'82.5% 세금 폭탄'에 다주택자, 필사적 '엑시트' 시작됐다 [기고]

[땅집고] 2022년 5월부터 4년간 유지되었던 다주택자 양도소득세 중과 유예가 오는 5월 9일 종료된다. 이로써 조정대상지역인 서울 전역과 경기도 일부 지역을 포함한 수도권 37개 지역 내 다주택자는 주택 양도 시 기본세율에 2주택자는 20%p, 3주택자 이상은 30%p를 가산해 지방소득세 포함 최고 82.5%까지 중과세율로 과세된다. 세 부담이 최대 두 배 이상 늘어나는 만큼, 해당 정책 변화가 올 상반기 주택시장의 최대 변수로 작용할 전망이다.

정책 시행 시점과 예외 사항까지 확정되자 시장은 이미 빠르게 움직이기 시작했다. 서울 아파트 매물은 2월 말 기준 7만 건을 넘어서며 전월 말 5만 7000여 건 대비 26.1% 증가했다. 송파구의 매물이 7.3% 늘면서 증가 폭이 가장 컸고, 강남 및 한강 벨트 등 주요 지역을 중심으로 매물 증가세가 빠르게 확대되고 있다. 세 부담을 피하려는 다주택자들의 선제적 매도가 본격화하는 흐름이다.

반면 매수 심리는 위축되고 있다. 한국부동산원에 따르면 2월 넷째 주 강남·서초·송파·강동구가 포함된 서울 동남권 매매수급지수는 기준선인 100.0을 기록하며 5주 연속 하락했다. 같은 주간 강남·서초·송파구 아파트 매매가격은 약 2년 만에 하락 전환했으며, 3월 초 한국갤럽 조사에 따르면 집값이 내릴 것이라는 응답(46%)이 오를 것이라는 응답(29%)을 17%p 앞서며 불과 한 달여 만에 전망이 역전됐다.

최근 서울 아파트 거래 구조를 보면 정책 변화에 따른 단기 변동성이 두드러지게 나타나고 있다. 규제가 강화될 때마다 거래량이 급감했다가 소폭 상승하는 패턴이 반복되고 있으며, 특히 강남 3구를 중심으로 정책 변수에 민감하게 반응하는 흐름이 지속되고 있다.

양도세 중과 유예 종료 후 시장은 단기와 중장기, 두 가지 국면으로 전개될 것으로 보인다. 단기적으로는 급증한 매물 소화 과정에서 가격 조정 압력이 높아질 수 있다. 임대사업자 대출 규제 강화, 공시가격 현실화에 따른 보유세 인상 우려까지 겹치면서 다주택자가 보유·양도·대출 단계에서 동시에 압박받는 구조가 형성될 예정이다.

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다만 대법원 등기정보광장에 따르면 다주택자의 많고 적음을 의미하는 집합건물 다소유 지수가 2023년 5월 이후 최저 수준인 16.38까지 낮아진 점을 감안하면, 다주택자 매물 정리가 이미 상당 부분 진행됐다는 해석도 가능하다. 이 경우 급매는 간헐적으로 출하되는 반면 매도자들이 호가를 낮추지 않으면서 거래 절벽이 심화될 수 있다.

중장기적으로는 공급 변수가 시장 향향을 주도할 핵심 요인이 될 전망이다. 3월 전국 아파트 입주 예정 물량은 9597세대로 전년 동월 대비 65% 감소했다. 신축 입주 물량 감소는 단기간에 해결하기 어려우며, 최근 중동 전쟁 등의 여파로 건설 원가 상승과 사업성 저하가 장기화된다면 중장기 공급 위축 우려도 간과할 수 없는 상황이다. 이러한 공급 부족이 지속될 경우, 선호 지역을 중심으로 한 신축 희소성 프리미엄이 장기간 유지되면서 지역 간 격차가 확대되는 양극화 흐름은 전망을 넘어선 트렌드로 굳어질 가능성이 있다.

결국 2026년 상반기 주택시장은 세제 변화에 적응해 가는 과정에 있다. 다주택자의 매도 압박이 가격 조정을 만들더라도, 공급 부족과 실수요가 하방을 지지하는 구조는 당분간 유지될 것으로 보인다. 다만 대출 규제까지 맞물리며 수요 측면의 여력도 제한된 만큼, 거래량 감소와 함께 시장은 점진적인 안정 흐름을 찾아갈 가능성이 높다. 지역별 온도 차는 이 과정에서 한층 뚜렷해질 것이다.

실수요자라면 급매 소화 구간에서 합리적인 접근을 검토해 볼 수 있으나, 세제·금융 리스크를 복합적으로 고려한 신중한 판단이 요구되는 시기다. /글= 김효선 KB국민은행 WM스타자문단 부동산수석전문위원, 정리=박기람 땅집고 기자 pkram@chosun.com