5월 9일까지 골든타임, '집 팔라' 믿다가 또 벼락거지…잠 못드는 무주택자

[혼돈의 부동산 시장] ① 쏟아지는 다주택자 매물
일부 단지 매물수 연초보다 20% 늘어
공급 절벽 전 마지막 매수 기회

[땅집고] 서울 마포구의 한 아파트 단지를 눈여겨보는 40대 무주택자 A씨의 고민은 깊다. 한때 25억원을 넘던 전용면적 84㎡ 매물이 최근 22억원까지 떨어졌다는 소식을 들었기 때문이다. 3억원이나 낮아진 가격이지만, A씨는 선뜻 계약서에 도장을 찍지 못하고 있다. 조금 더 기다리면 15억원까지 떨어지지 않을까라는 막연한 기대감과 이러다 다시 급등하면 영영 내 집 마련은 물 건너간다는 공포가 매일 밤 교차한다.

5월 9일이면 다주택자에 대한 양도소득세 중과 유예가 종료된다. 이재명 대통령이 다주택자를 향한 압박 수위를 높이면서 세금 폭탄을 피하려는 다주택자들의 ‘조건부 급매물’이 시장에 나오는 골든타임은 이제 단 두 달 남짓 남았다. 다주택자 입장에선 세 부담이 급증하기 전에 처분을 서둘러야 하는 시점이다. 반대로 무주택자에게는 상급지 진입의 드문 기회가 열리고 있다는 평가가 나온다. 이 물량이 소화되고 나면 역대 최악의 ‘공급 절벽’이 기다리고 있다.

◇다주택자 조건부 급매물, 두 달 남은 골든타임

최근 서울 강남권을 비롯해 경기 분당·과천 일대에서 아파트 매물이 빠르게 늘고 있다. 양도세 중과를 피하기 위한 급매물이 시장에 나오고 있기 때문이다. 특히 한강 변을 따라 형성된 이른바 ‘한강벨트’ 단지들의 매물은 최근 들어 눈에 띄게 증가했다. 현장 중개업소들은 일부 단지의 경우 매물 수가 연초 대비 20%가량 늘었다고 전한다.

2월 현재는 집주인들이 아직 급하지 않다는 인식이 강하다. 호가를 다소 높게 유지한 채 시장 반응을 살피는 분위기다. 그러나 3~4월로 접어들수록 상황은 달라질 가능성이 크다. 실제로 세금 부담을 피해야 하는 매도자라면 시간이 갈수록 가격을 조정할 수밖에 없기 때문이다. 압구정동의 한 공인중개사사무소 관계자는 “눈치보기가 이어지고 있는데 실질적인 가격 조정은 3월 이후 이뤄질 것이다”고 했다.

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◇역대급 공급 절벽 온다

문제는 5월 9일 이후다. 유예가 종료되면 규제지역 내 다주택자 매물은 급감할 가능성이 크다. 이렇게 되면 단기간에 시장에 쏟아졌던 매물이 다시 잠기고, 거래 가능한 물량 자체는 줄어든다.

여기에 더해 공급 감소라는 구조적 요인도 대기하고 있다. 업계에 따르면 2026년 서울 아파트 입주 예정 물량은 1만6412가구 수준으로 전망된다. 이는 2025년 대비 약 48% 감소한 수치로, 서울의 연간 적정 수요량으로 거론되는 약 4만7000가구의 35% 수준에 불과하다. 입주 물량 기준으로는 사실상 ‘역대급 공급 절벽’에 해당한다.

과거 김현미 전 국토교통부 장관이 “살지 않는 집은 팔아라”고 경고했을 당시 정부 기조를 믿고 매도하거나 관망을 택했던 이들 가운데 상당수는 이후 급등장을 지켜보며 뼈아픈 후회를 삼켜야 했다. 지금의 공급 지표는 그때보다 더 비관적이다. 단기적으로는 매물 증가로 숨통이 트인 듯 보이지만, 이 물량이 소화된 이후에는 다시 공급 부족 국면이 본격화될 가능성이 크다.

결국 관건은 실행력이다. 급매는 시장 전체가 폭락해야만 나오는 것이 아니라, 특정 시점의 세제·정책 변화 속에서 제한적으로 출현한다. 심형석 우대빵연구소장은 “실행력이 약한 무주택자들이 망설이는 사이, 1주택 갈아타기 수요자나 적극적인 매수 대기자들이 먼저 매입에 나설 것이다”며 “현재 거주하는 전월세 기한이 많이 남았다면 임대인과 협의를 거쳐 매수를 노리는 것도 방법이다”고 했다. /hongg@chosun.com