반포급’…3.3㎡당 8000만원설

이 단지는 지하 6층~지상 16층, 30개동, 총 1515가구(임대 266가구·일반분양 424가구) 규모다. 2021년 시공사 선정 당시 공사비는 약 4500억원(3.3㎡당 540만원 수준)이었다. 하지만 최근 공사비는 7022억9100만원으로 48% 가까이 급등했다. 공사 기간도 43개월에서 49개월로 6개월 늘어났다. 건설비 상승 여파가 그대로 반영된 셈이다.

이 같은 비용 증가는 분양가 상승 압력으로 이어지고 있다. 조합 내부에서는 전용 59㎡가 3.3㎡당 약 8400만원, 84㎡는 8100만원 수준이 거론된다. 익명을 요구한 한 조합 관계자는 “84㎡는 사실상 일부 저층 라인만 남아 있어 가격이 상대적으로 낮게 형성된 것”이라며 “확정가는 아니지만, 인근 단지 사례를 고려하면 더 올려야 한다는 의견도 있다”고 전했다. 또 한 관계자는 “실제로 인근에서 최근 분양된 ‘이수역 힐스테이트’ 단지가 평당 8000만원 수준에서 완판되면서 기대치가 높아진 상황”이라고 했다. 이렇게 될 경우 국민평형 기준 분양가는 27억원 안팎에 이를 것으로 보인다.

오는 31일 특별공급을 시작으로 청약에 들어가는 강남역·양재역 인근 ‘아크로 드 서초’가 3.3㎡당 약 7800만원 수준으로 분양되는 점을 감안하면, 흑석11구역의 분양가가 이보다 더 높게 책정되는 것은 시장에서도 납득하기 어렵다는 지적이 나온다. 대우건설 관계자는 “분양가가 과도하게 높아질 경우 미분양 우려도 고려하지 않을 수 없다”고 말했다.

◇ “한강 보이긴 할까” 조망 두고 엇갈린 평가

입지 자체는 분명 강점이다. 한강과 인접하고 지하철 9호선, 중앙대학교·중앙대병원 등이 가까워 주거 선호도가 높은 지역이다. 다만 단지 전면부에 기존 ‘한강현대아파트’가 자리 잡고 있어 일부 세대는 한강 조망이 제한될 가능성이 제기된다. 특히 중저층에서는 기대 대비 체감도가 떨어질 수 있다는 분석이다.

흑석11구역은 2022년 관리처분인가 이후 빠르게 이주와 철거를 마치고 본공사에 들어갔다. 입주는 2030년 4월 예정이다. 흑석동 아파트 재개발 전문인 D공인중개사 이 대표는 “흑석뉴타운 자체가 워낙 희소성이 있어 매물 자체가 거의 없다”며 “가격이 높더라도 결국 수요는 붙을 것”이라고 말했다. 다만 그는 “진짜 반포 수준으로 평가받으려면 가격뿐 아니라 조망, 브랜드, 생활 인프라까지 모두 갖춰야 한다”고 덧붙였다. /kso@chosun.com