무산 위기 2.2조 오피스 사업, '700억 투자' 대명소노 등장에 기사회생

[땅집고] 서울역 인근에 최고 34층 높이의 대규모 오피스를 개발하는 ‘이오타(IOTA) 서울’ 프로젝트가 정상화 조짐을 보이고 있다. 대명소노그룹이 700억원을 투자하면서 공매 절차가 연기되고, 부도 위기에 몰린 사업이 이달 말까지 리파이낸싱을 완료할 시간을 벌었다.

부동산업계에 따르면, 서울 중구 남대문로5가 일원 메트로, 서울로 타워 부지에 추진 중인 이오타 서울 오피스 부문에 대명소노그룹이 후순위 대주로 700억원 투자를 결정했다. 이를 바탕으로 이지스자산운용 측은 지난 12일 기존 대주단과 논의해 공매 절차를 4월까지 늦추고, 이달 말까지 선순위 대주를 교체해 리파이낸싱을 완료할 방침이다.

이지스자산운용이 추진 중인 ‘이오타 프로젝트’ 오피스 부문은 메트로, 서울로 타워 부지에 지하 9층~지상 34층 규모 업무시설 등을 개발하는 사업으로 총 사업비 2조1963억원이 투입된다. 이지스자산운용이 특수목적법인 와이디816PFV를 출범해 사업시행을 맡았고, 삼성물산도 자금 출자, 책임임차, 시공 등을 맡았다.

2024년 3월 초기 자본 약 1조원 중 7170억원을 대출로 마련했으나, 이후 본 PF로 전환하지 못했다. 6개월 단위로 브릿지론을 연장해오다가, 지난 1월 17일 만기가 도래했다. 4800억원 규모의 선순위 대주 KB국민은행 측이 오피스 공실 우려에 대한 근본적인 해결책 부재를 이유로 브릿지론 연장을 불허하며 지난 2월 기한이익상실(EOD)을 통보했다.

이지스 측은 사업 정상화를 위해 담보권 실행 유예 기간을 한 달가량 확보한 뒤 새로운 투자자를 찾아나섰다. 부동산 PF 강자인 메리츠증권이 채권 인수 후보로 나왔으나, 두 차례 투자심의위원회를 거친 끝에 인수를 거부했다.

◇ 대명소노, 700억원 투자…공매 위기에서 기사회생

공매 절차 돌입을 고려해 최종 협상 시한은 3월 중순까지였으나, 이달 초 새로운 대주가 구원투수로 등판했다. 대명소노그룹이 후순위 대출 형태로 참여하기로 한 것이다. 최근 700억원 규모의 대출확약서를 시행사인 와이드816PFV에 제출했다. 시행사 측은 선순위 대출 4800억원 중 일부는 상환하고 신규 대주를 유치하는 데 활용하겠다는 방침이다.

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대명소노는 과거 이지스 측와 함께 서울 서초구 반포동 ‘더팰리스73’ 프로젝트 살려낸 바 있다. 더랜드그룹의 자금난으로 좌초 위기에 놓였던 옛 쉐라톤팔레스 호텔 부지 개발 사업이다. 2024년 이지스가 1000억원 규모 브릿지론 선순위 대출을 인수하며 PF재구조화에 나섰고, 대명소노가 투자자로 참여해 목표 수익률 이상을 달성한 뒤 엑시트에 성공한 경험이 있다.

상업용 부동산 업계에 따르면, 대명소노는 이오타 서울 프로젝트에도 비슷한 투자 구조를 설계한 것으로 알려졌다. 본 PF 전환 성공 시 목표 이자 수익을 확보한 뒤 투자금을 회수하는 방식이다. 본 PF 전환이 불발돼도 메트로, 서울로 타워 우선매수권 등 안전장치를 마련했다.

◇ 도심 오피스 과잉-공실 우려 어떻게 해소하나?

다만 이오타 서울은 4800억원 선순위 대출 리파이낸싱, 본 PF 전환 등 사업 정상화까지 고비가 남았다. 새로운 투자자 등장으로 리파이낸싱 성공 가능성이 생겼으나, 준공 후 공실 우려를 완전히 씻어내진 못했다.

부동산서비스 회사 세빌스코리아에 따르면, 2026~2032년까지 7년간 서울 도심권역(CBD)에 공급 예정인 오피스는 총 26건, 연면적 약 256만㎡에 달하는데, 현재 CBD 프라임 오피스 총 연면적의 약 25%에 해당한다. 현재 4%대인 오피스 공실률은 2027~2028년을 기점으로 최대 12%까지 치솟을 수 있다.

이오타 오피스 부문 사업이 아직 본 PF 전환을 하지 못한 것도 같은 맥락이다. 1100%의 용적률 인센티브를 받았지만, 오피스 공급 과잉과 평당 6000만원 이상의 개발 원가 등으로 인해 사업성이 낮게 평가된 것 때문에 금융권이 자금 조달에 난색을 표한 것이다. 함께 이오타 프로젝트로 묶인 바로 옆 옛 밀레니엄 힐튼 호텔 재개발 사업 이미 본 프로젝트파이낸싱(PF) 전환 후 공사에 돌입했다.

상업용 부동산 업계에서는 대명소노의 투자로 사업의 안정성이 높아졌으나, 공실 우려를 씻어낼 만한 방안이 마련하는 것이 재구조화의 핵심으로 보고 있다. /raul1649@chosun.com