입력 : 2026.03.15 06:00
분양가 3억대…주변 시세와 10억 차이
토지는 SH 소유, 매달 임대료 내는 ‘토지임대부’ 구조
전매제한 10년·실거주 5년… 실수요자 중심 청약
토지는 SH 소유, 매달 임대료 내는 ‘토지임대부’ 구조
전매제한 10년·실거주 5년… 실수요자 중심 청약
[땅집고] 아파트 분양가가 크게 치솟은 가운데 서울 강서구 마곡동에서 3억원대 아파트가 공급된다. 분양가 부담이 커진 상황에서 관심을 끌 만한 단지이지만, 땅을 소유하지 못하는 ‘토지임대부 주택’이라는 점은 인지해야 한다.
서울 강서구 마곡지구에 들어서는 마곡지구 17단지는 서울주택도시공사(SH)가 공급하는 공공분양 아파트다. 이 단지는 과거 ‘마곡지구 10-2단지’라는 이름으로 사전청약을 진행했던 곳이다.
총 577가구 규모로, 이번 본청약에서는 381가구가 공급된다. 전용면적 59㎡ 355가구, 84㎡ 26가구. 이 가운데 175가구는 사전청약 당첨자에게 우선 공급되고, 나머지는 특별공급 162가구와 일반공급 44가구로 나뉜다. 후분양 단지로 올해 8월부터 입주가 시작될 예정이다.
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◇ 5호선 더블 역세권…여의도·강남 접근성
현장을 보면 교통 여건은 좋은 편이다. 단지는 지하철 서울 지하철 5호선 송정역과 마곡역 사이에 위치한다. 인근 버스 정류장을 이용하면 대중교통 접근성이 비교적 편리하다. 또한 서울 지하철 9호선과 공항철도도 이용할 수 있어 여의도·강남·서울역·인천공항 등 주요 지역으로 이동이 가능하다.
◇ 분양가 2억9000만원부터…주변 시세보다 10억 낮아
분양가는 전용 59㎡ 기준 2억9000만~3억4000만원, 전용 84㎡는 4억~4억5000만원 수준이다. 공항대로 맞은편에 위치한 ‘마곡엠밸리9단지’와 ‘마곡13단지헬스테이트마스터’의 전용 59㎡ 최근 실거래가가 15억원에 육박하는 점을 고려하면 10억원 이상 차이가 난다.
분양가가 낮은 이유는 이 단지가 ‘토지임대부 분양주택’이기 때문이다. 토지는 공공이 소유하고 건물만 분양받는 구조로, 입주자는 매달 토지 임대료를 납부해야 한다. 전용 59㎡는 월 약 66만원, 84㎡는 약 95만원 수준이다.
임대료는 최대 60%까지 보증금으로 전환할 수 있다. 예를 들어 전용 59㎡의 경우 전환이율 2.18% 기준 약 2억1900만원의 보증금을 추가로 내면 월 토지 임대료를 약 26만원 수준으로 낮출 수 있다.
청약을 준비 중인 한 예비 청약자는 “월 임대료 부담이 있긴 하지만 서울 신축 아파트를 이 가격에 구할 수 있다는 점은 매력적”이라며 “주변 시세가 10억원대 중반까지 형성된 점을 고려하면 충분히 고려할 만하다”고 말했다.
◇ 전매제한 10년…자산 가치 상승 제한적 우려
토지임대부 주택 구조는 자산 가치 측면에서 한계가 있다는 지적도 나온다. 이 단지는 토지를 SH공사가 소유하고 건물만 분양자에게 귀속되는 구조다. 최초 40년 거주 후 재계약을 통해 최장 80년(40년+40년)까지 거주할 수 있다. 실거주 의무는 5년이며 전매제한 기간은 10년이다.
인근 공인중개업소 관계자는 “토지 임대료를 매달 내야 하고 10년 동안 매매가 제한된다는 점은 부담 요소”라며 “건물은 시간이 지나면 감가상각이 발생하기 때문에 장기적인 자산 가치 측면에서는 일반 아파트와 차이가 있을 수 있다”고 말했다.
전매제한 기간 동안 매도를 원할 경우 개인 간 거래는 불가능하며 SH공사에 매각을 신청해야 한다. 이때는 최초 매입 가격 수준으로 환매가 이뤄진다. 전매제한 기간이 지난 이후에도 토지 소유권이 없기 때문에 일반 아파트보다 낮은 가격에 거래될 가능성이 크다.
◇ 김포공항 인접…항공기 소음 변수
단점으로는 항공기 소음도 꼽힌다. 단지에서 멀지 않은 곳에 김포국제공항이 있어 현장에서도 5~10분 간격으로 비행기 소리가 들린다. 소음에 민감한 수요자라면 확인이 필요하다는 지적이 나온다.
청약 자격은 수도권 거주 무주택 세대 구성원으로 청약저축 또는 주택청약종합저축 가입자여야 한다. 같은 순위에서 경쟁이 발생하면 서울 2년 이상 거주자에게 100% 우선 공급된다. 청약 일정은 사전청약 당첨자 3월 10~11일, 특별공급 12~13일, 일반공급 16~18일이며 당첨자 발표는 4월 2일 예정이다. /chujinzero@chosun.com