마곡도 아닌 방화뉴타운이?…현금 15억 있어야 입주 가능ㅣ래미안 엘라비네

[디스아파트] 서울 강서구 역대 최고 분양가 방화6구역 재개발 ‘래미안 엘라비네’

분양가 평당 5000만원 돌파, 전용 84㎡ 18억원
중도금 자납에 주담대 한도 제한
사실상 '전액 현금' 수준 진입장벽

[땅집고] 서울 강서구 방화뉴타운 첫 분양 단지인 ‘래미안 엘라비네’가 강서구 역대 최고 수준의 분양가로 공급된다. 분양가만 보면 마곡 인근 기존 아파트보다 비싸고, 서울 내 입지가 더 뛰어나다고 평가받는 단지와 맞먹는 수준이다. 분양가가 높은데다 대출 규제와 실입주 의무 등이 겹치면서 전용 84㎡ 입주를 위해선 사실상 15억원의 현금이 필요할 것으로 분석된다.

래미안 엘라비네는 방화6구역 재건축 사업으로 서울 강서구 방화동 608-97번지 일대에 들어선다. 지하 3층~지상 최고 16층, 10개동 총 557가구 규모다. 이 가운데 272가구가 일반분양 물량이다. 입주는 2028년 8월 예정이다. 일반분양 물량의 대부분은 중형 평형이다. 전용면적 84㎡가 178가구로 전체 일반분양의 약 65%를 차지한다. 실수요자 선호도가 높은 주택형 중심으로 구성했다.

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◇전용 84㎡ 분양가, 옵션 포함하면 19억

문제는 가격이다. 전용 59㎡ 분양가는 13억5600만~14억3000만원 수준이다. 전용 84㎡는 17억~18억4800만원으로 책정됐다. 발코니 확장비와 시스템 에어컨 등 유상 옵션을 더하면 실제 분양가는 19억원에 육박할 것으로 보인다. 강서구에서 분양한 아파트 가운데 역대 최고 수준이다.

주변 시세와 비교해도 부담이 크다는 평가가 나온다. 인근 마곡지구 ‘마곡엠밸리 5단지’와 ‘마곡엠밸리 9단지’ 전용 84㎡는 최근 15억원대 중반에서 17억원 수준에 거래됐다. 래미안 엘라비네 분양가가 인근 마곡 아파트 시세보다 높은 셈이다.

서울 다른 지역과 비교하면 가격 부담은 더 뚜렷해진다. 전용 84㎡ 기준으로 영등포구 신길뉴타운 ‘래미안 에스티움’이나 강동구 상일동 ‘고덕자이’, ‘고덕센트럴아이파크’ 등과 비슷한 가격대다. 심지어 이 금액이면 서울 상급지로 분류되는 마포구나 성동구의 구축 아파트 진입도 가능한 수준이라 청약 성적을 낙관하기 어렵다는 반응도 적지 않다.

◇중도금 대출 최대 40%…잔금 땐 대출 한도 4억

청약 이후 자금 부담도 만만치 않다. 계약금은 분양가의 10%다. 나머지는 중도금 60%, 잔금 30%로 각각 납부한다. 전용 84㎡ 기준으로 계약금만 약 1억8000만원이 필요하다. 중도금 대출은 분양가의 40%까지만 가능하다. 7억2000만원 대출을 받을 수 있고, 나머지 20%는 자납해야 한다.

그런데 문제는 잔금 납부 방식이다. 잔금 대출의 경우 분양가가 15억 초과~25억원 이하의 경우 주택담보대출 한도가 4억원으로 제한된다. 중도금 대출 40% 약 7억2000만원을 받았을 경우 3억2000만원을 갚아야 한다는 이야기다.

결국 전용 84㎡에 입주하려면 계약금과 중도금 자납분, 잔금 일부까지 합쳐 최소 15억원 안팎의 현금을 보유해야 한다는 계산이 나온다. 전용 59㎡ 역시 현실적으로 약 10억원의 현금이 필요하다는 분석이다.

거주의무는 없지만 전매 제한 3년이 적용된다. 분양권 전매가 막혀 있는 데다 중도금 대출을 받으면 실입주가 사실상 강제된다. 잔금이 모자라 전세를 놓아 충당하는 이른바 ‘플랜 B’도 사실상 막혀 있다. 계약금 10%만 준비하고 청약에 뛰어들었다가 중도금과 잔금 부담을 감당하지 못할 수 있다는 지적이 나오는 이유다. 박지민 월용청약연구소 대표는 “청약 시장도 대출 받기가 어려워 현금 부자만 진입할 수 있는 분위기다”며 “분양가가 오르고 있어 강남권에 진입하기 어려운 수요자들이 청약에 나설 것으로 예상된다”고 했다.

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◇마곡만큼 가까운 김포공항, 비행기 소음 복병

입지 여건도 호불호가 갈린다. 단지에서 지하철 9호선 신방화역까지는 도보 약 3~5분 거리다. 다만 방화동은 마곡지구와 인접해 있지만 마곡 생활권과는 차이가 있다. 단지 주변에 도보 생활 인프라가 풍부하지 않고 마곡 중심 상업지까지는 1km 이상 이동해야 한다.

방화뉴타운 개발이 진행 중인 만큼 주변 환경도 당분간 공사와 정비사업으로 어수선할 가능성이 크다. 이 단지(방화6구역)은 방화뉴타운 중 속도가 가장 빠르다. 4개 구역이 정비를 마치면 4200여 가구 신축 단지로 탈바꿈한다.

항공기 소음도 변수다. 단지는 김포공항과 직선거리 약 1.3km에 위치한다. 이 지역은 서울 대표적인 항공기 소음 대책 지역으로 이착륙 경로에 포함돼 비행기 소음을 자주 체감할 수 있다. 주민들은 김포 고촌이나 풍무보다 활주로와 더 가까워 소음 체감도가 높을 수 있다고 말한다.

분양 홍보에서는 9호선과 공항철도가 지나는 마곡나루역 접근성을 강조하지만 실제 거리는 약 1.1km로 김포공항과 큰 차이가 없다. 마곡나루역 일대는 LG그룹 계열사를 중심으로 형성된 업무·생활 인프라와 코엑스 마곡, 서울식물원, 롯데몰 마곡 등 주요 생활 시설 등이 자리잡고 있다.

청약 일정은 오는 16일 다자녀 가구와 신혼부부 등을 대상으로 한 특별공급 135가구를 시작으로 진행된다. 이어 17일과 18일 이틀간 1순위 청약 접수를 받아 총 137가구를 공급할 예정이다. /mjbae@chosun.com