상가는 1층만 보던 시대 끝, '30% 저렴' 지하층 상가 의외의 수익처

[땅집고] “지하 상가는 임대료가 지상보다 저렴하고 초기 투자금도 상대적으로 적게 들어 권리금 부담이 낮은 경우가 많아요. 지하 특유의 환기와 습도 문제는 관리가 중요한데 공기정화 시스템과 식물 등을 활용해 쾌적한 환경을 유지하고 있어 고객 유치에 큰 어려움은 없습니다” (마곡역 부근 지하 1층 생선구이 전문점 강태구 사장)

상가 투자자들 사이에서 지하층 상가는 흔히 ‘기피층’으로 꼽힌다. 실제로 지하층 상가 투자를 권하면 손사래부터 치는 경우가 적지 않다.

주택시장에서도 지하층 선호도가 낮은 것처럼 상가시장에서도 지하층에 대한 인식은 대체로 부정적이다. 노출성과 접근성이 떨어지고 공기나 환기 문제에 대한 거부감이 있기 때문이다. 하지만 지하층 상가라고 해서 반드시 피해야 할 투자 대상은 아니다. 입지와 업종, 접근성을 제대로 따져 선택한다면 지상층보다 높은 수익률을 기대할 수 있는 ‘효자상가’가 될 수도 있다.

◇지하층 상가의 가장 큰 장점은 ‘가격’

지하층 상가의 가장 큰 장점은 가격 경쟁력이다. 입지와 상권에 따라 차이는 있지만 일반적으로 지하 1층 상가의 3.3㎡당 매매가는 지상 1층의 약 30% 수준인 경우가 많다. 임대료 역시 지상 1층 대비 절반 이하인 경우가 많다.

가격이 낮기 때문에 같은 투자금으로 더 넓은 면적을 확보할 수 있다는 점도 특징이다. 이 때문에 지하층 상가에는 넓은 공간이 필요한 업종이 주로 들어온다. 대표적으로 PC방, 피트니스센터, 스크린골프장, 노래방, 외식업 매장, 대형 마트 등이 지하층 상가의 대표 업종이다. 이처럼 상권 특성과 궁합이 맞는 업종을 잘 유치한다면 비교적 적은 투자금으로 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있다.

◇지하상가 투자, 접근성·환기부터 따져라

지하층 상가 투자를 고려한다면 먼저 지하층의 단점을 얼마나 보완할 수 있는지를 살펴봐야 한다. 지하층 상가가 외면받는 이유 중 하나는 채광과 환기 문제다. 특히 오래된 상가 건물의 경우 공기가 탁하거나 습기가 많은 경우가 있어 고객들이 방문을 꺼리는 경우도 있다.

따라서 환기 설비와 공기 순환 시스템이 잘 갖춰져 있는지 확인하는 것이 중요하다. 고객이 지하에 있다는 느낌을 받지 않을 정도로 쾌적한 환경을 유지하는 것이 기본이다. 쾌쾌하거나 눅눅한 느낌이 나는 지하 상가는 방문률이 크게 떨어질 수밖에 없다.

접근성도 중요한 요소다. 엘리베이터 이용이 어렵거나 계단이 가파른 건물의 지하층 상가는 고객 유입이 크게 줄어들 수 있다. 반대로 엘리베이터나 에스컬레이터 등 이동 동선이 편리하다면 지하층 상가의 약점은 상당 부분 보완될 수 있다.

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◇지상층 유동인구 있어야 지하도 산다

또 하나 중요한 것은 건물 전체의 유동 인구다. 대부분의 건물에서 지상층에 고객 방문이 거의 없는데 지하층만 활성화된 경우는 드물다. 이는 지상층에 어느 정도 고객 유입이 있어야 지하층도 함께 활성화될 가능성이 높다는 의미다. 간혹 지하층 상가만 유독 잘되는 건물도 있다. 이런 경우는 대부분 지하층에 유명 맛집이나 인기 점포가 자리 잡고 있는 경우가 많다. 인기 매장이 유입을 끌어들이면서 주변 상가까지 활성화되는 구조다.

또 지하층 상가는 업종과 면적에 따라 강화된 소방법 규정을 충족해야 영업이 가능한 경우도 많기 때문에 투자나 창업 전에 관련 규정을 미리 확인하는 것이 필요하다. 지하층 상가는 분명 단점이 존재한다. 하지만 낮은 가격과 넓은 공간 활용이라는 장점을 잘 활용한다면 성공적인 창업이나 투자로 이어질 가능성도 충분하다.

지하층 상가라고 해서 무조건 피하기보다 단점을 상쇄할 수 있는 조건과 업종 궁합을 꼼꼼히 따져본 뒤 투자 여부를 판단하는 것이 바람직하다. /글=권강수 상가의신 대표