고촌-풍무-장기-운양-검단 중 5호선 연장선 1등 수혜지역은 어딜까?

[땅집고] 서울 지하철 5호선 김포·검단 연장 사업이 예비타당성조사를 통과하면서 수도권 서북부 부동산 시장의 시선이 김포와 검단으로 쏠리고 있다. 김포골드라인 과밀 완화, 한강2콤팩트시티 선제적 교통 인프라 확보, 서울 접근성 재평가라는 ‘3중 효과’ 기대가 반영된 결과다.

다만 서울 직결 중전철 도입이라는 상징성에도 불구하고 개통까지 상당한 시간이 남아 있고 노선도 확정되지 않은 만큼 단기 과열에 대한 경계도 동시에 커지고 있다. 투자 관점에서는 체감 교통 개선 효과가 큰 김포 고촌·풍무와 한강2신도시 개발 축과 맞물린 장기·마산·운양 인접권이 유망 지역으로 꼽힌다. 반면 검단은 기대감이 일부 가격에 반영된 상태여서 입지별 선별 접근이 필요하다는 평가다.

5호선 연장은 서울 방화권에서 출발해 인천 검단을 거쳐 김포 한강2콤팩트시티까지 연결되는 총 25.8㎞ 광역철도다. 김포시에 따르면 정거장은 김포 7곳, 인천 2곳, 서울 1곳 등 총 10곳이 검토되고 있다. 다만 역 수와 위치는 확정되지 않아 향후 기본계획 수립 과정에서 조정될 가능성이 남아 있다.

시장에서는 이번 연장의 의미를 단순 교통 개선을 넘어 ‘도시 체질 변화’로 해석한다. 그동안 김포는 2량 경전철인 김포골드라인에 의존하는 구조적 한계를 안고 있었지만, 5호선이 연결되면 서울 직결 중전철망을 갖춘 도시로 위상이 바뀌게 된다. 이동 시간 단축을 넘어 환승 부담과 출퇴근 피로도가 동시에 줄어드는 구조적 개선이 가능하다는 점에서다.

김학렬 스마트튜브연구소 소장은 수혜 지역으로 고촌과 풍무를 우선 지목했다. 서울 접근성 개선을 가장 빠르게 체감할 수 있는 구간으로, 기존에도 서울 생활권과의 연계성이 높은 만큼 직결 효과가 현실화될 경우 실수요 유입과 가격 반응이 선행될 가능성이 크다는 분석이다.

장기·마산·운양 등 김포한강신도시 남부와 한강2신도시 인접 권역도 중장기 유망지로 거론했다. 이 일대는 기존 신도시와 신규 택지지구를 잇는 축으로 재편될 가능성이 있다. 한강2 개발과 함께 도로망과 생활 인프라가 확충되면 김포 내 새로운 중심 생활권으로 부상할 수 있다는 기대다.

반면 검단에 대해서는 보다 신중한 접근이 필요하다는 지적이 나온다. 5호선 연장 기대감이 이미 상당 부분 가격에 반영됐다는 분석이 많기 때문이다. 김 소장은 “특히 비역세권 구축 단지나 향후 역 위치에 따라 수혜 여부가 갈릴 수 있는 지역은 투자 우선순위에서 밀릴 가능성이 있다”면서 “노선 세부 조정 요구가 이어지고 있다는 점도 변수”라고 했다.

리스크도 적지 않다. 예타 통과로 사업 추진의 첫 관문은 넘었지만 기본계획 수립, 설계, 보상, 착공 등 후속 절차가 남아 있다. 목표 개통 시점은 2031년으로 제시됐지만 업계에서는 2033년 이후로 지연 가능성도 거론된다. 노선 갈등과 추가역 요구, 보상 지연 등이 변수로 작용할 수 있기 때문이다. 확정된 호재이지만, ‘즉시 실현되는 호재’로 접근하기에는 시차가 분명한 사업이라는 의미다.

김 소장은 “단순 기대감에 따른 추격 매수보다 실제 체감 교통 개선 폭과 도시 재편 축을 기준으로 옥석 가리기가 필요한 시점”이라며 “검단은 이미 교통 호재가 여러 차례 가격에 반영된 구간인 만큼 역 위치 확정 가능성, 기존 상권, 서울 접근 체감도, 향후 공급 흡수력까지 종합적으로 따져야 한다”고 말했다. /mjbae@chosun.com