용적률 1100% 받았는데…서울역 2.2조 개발사업 무산 위기

[땅집고] 서울역 인근에 최고 34층 높이의 대규모 오피스를 개발하는 ‘이오타(IOTA) 서울’ 프로젝트 정상화를 위한 시간이 2주도 남지 않았다. 1100%의 용적률 인센티브를 받았음에도 본PF(프로젝트 파이낸싱) 전환조차 불가능한 실정인데, 도심 오피스 공급 과잉으로 인해 총 사업비 2조1963억원 규모의 사업이 무산 위기에 내몰렸다.

3일 부동산업계에 따르면, 이지스자산운용은 이오타 서울 오피스 부문의 공매를 막기 위해 공매 절차가 시작될 3월 중순 전까지 대주단 설득에 총력을 다하고 있다. 부동산PF 강자인 메리츠증권의 선순위 채권 인수를 이끌어내는 데 어려움을 겪고 있는 가운데 4일 마지막 협상을 위한 개선된 협상 조건이 구체화된다.

이 사업은 이지스자산운용이 추진 중인 사업으로, 메트로, 서울로 타워 부지에 지하 9층~지상 34층 규모 업무시설 등을 개발한다. 함께 이오타 프로젝트로 묶인 옛 밀레니엄 힐튼 호텔 재개발 사업은 이미 본PF 전환 후 공사에 돌입했지만, 오피스 부문은 첫 발을 떼지도 못했다. 이미 도심 내 오피스 공급 과잉과 평당 6000만원 이상의 개발 원가 등으로 인한 낮은 사업성 탓에 금융권에서 자금 조달에 난색을 표하고 있기 때문이다.

◇ 2.2조 사업, 본PF도 못 넘어가고 좌초?

메트로 서울로 타워 개발 사업은 국내 1위 자산운용사인 이지스자산운용이 밑그림을 그리고 삼성물산이 시공을 맡은 사업이다. 이지스자산운용 측이 특수목적법인 와이디816PFV를 출범해 사업시행을 맡았다. 총 사업비만 해도 2조1963억원에 달한다. 삼성물산도 특수목적법인 자금을 출자한 이지스일반사모부동산투자신탁421호 펀드에 800억원을 투자해 지분 25.9%를 확보했다. 브릿지론 연장 당시 3년간 책임임차 75%를 맡기로 했다.

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2024년 3월 초기 자본 1조원 중 7170억원에 대한 대출을 실행했으나, 본PF 전화에 번번이 실패한 뒤 6개월 단위로 브릿지론을 연장해왔다. 지난 1월 17일 만기가 도래하자 4800억원 규모의 선순위 대주 KB국민은행 측은 오피스 완공 후 공실 우려에 대한 근본적인 해결책 없이는 브릿지론 연장을 불허하겠다며 기한이익상실(EOD)을 통보했다. 이미 본PF 전환 후 공사에 돌입한 힐튼 호텔 사업과 대비된다.

이지스자산운용은 EOD를 통보받은 뒤 정상화를 위한 담보권 실행 유예 기간을 한 달가량 확보했다. 공매를 통한 자산 처분보다는 선순위 대주 교체를 통한 상환이 전체 대주단에 유리하다는 점을 강조했다. 하지만 채권 인수 후보로 나온 메리츠증권 측은 1,2차 투자심의위원회를 거친 끝에 인수를 거부했다. 부동산PF 업계에서는 마스터리스(책임임차) 구조 도입 등 오피스 사업성 보장을 위한 방안이 제시됐음에도 메리츠증권이 거부 의사를 밝힌 것이 일종의 협상 전략이라는 주장도 나온다.

◇ 협상 최종 시한은 언제? “3월 중순이 데드라인”

사업 정상화를 위한 이지스자산운용 측과 메리츠증권 사이 협상 시한은 3월 초로 알려져 있었다. 이지스자산운용을 비롯한 이해당사자들은 4일 구체적인 협상 조건을 만든 뒤 3월 중순까지 정상화를 위한 협상에 임하겠다는 입장이다.

이지스자산운용과 대주단 등 이해관계자들은 4일 구체화된 추가 조건으로 메리츠증권과 최종 협상에 돌입했다. 재무적 투자자(FI)보다는 실수요 기반으로 높은 비용을 감당하는 경향이 있는 전략적 투자자(SI) 참여가 거론된다. 현금흐름 안정성을 중시하는 메리츠증권 요구에 부합할 수 있다는 분석이 나온다. 일각에서는 삼성물산의 임대차 확약 기간 연장, 이지스자산운용 측의 전체주주 대상 유상증자 시도 등 사업주체 측에서 직접 해법을 찾을 것이라는 분석도 있다.

지난달 말 대주단이 허용한 유예기간이 끝났고, 공매 절차를 진행할 경우 공고 절차 등을 고려하면 추가 협상 기간은 향후 2주 가량이다. 이지스자산운용 관계자는 “이오타 서울 프로젝트 정상화를 위해 대주단, 메리츠증권 측과 협상에 최선을 다하고 있다”며 “공매절차 등을 고려하면 3월 중순까지 정상화를 위한 시간이 남았다”고 말했다.

협상이 최종 결렬되면 이오타 서울은 공매 절차에 돌입한다. 감정가액인 1조원보다 낮은 헐값에 매각될 가능성이 높다. NPL(부실채권) 펀드가 매입할 것이라는 가능성도 제기되지만, 현재 국내에서 선순위 채권 4800억원을 감당할 펀드는 없는 실정이다. /raul1649@chosun.com