입력 : 2026.02.27 06:00
[땅집고] 서울 송파구 문정동 가든파이브 상가 100여 개가 18년 전 분양가보다 낮은 가격으로 무더기 공매에 나왔다. 감정가가 아닌 예정가 기준으로 7평(전용 약 23㎡) 안팎 점포가 1억4000만~1억5000만원대에 등장했다.
26일 경·공매 업계에 따르면 서울주택도시공사(SH)는 가든파이브 툴동 내 지하2층, 지상 2·3층 상가 107개를 공매로 내놨다. 예정 매각가 합계는 약 190억원 수준이다. 개별 점포 기준으로 보면 일부는 최초 분양가보다 수천만원 낮은 가격에 시장에 던져졌다. 분양 당시 가든파이브 툴동 기준 분양가는 최저 1억1000만~4억원에 제시됐다.
☞구글·테슬라 임직원이 선택한30일 이상 단기임대 운영1위 ‘블루그라운드’ 예약하기
무더기 공매가 나온 배경에는 2008년 이래로 18년째 이어진 공실과 미분양 문제가 있다. 가든파이브는 라이프동·웍스동·툴동 등으로 구성돼 있는데, 이 중 라이프동에는 NC백화점과 현대시티아울렛 같은 대형 쇼핑몰과 교회, 식음시설 등 집객력이 있는 업종이, 웍스동에는 웨딩홀과 사무실 등이 입점해 비교적 영업이 활발하게 이뤄지고 있다.
문제는 툴동이다. 청계천 공구상가 이전을 목표로 조성됐지만 기존 공구상권의 집적 효과와 정체성을 이어가지 못한 채 장기간 방치됐다. SH에 따르면 가든파이브 내에서도 툴동의 공실률이 가장 높다. 지난해 12월 기준 라이프동 공실률은 6.8%, 웍스동은 0.2%에 그쳤지만 툴동은 14.3%에 달했다.
공구상가를 부친에게서 물려받아 10년 넘게 운영 중인 30대 최모 씨는 “소비가 온라인으로 옮겨간 데다 인근 상가들도 잇따라 문을 닫으면서 최근 몇 년간 한 달 방문객이 5명 안팎에 그쳤다”며 “매장에서 손님을 받기보다는 거점을 두고 택배를 발송하는 창고처럼 활용하는 경우가 많고, 그마저도 하나둘 철수하는 분위기”라고 말했다.
회생 방안도 마땅치 않다. 가든파이브는 ‘구분상가’ 구조다. 점포별 소유주가 달라 통합 리모델링이나 대규모 통개발이 쉽지 않다. 상가를 한데 묶어 업종을 재편하려 해도 이해관계 조정에 상당한 시간이 소요된다. 리모델링 비용 역시 개별 소유주가 부담해야 하는 구조다.
업계에서는 동대문 밀리오레·맥스타일의 전철을 밟을 가능성도 거론한다. 대규모 상가가 분양 위주 구조로 조성된 뒤 집객력 저하와 온라인 소비 확산에 밀려 장기 침체에 빠졌던 사례와 닮았다는 지적이다.
김종율 보보스부동산연구소 대표는 “공구상가라는 업종 특성 자체가 일반 쇼핑몰 건물 안에 들어가서 경쟁력을 갖추기 어려운 구조”라며 “호실별로 소유주가 제각각인데다 좁은 평수로 구성된 구분상가 형태에서는 일반 몰처럼 일관된 관리·운영이 불가능하다”고 말했다.
이어 “정체성이 희석된 상태에서는 소비자가 굳이 찾아올 이유가 없다”며 “통합 개발을 추진하려 해도 지구단위계획 변경부터 리모델링까지 절차와 비용이 막대해 현실적으로 소유주들이 감당하기 어렵다”고 했다. /mjbae@chosun.com