30년 된 낡은 건물서 400억 건물주로, KT 야구선수 투자비결

[땅집고] 프로야구 KT 위즈 김현수(38)가 교대역 역세권에서 진행 중인 빌딩 신축 프로젝트가 부동산 시장의 관심을 끌고 있다. 세 차례의 자유계약선수(FA) 계약으로 누적 수입 255억원을 기록한 김현수는 강남 노른자위인 서울 교대역 한복판에 본인 이니셜을 딴 ‘HS타워’ 완공을 앞두고 있다.

해당 건물은 5년 전 매입한 2개의 낡은 건물을 철거하고 새 건물을 올리는 방식으로, 완공 후 건물 가치는 약 400억원에 이를 것으로 추산된다. 초기 매입가 대비 약 170억원에 달하는 시세차익이다.

◇113억에 산 교대역 노후 건물이 신축 빌딩으로

김현수는 2020년 1월 서울지하철 2·3호선 교대역 역세권에 위치한 노후 건물 두 채를 총 113억원에 매입하고 같은 달 소유권 이전등기를 마쳤다.

첫 번째 건물은 대지면적 246.9㎡(약 75평)에 지하 2층~지상 4층 규모로 매입가는 68억원이다. 대지 3.3㎡당 약 9000만원 수준이다. 1990년 준공된 이 건물은 약 30년 동안 같은 개인이 보유하다가 김현수에게 넘어갔다. 두 번째 건물은 바로 옆에 붙어 있는 지하 1층~지상 2층 규모 근린생활시설이다. 대지면적 187㎡(약 57평)로 매입 가격은 45억원, 3.3㎡당 약 8000만원 수준이다. 1991년 준공된 건물로 과거 법인이 경매를 통해 취득했다가 여러 차례 거래를 거쳐 김현수가 매입했다.

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김현수는 도로변 필지와 자루형 토지를 함께 매입해 평균 매수 단가를 낮추는 전략을 택했다. 이후 약 3년 동안 기존 임차인을 모두 내보내는 명도 절차를 진행했고, 지난해 초 기존 건물을 철거한 뒤 신축 공사에 착수했다. 신축 건물의 연면적은 3319㎡(약 1004평)에 달한다.

◇대출 143억·자부담 55억 추정

등기부등본에 따르면 김현수는 건물 매입 당시 채권최고액 78억원의 근저당을 설정했고, 신축 공사 착공 이후 채권최고액 93억6000만원을 추가로 설정했다.

통상 채권최고액이 실제 대출금의 약 120% 수준으로 설정되는 점을 고려하면 총 대출 원금은 약 143억원으로 추정된다. 이를 기준으로 보면 김현수가 투입한 자기자본은 약 55억원 수준으로 분석된다.

◇완공 시 건물 가치 400억 전망, 무려 170억 시세차익

현재 교대역 일대 상업용 토지는 평당 2억~3억원 수준에서 거래되고 있다. 이를 기준으로 토지 가치와 신축 건축비를 합산하면 건물 전체 가치는 약 400억원에 이를 것으로 추산된다.

매입가 113억원과 비교하면 약 167억~170억원 수준의 시세차익이 기대되는 셈이다. 최근 해당 지역 토지 호가는 평당 2억6000만~3억원까지 형성돼 있어 향후 가치 상승 가능성도 거론된다.

교대역 일대는 지하철 2호선과 3호선이 만나는 더블 역세권으로 법원·검찰청 등 주요 업무시설과 학원, 상업시설이 밀집해 서울에서도 대표적인 상권으로 꼽힌다. 부동산 업계 관계자는 “교대역 일반상업지역은 서울에서도 토지 가치가 높은 지역 중 하나”라며 “노후 건물을 매입해 신축하는 방식은 시세차익과 임대 수익을 동시에 노릴 수 있는 대표적인 빌딩 투자 전략”이라고 했다.

◇김현수, FA 계약만 255억

한편 김현수는 2017년 메이저리그 생활을 마치고 KBO리그로 복귀한 뒤 여러 차례 FA 계약을 체결하며 리그 대표 타자로 활약해왔다. 2017년 12월 두산 베어스 대신 LG 트윈스와 4년 총액 115억원(계약금 65억원·연봉 50억원)에 FA 계약을 맺으며 국내로 복귀했다. 이후 2019년부터 2021년까지 LG 주장으로 팀을 이끌며 3년 연속 포스트시즌 진출을 이끌었다.

2021년 시즌 종료 후에는 LG와 4+2년 최대 115억원에 재계약하며 잔류했다. 이후 LG의 통합우승 시즌에는 한국시리즈에서 활약하며 한국시리즈 MVP를 수상하기도 했다. 2025년 시즌을 앞두고는 다시 FA 시장에 나와 KT 위즈와 3년 총액 50억원에 계약하며 팀을 옮겼다. 이로써 김현수는 세 차례 FA 계약을 통해 누적 약 255억원 규모의 계약을 체결했다.

현재 김현수는 KT 위즈에서 베테랑 외야수이자 중심 타자로 활약하고 있다. 그라운드에서 장타력을 보여온 김현수가 부동산 투자에서도 ‘홈런’을 터뜨릴지 귀추가 주목된다. /kso@chosun.com