"다주택자도, 무주택자도, 1주택자도…4월 15일까지는 결정 내려라"

[땅집고] “3월 초가 다주택자와 무주택자의 막판 협상 기간이었다고 봅니다. 특히 서울에선 마포·목동·성동·고덕에서 급매물이 빠르게 소진됐습니다. 분수령인 중순부터는 이런 급매물이 감소할 여지가 있고 토지거래허가를 받는 기간까지 감안하면 매수자와 매도자 모두 적어도 4월 15일 전에는 결정을 마치는 것이 안전합니다.”

이재명 정부가 오는 5월 9일 다주택자 양도세 중과 유예 종료 전 ‘파격 대책’을 내놨다. 지난 2월 12일 서울 등 토지거래허가구역 지역에서, 다주택자가 보유한 집 중 세입자를 끼고 있는 주택을 무주택자가 매수하는 경우 실거주 의무를 최장 2년까지 유예해주기로 한 것. 이 2·12 대책에 따라 다주택자는 양도세 중과 전 집을 팔 수 있고, 무주택자는 실거주 의무를 지키지 않아도 집을 사는 것이 가능해졌으며 세입자 역시 갑작스런 이사를 피할 수 있게 됐다.

☞170조 황금알 사업 잡아라…시니어 주거 개발의 모든 것 배우기

이에 5월 9일 전까지 주택을 서둘러 처분하거나 매수하려는 수요로 시장이 요동치는 분위기다. 서울 송파구 ‘헬리오시티’ 등 일부 대단지에선 기존 실거래가 대비 수억원 하락한 거래가 나오면서 수요자들에게 혼란을 주기도 했다.

필명 ‘월천대사’로 유명한 이주현 월천재테크 대표는 “전체적으로 보면 저금리 정책 대출이 가능한 10억~15억 이하 매물 중심으로 거래가 이뤄지고 있다”면서 “오는 3월 말 전후까지가 마지막 딜링 구간으로, 이후부터는 매물이 잠기고 거래량이 줄어드는 숨고르기 장세로 진입할 가능성이 있어 매도·매수 결정을 서두르는 것이 좋을 것”이라고 조언했다. 이 대표는 도서 ‘나는 부동산으로 아이 학비 번다’의 저자로 현장 투자 경험과 부동산 박사 학위 등을 함께 갖춘 국내 대표 전문가다.

이 대표에게 현재 부동산 거래 시장 동향과 향후 전망에 대해 물어봤다.

-2월 12일 대책 후 시장 움직임은.

“다주택자들은 설 전후(2월 13일·19~22일)에 집중적으로 급매물을 내놨다. 현재 급한 매물들은 대부분 출하된 분위기다. 서울 송파구 ‘헬리오시티’의 경우 1월 말부터 큰 폭으로 매물이 늘기도 했지만 3월 초 들어서는 1주일 만에 42건 줄어드는 등 다시 매물 수가 감소하기 시작했다. 이런 핵심 대단지마다 ‘급매 피크아웃’ 인식이 강해진 상황이다.”

-이런 상황에서 이뤄지는 거래 성격은 어떤가.

“지금 대부분 거래는 ‘정말 급한 매도자’와, ‘이 급매를 잡으려는 실수요자 및 기대수익형 매수자’가 맞부딪히면서 성사되고 있다. 즉 가격 딜과 급매 투어가 동시에 활발한, 전형적인 다주택 급매장 후반부 성격을 띤다. 지역별로 보면 어차피 대출이 최대 2억원으로 막힌 강남권은 전세를 낀 매물이나 입주 가능한 매물 선호도가 높다. 이보다 집값이 낮은 지역에선 LTV 40% 범위 안에서 후순위 대출이 가능한 입주 가능 매물 및 월세 매물이 인기를 끌고 있다.”

-일부 단지에선 수억원 폭락 거래가 나오기도 했는데.

“핵심 단지로 꼽히는 ‘헬리오시티’나 ‘올림픽파크포레온’에서 최고가 대비 수억원 낮은 거래가 나온 것은 사실이다. 하지만 이 단지들이 1월 말 이후 다주택 급매장에서 가장 먼저 큰 폭으로 매물이 늘었던 현장이라는 점을 감안하면, 전체 부동산 시장이 폭락하는 전조라기보다는 급매 소진에 따른 조정 결과로 보는 것이 타당하다. 실제로 ‘올림픽파크포레온’에선 이번주에만 거래 7건 이상이 이뤄졌으며, 매수자는 30~40대가 대부분이란 소식이 전해진다.”

-3월 들어 거래 동향은 어떤가.

“먼저 서울 강남권에서는 3월 초부터 급매물이 빠르게 줄며 공인중개사마다 ‘이번주가 바빴다’는 반응이 나올 정도로 막판 협상 구간에 들어온 분위기다. 마포·목동·성동·고덕에선 상대적으로 저가 급매물 위주 문의와 거래가 이어지고 있는 가운데, 고령인 1주택자가 보유한 재건축 아파트 매물이 절반 정도를 차지하는 등 갈아타기 조정 수요가 섞여 있는 모습이다.

다주택자 급매장을 제외하면 전체적으로는 대출을 최대 4억·6억까지 받을 수 있으면서 저금리 정책 대출 적용이 가능한 10억~15억원 이하 구간 거래가 가장 활발하다. 공급절벽이나 전세가격 상승 등 실수요자들이 집을 마련할 수 밖에 없는 분위기가 이 가격대 아파트 거래량을 늘리는 데 한 몫 하고 있다.”

-무주택·1주택·다주택자별로 어떤 전략을 취해야 할까.

“현재 핵심지역 대부분 지역이 토지거래허가제 적용을 받는다. 따라서 약정서 기간을 감안하면 적어도 4월 15일전에는 매수·매도 결정을 마쳐야 할 것으로 보인다.

먼저 무주택자는 3월 중순 이후 급매물이 감소할 가능성이 크고, 3월 말까지가 마지막 딜링 구간이라는 점을 감안하면 자신이 원하는 입지 단지에 대해 현재 가격에 부딪혀 보는 것이 유리하다. 갈아타기를 원하는 1주택자라면 현재 본인 소유의 집이 고령층 비중이 높은 재건축 단지인지 점검한 뒤, 급매를 활용해 상급지 이동을 노려볼 만 하다. 단 오는 3월 말 전후까지가 1차 타이밍이 될 것이다.

다주택자 중 급한 매물은 이미 상당 부분 출회됐다. 추가 매도를 원한다면 세금, 현금 흐름, 레버리지 리스크 등을 정교하게 따져 ‘리할 자산만 선별적으로 매도하는 방향이 좋겠다. 무리하게 집을 팔기 보다는 포트폴리오 중 핵심 자산을 유지/방어하는 전략을 중심으로 잡아야 한다.”

-5월 9일 전까지 시장 움직임을 전망한다면.

“지금 추세라면 급매물은 3월 중순부터 감소할 가능성이 크다. 3월 말 전후까지 ‘마지막 딜링 구간’이 될 것이다. 이후에는 매물이 잠기고 거래량이 줄어드는 숨 고르기 구간으로 진입할 것이다.

대외 변수로 불확실성이 있긴 하지만, 5월 9일 전까지는 집값이 큰 폭으로 떨어지기 보다는 제한적인 조정을 거치는 가운데 매수·매도자 간 심리 싸움과 물량 싸움으로 흘러갈 공산이 크다. 특히 이란·이스라엘·미국 간 대치 상황으로 인한 긴장과 유가 변동으로 주식 시장 변동폭이 하루 10% 이상으로 집계되는 등 불안정한 만큼 자산이 주식 시장에서 더 안전한 부동산으로 유입될 가능성이 있다. 이런 투자자 이동이 부동산 가격을 간접적으로 뒷받침하는 역할을 할 것으로 전망한다.” /leejin0506@chosun.com