동대문구 2억대 빌라, 6개월 만에 8천만원 번 투자 비결

안암역 5층짜리 빌라…감정가 101% 낙찰? 시세 대비 저가 매입
6개월 보유 후 매각해 ROE 51% 실현… 저평가·권리안정·입지3박자

[땅집고] “비싸게 산 줄 알았더니…. 다 이유가 있었네요.”

서울 동대문구 제기동의 전용 12평짜리 도시형생활주택(다세대)을 감정가보다 비싸게 낙찰받았는데 반 년만에 되팔아 8000만원 넘는 시세차익을 거둔 사례가 나왔다. 당시 입찰자가 8명이나 됐다는 과열 경쟁에 따른 ‘고가 낙찰’처럼 보였지만 실제로는 시세 대비 저평가된 물건을 잘 골라낸 선구안이 먹힌 것이다.

18일 땅집고옥션(☞바로가기)에 따르면 해당 물건은 서울 동대문구 안암로18가길 12 ‘마루스위트빌27’ 5층, 전용면적 41.5㎡(15평형)이다. 거실과 주방, 화장실, 침실 2개를 갖췄다. 사건번호는 2024타경112544다.

작년 4월 서울북부지방법원에서 2억2650만원에 주인을 찾았다. 감정가(2억2500만원) 대비 101% 수준이다. 경매 투자 관점에서 보면 다소 높아보인다. 그러나 땅집고옥션 AI 추정 시세는 약 3억800만원이었다. 시세 대비 낙찰가는 74% 수준으로 감정가 자체가 낮은 이른바 ‘저평가 감정’ 물건이었다.

실제 동일 건물이나 인근 거래 사례를 보면 가격 경쟁력이 더욱 확실하다. 동일 건물에서는 2024년 7월 3억2500만원, 작년 3월 3억551만원 등 3억원 초중반대 거래가 이뤄졌다. 반경 500m 이내 유사 물건 거래는 약 2억3000만~3억2000만원 수준이다. 최근 매물 호가는 2억9500만~3억7000만원 수준으로, 낙찰가는 시장 하단 가격 대비로도 경쟁력이 있었다.

입지도 나쁘지 않다. 2016년 준공한 이 빌라는 지상 5층 규모로 지하철 6호선 안암역이 걸어서 7~8분쯤 걸린다. 버스노선도 많아 대중교통 이용이 편리하다. 고려대학교도 걸어서 5분쯤 걸린다. 인근에 다세대·다가구주택, 아파트, 근린생활시설 등이 밀집한 전형적인 주거지역이다.

권리관계도 단순했다. 임차인 없는 ‘클린 물건’으로 명도 리스크가 없었다. 이런 안정성이 낙찰 이후 빠른 매각으로 이어졌다.

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다만 해당 물건은 일부 위반건축물 문제(무단 증축)가 있었지만, 이는 감정가 하락 요인으로 작용해 오히려 투자 수익률을 높이는 결과로 이어졌다. 실제로 입찰 경쟁도 치열했다. 총 8명이 참여했다. 2순위 입찰가가 2억1200만원으로 낙찰자와 1450만원 차이났다.

낙찰자는 6개월여 뒤인 작년 11월 3억800만원에 되팔았다. 단순 매각차익은 8150만원이다. 취득세·중개수수료·세금 등을 제외한 순이익은 약 5980만원이다.

레버리지 전략도 주효했다. 낙찰가의 절반 정도(1억1300만원)을 대출로 활용해 실투자금은 약 1억1600만원 수준으로 낮췄고, 이를 통해 자기자본 수익률을 크게 끌어올렸다. 자기자본 수익률(ROE)은 약 51%에 달한다.

이번 사례는 단순히 싸게 사는 것을 넘어 ▲감정가 왜곡 여부 분석 ▲권리 리스크 최소화 ▲명확한 매각 전략이 결합될 때 안정적인 수익이 가능하다는 점을 보여준다. 특히 실거래가 기준 이미 시장 검증이 완료된 입지(안암역 인근 생활권)와 소형 주거 상품 특성상 실수요 유입이 꾸준한 점도 빠른 매각을 가능하게 한 요인으로 꼽힌다.

김기현 땅집고옥션 연구소장은 “고금리와 시장 불확실성 속에서도 구조적으로 저평가된 물건은 여전히 존재한다”며 “데이터 기반 분석과 보수적 접근이 수익률을 좌우하는 핵심 요소가 되고 있다”고 했다.

땅집고옥션(☞바로가기)은 경매 초보자도 쉽게 배울 수 있도록 무료 특강을 정기적으로 열고 있다. 실전 성공·실패 사례 중심으로 물건 선별과 입찰 전략을 알려주는 ‘왕초보 집중 케어 프로그램’도 운영 중이다. 카카오톡 오픈카톡방에서 ‘땅집고옥션’을 검색하면 관련 정보를 확인할 수 있다. /pkram@chosun.com