"취득세 3.5%→12.4%, 다주택자는 증여 전략도 막혔다, 대안은…"

5월 9일 양도세 중과 유예 종료 앞둬
강남권 3주택자, 양도·보유세 우려에 정리 수순
1주택 고가 보유자 추가 규제 가능성도

[땅집고] 이재명 대통령이 5월 9일 다주택자 양도세 중과 유예 종료를 공식화하며 다주택자를 겨냥한 압박 수위를 높이고 있다. 강남 3구와 용산구, 경기 성남·과천 등 고가 주택 밀집 지역에서는 이미 시세보다 수억원 낮춘 급매물이 하나둘 시장에 나오고 있다. 유예 종료까지 두 달 남짓 남은 시점에서 다주택자들은 ‘정리’와 ‘버티기’ 사이에서 계산기를 두드리고 있는 상태다.

지난달 25일 땅집고가 국세청 조사국과 기획재정부 세제실 근무 경력이 있는 양도세 전문가 김호용 세무법인 화담 대표세무사를 만나 중과세 부활 이후의 세 부담과 시장 파장을 짚어봤다. 김 세무사는 다년간의 실무 경험을 바탕으로 재개발·재건축 관련 취득세와 양도소득세 분야를 전문적으로 다뤄왔다. 필명 ‘미네르바올빼미’로 활동하며 10만 명의 블로그 구독자를 보유한 인플루언서이기도 하다. 세무사들 사이에서도 그의 강의를 직접 듣기 위해 찾는 이들이 적지 않아 ‘세무사들의 세무사’로 불린다.

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-최근 이재명 대통령의 다주택자 겨냥 발언, 어떻게 해석하나.

“시장에 던지는 강력한 메시지라고 봤다. 한두 번이 아니라 세부 정책을 반복적으로 언급하고 있다. 단순히 선거를 앞둔 일시적 카드라기보다, 지속적으로 정책을 관철하겠다는 의지로 읽힌다. ‘이 사안을 계속 관리하겠다’는 신호를 시장에 보내고 있다고 판단했다.”

-오는 5월 9일 다주택자 양도세 중과 유예 종료를 앞둔 시장 분위기는 어떤가.

“실제 시세보다 4억~5억원 낮춘 급매가 나오고 있고, 일부는 거래로 이어지고 있다. 특히 강남권에서 양도차익이 10억~20억원 이상 발생한 60~70대 보유자들의 매도 고민이 크다. 노후 자금 마련과 자녀 지원 목적이 겹치면서 정리 수요가 현실화하고 있다.”

-중과가 부활하면 2주택자, 3주택자의 세 부담은 얼마나 늘어나나. 사례를 들어달라.

“양도차익 10억원, 보유기간 10년을 가정해봤다. 유예 기간 내 매도해 기본세율을 적용받으면 1주택자의 경우 장기보유특별공제를 적용해 약 3억2891만원 수준의 세금을 낸다.

하지만 2주택은 장기보유특별공제를 적용받지 못해 약 6억4076만원, 3주택은 7억5048만원까지 세 부담이 늘어난다. 3주택자라면 양도세액에 취득세, 중개수수료, 보유세, 금융비용까지 감안하면 실제로 남는 돈은 2억원도 채 되지 않을 수 있다. ‘세금 내면 남는 게 없다’는 표현이 과장은 아니다.”

-현재 버티기와 정리하기 중 어느 쪽이 더 많은가.

“2주택자는 상대적으로 버티는 비중이 높다. 2주택까지는 종합부동산세 중과가 적용되지 않기 때문이다. 세 부담이 많아도 3000만~4000만원 수준이고, 공정시장가액비율도 낮게 적용되는 상황이라 감내할 수 있다고 보는 경우가 많다. 반면 3주택은 다르다. 3주택부터 종부세 중과가 적용된다. 향후 4~5년간 매도가 쉽지 않다고 가정하면 보유 부담이 상당하다. 특히 강남권처럼 차익 규모가 큰 자산을 보유한 경우 매도 의지가 높다.”

-정리한다면 어떤 순서로 팔아야하나.

“원칙은 단순하다. 중과 배제 대상 주택부터 정리해야 한다. 일시적 2주택, 상속주택, 지방 저가주택 등 중과에서 제외되는 물건들이 있다. 이런 자산을 먼저 매도해 과세 구조를 단순화해야 한다. 그다음 단계는 중과 대상 주택만 남겨두는 것이다. 이 경우에도 차익이 작은 주택을 먼저 파는 게 유리하다. 양도세 부담을 상대적으로 낮출 수 있기 때문이다.”

-증여는 대안이 되지 않나.

“현실적으로 쉽지 않다. 2020년 8월 이전에는 증여 취득세가 3.5% 수준이었지만 지금은 12.4%까지 올라 있다. 예를 들어 40억원짜리 주택을 증여하면 취득세만 5억원 가까이 나온다. 상담을 받으러 왔다가 비용을 보고 포기하는 사례가 적지 않다. 토지거래허가구역 지정도 걸림돌이다. 전세가 낀 상태로 증여를 받으면 수증자가 4개월 내 전입해야 한다. 임차인이 있으면 허가 자체가 나오지 않는 경우도 많다. 제도상 막히는 사례가 상당하다.”

-양도세 중과 부담이 매물 출회에 미치는 영향은 지역별로 차이를 보일까.

“강남 3구와 용산구처럼 상급지는 차익 규모가 20억~40억원까지 커져 있다. 중과를 피하기 위해 급매를 감수하는 사례가 많다. 마포·성동·강동, 경기 과천·분당 등은 차익이 8억~10억원 수준이다. 이 구간이 가장 고민이 크다. 중과를 피하려면 2~3억원 낮춘 급매를 내놔야 하는데, 상급지처럼 차익이 압도적으로 크지 않아 판단이 쉽지 않다. 서울 외곽은 상승 폭 자체가 크지 않아 급매 출회도 제한적이다.”

-급매는 5월에 가까워질수록 더 늘어날 가능성이 있나.

“시간 계산을 해야 한다. 서울은 전역이 토지거래허가구역이다. 허가받는 데까지만 2~3주가 걸린다. 매수자가 5월 9일 직전에 움직이겠다고 생각하면 현실적으로 어렵다. 계약은 5월 9일 이전에 체결돼야 한다. 사실상 4월 중순 이전에 계약을 마쳐야 한다. 급매가 서둘러 나오는 이유다.”

-문재인 정부 당시에는 세율 인상에도 버티기 흐름이 강했다. 이번은 어떻게 보나.

“5월 9일 이후에는 중과 회피 목적의 급매물은 줄어들 가능성이 크다. 동시에 토지거래허가제는 유지되고, 전세 물량도 부족한 상황이다. 매도·매수 물량 모두 위축된 가운데 가격이 급등하기는 쉽지 않다. 급매로 내려왔던 가격이 일부 회복되는 수준에서 움직일 가능성이 있다. 다만 보유세 강화 가능성 등 불확실성이 남아 있어 시장은 전반적으로 신중하게 움직일 것으로 본다.”

-향후 추가 세금 규제 가능성은 어떻게 보나.

“현 정부는 정책 효과가 크지 않다고 판단하면 수시로 수정하는 성향을 보인다. 과거 국토보유세를 언급했다가 실효성이 낮다고 판단하면 고집하지 않았다. 연구용역을 진행 중이라고 알고 있다. 시장 상황에 따라 정책을 조정할 가능성을 열어둬야 한다.”

-다주택 규제가 강화되면 결국 ‘똘똘한 한 채’ 현상이 심화하지 않겠나.

“규제를 강화하면 사람들은 규제를 피해 이동한다. 그 결과가 ‘똘똘한 한 채’ 현상이다. 집값이 크게 오른 상황에서 고가 주택 수요를 억누르기는 쉽지 않다. 강남 3구가 먼저 오르고 그 아래 지역이 따라가는 구조가 굳어져 있다. 결국 상급지 가격을 안정시키는 데 정책의 초점이 맞춰질 가능성이 있다. 1주택 고가 보유자에 대한 추가 규제 가능성도 배제할 수 없다.”

-세금으로 집값을 잡을 수 있다고 보나.

“완벽하게 잡기는 어렵다고 본다. 과거에는 정책 발표만으로도 시장 반응이 컸다. 정보 전달 경로가 제한적이었기 때문이다. 하지만 지금은 다르다. 정책이 발표되면 실시간으로 분석과 대응 전략이 확산된다. 시장 참여자들이 훨씬 기민하게 움직이고 있다. 정보 환경이 바뀐 이상 과거와 같은 방식의 세금 정책이 동일한 효과를 낸다고 보기는 어렵다.” /mjbae@chosun.com