동대문도 종부세 대상자 150배 급증…중산층 거주지까지 번진 '강남세'

[땅집고] 종합부동산세 과세 기준선인 공시가격 12억원을 넘는 주택이 서울 전역에서 급증하면서 그동안 과세 대상과 거리가 멀었던 지역까지 세 부담이 빠르게 확산하고 있다. 특히 동대문구는 1년 새 과세 대상 주택이 150배 넘게 늘어나며 시장 분위기가 급변했다.

국토교통부가 17일 발표한 2026년 공동주택 공시가격에 따르면, 서울에서 공시가격 12억원을 초과한 주택은 총 41만4896가구로 집계됐다. 이는 지난해 28만365가구 대비 약 48% 증가한 수치다. 공시가격 12억원은 1세대 1주택자의 종부세 부과 기준선으로 해당 구간 주택이 늘어났다는 것은 곧 과세 대상이 대폭 확대됐다는 의미다.

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◇동대문 종부세 과세 주택, 1년 새 150배 늘어

가장 눈에 띄는 변화를 보인 곳은 동대문구다. 지난해 8가구에 불과했던 공시가격 12억원 초과 주택이 올해는 1205가구로 늘어나며 150배 이상 급증했다. 사실상 종부세와 무관한 지역으로 여겨졌던 곳이 단기간에 과세 대상 지역으로 편입된 셈이다.

이 같은 변화는 청량리역 일대 초고층 주상복합과 이문·휘경 뉴타운 신축 단지들이 시세를 견인한 결과다. 대표적으로 청량리역 인근 ‘롯데캐슬 SKY L-65’ 전용 84㎡는 최근 19억원대에 거래된 데 이어, 20억원을 돌파했다는 이야기가 나오고 있다. 아직 실거래가로 확인되지는 않았지만, 시장에서는 이미 20억원 시대 진입을 기정사실로 받아들이는 분위기다.

이 단지를 비롯해 ‘청량리역 한양수자인 그라시엘’, ‘이문아이파크자이’, ‘래미안라그란데’, ‘휘경자이디센시아’ 등 주요 신축 단지의 30평형대는 10억원 후반대 거래가 이어지며 공시가격 12억원 구간에 속속 진입하고 있다. 결과적으로 신축 아파트를 중심으로 종부세 대상이 빠르게 늘어나는 구조다.

현장에서는 가격 상승에도 불구하고 매물 부족 현상이 이어지고 있다. 김민정 이문사랑부동산 대표는 “지난해 이문·휘경뉴타운 일대를 비롯해 약 1만 가구가 입주했는데, 신축 단지 위주로 종부세 대상이 된 것으로 보인다”며 “매수 문의는 꾸준하지만 시장에 나와 있는 매물이 거의 없는 상황”이라고 말했다.

이 같은 흐름은 강남권과는 사뭇 다른 양상이다. 다주택자의 세 부담이 커지며 매물이 증가하는 강남과 달리 동대문구 등 신축 공급 지역은 실수요 중심으로 버티기가 이어지면서 가격 상승과 매물 잠김이 동시에 나타나고 있다.

◇서대문구·강동구도 종부세 고지서 날아온다

비슷한 현상은 다른 지역에서도 확인된다. 서대문구는 공시가격 12억원 초과 주택이 200가구에서 2359가구로 1년 만에 11배 이상 늘었다. 강동구 역시 ‘올림픽파크포레온’ 입주와 고덕·상일동 일대 대단지 시세 상승 영향으로 3167가구에서 1만9529가구로 6배 이상 증가했다.

반면 노원·도봉·강북 등 이른바 ‘노도강’ 지역과 금천구, 관악구는 여전히 공시가격 12억원을 넘는 주택이 없는 것으로 나타났다. 서울 내에서도 자산 가격 상승의 온도차가 뚜렷하게 갈리고 있다는 분석이 나온다.

강남권에서 시작된 보유세 충격이 중산층 거주 지역으로 번지고 있는 가운데, 전문가들은 보유세 부담이 더욱 커질 것으로 전망한다. 이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 “공시가격 산정 기준 시점을 고려하면, 지난해 12월까지 한강벨트와 인접한 동대문구와 서대문구 집값이 크게 올라 종부세 대상자가 늘어났다”며 “올해 가격이 오르고 있는 서울 외곽지역에서도 향후 종부세 대상자가 더 늘어날 수 있다”고 했다. /hongg@chosun.com