대통령發 강남3구 집값 하락…버블 붕괴 신호탄 될까

강남 핵심지 꺾였다…100주 상승세 제동
양도세 종료 앞두고 급매 출회…혼조세 확산
전세가율 30%대, 집값 방어막 약해졌다

[땅집고] 서울 강남3구와 용산구 집값이 약 2년 만에 하락 전환했다. 100주 넘게 이어지던 상승 행진이 멈췄다. 이번 하락은 이재명 대통령이 연일 “투자·투기용, 1주택자도 보유보다 매각이 유리하게 할 것”, “초고가 주택, 선진국 수도 수준의 부담·규제를 안을 것”이라며 파상적 공세를 펼친데다, 오는 5월 9일 이후 예고된 다주택자 양도세 중과 부활의 영향으로 보인다. 일부 전문가들은 이번 하락이 일시 조정이 아니라 대세 하락장으로 접어들 가능성도 거론하고 있다.

27일 한국부동산원에 따르면 2월 넷째 주 전국 아파트 매매가격은 0.05% 올라 전주(0.06%)보다 상승폭이 둔화했다. 서울도 0.11% 상승에 그쳐 전주(0.15%)보다 오름세가 약해졌다. 전체 지표는 아직 상승세를 보이고 있지만, 강남과 용산 등 핵심지에서 하락 거래가 나타나며 오름폭이 꺾였다는 점이 변수다.

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강남구는 대치·청담동 주요 단지를 중심으로 0.06% 하락했고, 용산구는 한남·이촌동 구축 위주로 0.01% 내렸다. 송파구도 방이·신천동 일대에서 0.03% 떨어졌다. 한국부동산원은 “일부 단지에서 하락 매물 거래가 체결되는 등 지역·단지별 혼조세가 나타난다”고 평했다.

김학렬 스마트튜브 부동산조사연구소장은 이번 하락이 대세 하락의 출발점이라고 단정하기는 어렵다고 진단했다. 김 소장은 “5월 양도세 중과 유예 종료를 앞둔 매도 압박과 6월 이후 정책 기대감이 맞물리며 거래가 사실상 멈춘 상태”라며 “세금 부담을 줄이려는 급매물이 일시적으로 소화된 영향이 크다”고 말했다.

2~5월 사이 다주택자 급매가 간헐적으로 출회되면서 일부 단지에서 하락 거래가 찍히는 혼조 흐름이 이어질 가능성이 높다는 분석이다. 선거 이후 정책 불확실성이 걷히면 매물 잠김과 전세가 상승 누적 효과가 다시 가격을 밀어 올릴 수 있다는 전망도 내놨다.

반면 박원갑 KB국민은행 부동산 수석전문위원은 현재로서는 서울 핵심지 전셋값 비율이 40%를 밑도는 모습을 보이면서 제자리 걸음을 하는 상태로 시장 체력이 약해졌다는 점을 주목해야 한다고 진단했다.

KB부동산 통계에 따르면 올해 1월 기준 강남구 아파트 전세가율은 37.7%, 송파구 39.4%, 용산구 39.7%로 모두 40% 아래로 내려왔다. 1년 전보다 빠른 하락세다. 전셋값이 떨어진 것이 아니라 매매가가 더 빠르게 오른 결과다.

박 위원은 “전세가율이 낮아지면 매매가 하방을 지탱하는 힘이 약해진다”며 “실거주 수요보다 금융 여건과 자산 기대 심리가 가격을 끌어올린 시장은 작은 충격에도 과민 반응할 수 있다”고 말했다. 매매가가 전셋값을 앞질러 달려온 구간에서는 하락 탄력도 커질 수 있다는 의미다.

시장 최대 변수로는 고가 1주택자에 대한 양도세 장기보유특별공제 축소 여부를 거론했다. 현행 제도상 12억원 초과 1주택자는 10년 보유·거주 시 최대 80%까지 공제를 받을 수 있다.

김 위원은 “이 혜택이 손질될 경우 고가 주택 시장의 매물 구조가 흔들리고 주택 시장이 출렁일 가능성이 있다”면서 “전세 대비 매매가격의 괴리가 빠르게 벌어진 현 상황은 분명 경계 구간으로 인식할 필요가 있다”고 조언했다.

부동산 폭락론을 전파하는 유튜버 전문가들은 “3월부터 강남에 본격적으로 매물이 쏟아져 나오면서 집값이 급락할 것”이라고 주장한다.

한편 이재명 대통령은 26일에도 엑스(X·옛 트위터)를 통해 “정책 수단을 총동원해 다주택자는 물론 주거용이 아닌 투자·투기용 1주택자도 보유보다 매각이 유리한 상황을 만들 것"이라고 밝혔다. 이 대통령은 특히 “초고가 주택은 선진국 수도 수준에 상응하는 부담과 규제를 안게 될 것”이라고 밝혀 향후 양도세와 보유세 제도의 대대적 개편을 예고했다. /mjbae@chosun.com