'전통 부촌' 평창동 200평 단독주택, 5년 만에 다시 경매로

[땅집고] 서울 전통 부촌(富村)으로 불리던 북한산 자락 서울 종로구 평창동에서 대지 200평 단독주택이 감정가 45억원대에 경매로 나와 관심을 끈다. 이 주택은 2020년에도 경매로 나왔다가 주인을 찾았는데, 5년 여만에 다시 경매로 나오게 됐다.

26일 땅집고옥션(☞바로가기)에 따르면 해당 물건은 서울 종로구 평창동 534-6 일대 지하 1층~지상 2층 규모 단독주택으로 토지면적 661㎡(약 200평), 건물면적 292.4㎡(약 88평)다. 오는 3월 3일 서울중앙지방법원에서 첫 입찰을 진행한다. 사건번호는 2025타경103783. 감정가는 45억3160만원이며, 최저 입찰가도 감정가와 같다. 입찰 보증금은 최저가의 10%다.

2002년 사용승인을 받은 적벽돌 단독주택이다. 지하 1층은 주차장과 거실, 화장실이 있다. 지상 1층엔 방2개와 거실, 드레스룸, 화장실, 주방, 식당을 갖췄다. 지상 2층은 방2개와 거실, 드레스룸, 화장실, 다용도실로 구성돼 있다.

해당 주택은 평창동주민센터 북쪽에 있다. 북한산 자락에 있고 주변에 단독주택이 많아 주거 환경이 쾌적하다. 전철역은 없지만 버스 정류장이 가까워 대중교통 이용은 가능하다.

용도지역은 제1종전용주거지역이며 토지거래허가구역으로 지정돼 있다.

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감정평가서를 보면 전체 감정가 45억3160만원 중 토지 감정가가 43억2294만원으로 대부분을 차지한다. 3.3㎡(1평)당 2265만원이다. 이 주택은 지은 지 20년이 넘어 건물 가치보다 토지 가치가 전체 가격을 좌우한다. 입찰에 앞서 땅값 적정성을 먼저 따져볼 필요가 있다. 현재 인근에 나와있는 단독주택 매물 호가는 토지 기준으로 평당 1600만~4200만원대로 편차가 크다.

다만 권리관계는 단순하다. 낙찰 후 모든 권리가 소멸한다. 전세권을 설정한 세입자가 있지만 대항력은 없어 낙찰자가 보증금을 인수할 필요가 없다. 다만 고가 단독주택 경매는 거래사례가 많지 않아 시세 판단이 어렵고, 명도·유지관리·리모델링 비용 등 변수를 감안해야 한다.

김기현 땅집고옥션 연구소장은 “평창동은 상징성이 큰 고급 주거지역이지만 단독주택은 아파트처럼 시세가 촘촘히 형성되지 않아 감정가와 시장가격 차이가 크게 벌어질 수 있다”며 “종로구 단독주택 경매의 평균 낙찰가율이 60%대인 점을 감안하면 1차에서 바로 낙찰될지 시장 반응을 지켜볼 필요가 있다”고 말했다. 이어 “대지 200평 주택의 희소성은 분명하지만 인근 토지가격과 거래 사례를 충분히 비교한 뒤 입찰가를 정하는 것이 안전하다”고 했다.

땅집고옥션(☞바로가기)은 올해부터 초보자도 경매로 돈을 벌 수 있도록 돕는 ‘왕초보 경매 집중 케어 프로그램’을 운영 중이다. 매월 무료 특강과 유튜브 땅집고TV를 통한 추천 물건 영상을 제공한다. 카카오톡 오픈채팅방(땅집고옥션으로 검색)에 가입하면 경매 성공사례와 추천 물건 정보를 얻을 수 있다. /pkram@chosun.com