목동 학원가 옆 양평동서 최초 '20억 클럽'…영등포 서쪽의 반란

[입주단지 분석] 영등포구 양평동서 최초 20억 돌파한 ‘영등포자이 디그니티’…지산과 딱 붙은 독특한 아파트

5호선 초역세권·목동 학군 공유로 가치 상승
지식산업센터 미분양이 조합원 발목 잡기도

[땅집고] 지난 18일 오후 찾은 지하철 5호선 양평역. 2번 출구로 나와 3분 정도 걷다보니 낡은 공장과 저층 주택이 몰려 있는 가운데 외관이 깨끗해 주변 경관과 뚜렷한 대비를 이루는 ‘영등포자이 디그니티’가 보였다. 준공업지역인 양평제12구역을 도시환경정비사업 방식으로 재개발해 이달 말 입주를 앞둔 신축 아파트이다. 중장비 차량이 수시로 오가며 막바지 정리 공사가 한창이다.

단지 입구로 들어서니 부지 남동쪽에 들어선 102동 옆에 유리 외벽으로 마감한 최고 12층 높이 지식산업센터 ‘영등포 자이타워’ 건물이 나란히 붙어있다. 서울시가 과거 준공업지역의 공장 기능을 유지하기 위해 아파트와 함께 산업시설을 함께 짓도록 심의를 내리면서 이런 독특한 형태의 배치가 생겨난 것이다. ‘영등포자이 디그니티’가 총 707가구짜리 중형급 단지지만 ‘영등포 자이타워’ 건물과 함께 지어지다보니 전체 아파트 규모가 한층 더 커보이는 효과가 난다

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◇ 여의도·광화문 잇는 5호선 초역세권에 목동 교육 인프라까지…양평동 최초로 20억 돌파

서울 영등포구 양평동 ‘영등포자이 디그니티’는 지하 2층~지상 최고 35층, 4개 동, 전용면적 59~84㎡ 총 707가구 규모다. 영등포구는 국내 최대 금융업무지구인 여의도를 포함하고 있어 주거 선호도가 높다. 그러나 준공업지역을 끼고 있는 양평동은 유독 20~30년 이상 된 아파트가 대부분일 정도로 개발이 더딘 지역이었다. 이런 가운데 보기 드문 신축인 ‘영등포자이 디그니티’가 이달 말 입주를 알리면서 지역 대장주가 될 것이란 기대도 있다.

이 단지의 최대 강점은 교통과 교육을 아우르는 입지다. 지하철 5호선 양평역 2번 출구와 맞닿은 초역세권으로 여의도역까지 10분, 광화문역까지 20분 내외면 닿는다. 도심 업무지구로 출퇴근하는 3040 직장인들의 선호도가 높은 이유다. 여기에 대형 쇼핑몰인 코스트코와 롯데마트가 도보권에 있어 생활 편의성도 갖췄다는 평가다.

학교는 당중초, 문래중, 관악고가 가깝다. 학원은 인근 목동의 교육 인프라를 공유하는 입지다. 안양천만 건너면 바로 목동 학원가로 연결된다. 실제로 단지 정문 앞으로 목동 학원가 셔틀버스가 수시로 운행되고 있어 학부모들 사이에서는 ‘목동 생활권’으로 분류되기도 한다.

현장에서는 양평동 일대 정비사업과 시너지를 기대하는 분위기다. 청명공인중개사사무소 B대표는 "현재는 준공업지역의 흔적이 남아 있어 밤이면 정적인 느낌이 강하지만, 이는 뒤집어 생각하면 개발 잠재력이 그만큼 크다는 뜻"이라며 "최근 조합 설립이 완료된 맞은편 신동아아파트 재건축과 양평 13·14구역 개발이 완료되는 10년 뒤에는 이 일대가 거대한 신축 주거 타운으로 거듭날 것"이라고 했다.

예비 입주자들은 커뮤니티 시설인 ‘클럽 자이안’에 대해 만족하는 분위기다. 특히 피트니스 센터와 필라테스 공간이 전면 통창으로 설계됐는데 단지 내 수경 시설인 ‘엘리시안 가든’을 조망할 수 있도록 배치돼 있다. 자이디그니티부동산 A소장은 "사전 점검 당시 조경과 마감 상태에 대한 입주민 만족도가 매우 높다"며 "707가구 규모임에도 커뮤니티 시설을 알차게 구성해 대단지 못지않은 프리미엄을 누릴 수 있다는 점이 강점"이라고 말했다.

국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면 ‘영등포자이 디그니티’ 전용 84㎡ 입주권은 이달 20억 3000만 원(23층)에 거래되며 입주 전부터 '20억 클럽'에 진입했다. 양평동 아파트가 20억원을 돌파한 것은 역대 최초다. 2023년 당시 분양가(약 11억7000만원)와 비교하면 9억원 가까이 오른 금액이기도 하다. 전용 59㎡ 시세는 16억~17억원 수준이다. 전세 매물의 경우 전용 59㎡가 7억 8000만~8억원, 전용 84㎡가 10억 5000만~11억원 중반대에 등록돼있다.

◇ ‘실입주’ 대신 '전세' 택한 속사정…지산 미분양으로 높아진 분담금 압박

조합원 사이에선 추가 분담금 상승으로 인한 자금 압박을 호소하는 목소리가 나온다. 사업 도중 공사비가 인상된 데다 단지 내 ‘영등포자이 타워’ 지식산업센터 분양 실적이 부진해 조합 수익성이 낮아진 탓이다.

당초 양평제12구역 조합은 2019년 시공사인 GS건설과 공사비 2382억원에 계약을 체결했다. 하지만 금리 인상, 원자재값 상승 등 영향으로 공사비가 2023년 약 2463억원으로 증액됐고 2024년에도 2569억7000만원으로 재차 올랐다.

‘영등포자이 디그니티’는 준공업지역을 재개발하는 도시환경정비사업으로 짓는 아파트라 현행 규정에 따라 일정 비율 이상의 산업 시설을 의무적으로 함께 건립해야 한다. 이에 지하 2층~지상 12층, 공장 200실과 상가 37실(조합원분 13호실 포함) 등 총 237실 규모의 지식산업센터 ‘영등포자이 타워’가 단지 옆에 들어섰다.

하지만 그동안 수도권 전역에 지식산업센터가 과잉 공급된 데다 분양가가 전용 18.84㎡(약 11.5평) 기준 8억원 수준으로 다소 높게 책정되는 바람에 오는 4월 입주를 앞두고 분양률이 70%에 그치는 것으로 파악됐다. 그동안 양평동 준공업지역에서 활동했던 영세 업체들이 재개발 과정에서 대부분 외지로 떠나면서 지식산업센터를 채워줄 수요가 줄어 공실 우려가 커지고 있는 상황이다.

현장에서는 조합원당 적게는 8000만원에서 많게는 1억원이 넘는 분담금이 추가로 발생한 것으로 전해진다. 이에 집주인들이 ‘영등포자이 디그니티’에 실입주하는 대신 전월세를 놓아 잔금을 치르는 사례가 적지 않다.

자이디그니티부동산 A대표는 "미분양 상태가 길어지면 조합의 이자 부담이 늘어나기 때문에, 약 2개월 전 ‘영등포자이 타워’에 대한 대대적인 할인 분양을 진행하기도 했다”고 밝혔다. 청명 공인중개사사무소 B대표 역시 "기존 사업체가 다 나갔는데 고가의 신축 임대료를 감당하며 들어올 신규 업체가 얼마나 되겠느냐"면서 "지식산업센터의 분양 부진이 결국 조합 수익성 악화와 조합원 분담금 상향이라는 악순환으로 이어지고 있다"고 전했다. /min0212su@chosun.com