죽다 살아난 신동아건설…40년 된 용산 사옥 헐고 3000억 아파트 개발

신동아건설, 40년 된 용산 사옥 허문다
최고 41층, 123가구 소규모 아파트 지어
사업비 3000억…법정관리 직후라 총력 예상

[2026년 운명의 현장] ’63 빌딩 시공사’ 신동아건설, 회생 1년 만에 승부수

[땅집고] 지난해 법정관리를 졸업한 신동아건설이 3000억원 규모 사업을 통해 재도약에 도전한다. 지난 40년 동안 보유했던 서울 용산구 사옥을 철거하고 주상복합아파트를 짓는 프로젝트를 통해 수익성 높이기에 나선 것. 회생 후 규모가 가장 큰 사업이라 올해 신동아건설이 총력을 다할 것으로 예상된다.

신동아건설은 지난해 국토교통부 시공능력평가 기준 58위인 중견 건설사다. 주택 브랜드 ‘파밀리에’를 보유했으며 서울 여의도 랜드마크인 63빌딩 시공을 맡았던 건설사로 유명하다. 지난해 1월 60억원 규모 어음을 막지 못해 기업회생절차를 밟았지만, 7개월 만에 법정관리 절차를 마치면서 부활에 성공했다.

올해 신동아건설의 최대 역점 사업은 서울 용산구 용산동·서빙고동 소재 본사 사옥 개발 프로젝트다. 이 사옥은 대지면적 3700㎡에 지하3층~지상5층, 연면적 1만6602㎡ 규모다. 1985년부터 약 40년 동안 본사 역할을 했던 곳이라 신동아건설 입장에선 상징성이 큰 건물이다.

지난해 업계에선 신동아건설이 용산 본사를 매각해 자금 확보에 나서는 것 아니냐는 말이 돌았다. 최근 부동산 시장에서 최고 부촌으로 통하는 용산구 입지인 데다 남쪽으로 한강을 끼고 있어 가치가 높다고 평가받는 만큼, 이 땅을 팔면 신동아건설이 현금을 빠르게 확보해 급한 불을 끌 수 있을 것이란 시각에서다. 2023년 말 장부가액 기준 1455억원이지만 한강변 알짜 땅이라 실제 가치는 더 높을 것으로 점쳐졌다.

하지만 신동아건설은 본사를 매각하는 대신 직접 개발하기로 결정했다. 사옥을 아파트로 탈바꿈하면 분양수익을 확보할 수 있을 것이란 판단에서다. 부동산PF 시장이 아직 경색된 상태긴 하지만 용산이라는 입지를 고려하면 아파트 개발 사업이 무리 없이 진행될 가능성이 크다고 본 것. 신동아건설은 사업 진행을 위해 지난해 11월 용산 본사에서 방을 빼고 강동구 천호동 ‘이스트센트럴타워’로 사무실 이전을 마친 상태다.

용산 본사가 운 좋게 서울시로부터 서빙고아파트지구 지구단위계획에 편입된 것도 프로젝트 진행을 결정하는 데 영향을 준 것으로 보인다. 역세권 활성화를 추구하는 서울시 기조에 따라 용산 본사 용도지역이 기존 3종 일반주거지역에서 준주거지역으로 상향됐다. 용적률은 500%까지 적용받아 최고 145m 아파트를 지을 수 있게 됐다.

앞으로 신동아건설 용산 사옥은 지하 6층~지상 최고 41층, 2개동, 총 123가구 규모 주상복합아파트로 탈바꿈할 예정이다. 아파트와 함께 오피스, 상가도 함께 짓는다. 사업비는 3000억원으로 추산됐다. 가구수로만 따지면 소규모라 아쉽긴 하지만 이른바 ‘한강뷰’가 가능한 고층 아파트인 만큼 향후 분양시장에 등장했을때 청약자가 대거 몰릴 것이라는 예상이 나온다.

현재 서울 용산구가 분양가상한제 적용 지역이라 신동아건설이 본사 사옥을 재건축한 아파트 분양 가격을 마음대로 정할 수는 없다. 하지만 서울 핵심지 집값이 큰 폭으로 올라있어 분양가상한제를 적용받더라도 어느 정도 분양 수익을 거둘 수 있을 것으로 보인다.

이달 인근 이촌동 ‘이촌르엘’ 분양가가 3.3㎡(1평)당 7229만원으로 책정됐다. 총 750가구 중 대형평수인 전용 100~122㎡ 88가구를 분양하는데, 122 기준 32억3600만원에 분양하는 것이다. 아직 용산 본사 개발 아파트 내 주택형 계획이 정해지지는 않았지만, 만약 신동아건설이 아파트 123가구 전량을 국민평형인 84㎡(34평)으로 배치한 뒤 3.3㎡당 7500만원에만 분양해도 단순계산으로 수익이 3136억5000만원에 달한다. 올해 신동아건설이 제시한 목표 매출액인 2750억원을 훨씬 웃도는 금액이다.

신동아건설은 사업 추진을 위해 현재 1385억원 규모 브릿지론을 통해 자금을 조달하고 있다. 내부에선 오는 6월 만기 전 본PF로 충분히 전환할 수 있을 것이라고 판단 중이다. 올해 중 착공하는 것이 목표다.

한편 금융감독원 전자공시시스템에 따르면 신동아건설은 2024년 매출 5580억원에 영업이익 -737억4400만원을 기록했다. 같은 기간 당기순이익은 -1819억400만원에 달했다. 한 건설업계 관계자는 “앞으로 신동아건설이 용산 사옥 재건축 프로젝트에 착수하면 사업 기간 동안 매출이 꾸준히 발생할 것이고, 향후 분양수익까지 거두면서 본격적으로 경영 정상화를 이룰 수 있을 것으로 본다”고 했다. /leejin0506@chosun.com