잠실 국평 40억 돌파에…'절반 가격' 송파 '이 동네' 들썩

잠실 ‘50억 클럽 눈앞’ 프리미엄 입지 확보
옆동네 오금·가락 상승 여지 ‘충분’
재건축 초기 단계 우려도

[땅집고] “잠실은 국평도 40억원을 넘어서 이제는 현실적으로 접근하기 어려울 것 같아요. 같은 송파 생활권이라면 조금 떨어지더라도 가격 부담이 덜한 곳을 먼저 알아 보고 있어요.

그동안 상승장을 주도하던 송파구 잠실 일대에서 시작된 매수 흐름이 최근 오금동·가락동 등 인접 지역으로 확산되는 모양새다. 잠실 아파트 가격이 급등하며 진입 장벽이 높아지자 동일 생활권 내 상대적으로 가격 부담이 낮은 재건축 단지로 실수요자들의 관심이 이동하고 있다는 분석이 나온다.

◇ 잠실 재건축 단지 급등 “이젠 들어갈 가격이 아니다”

송파구는 지난해 12월 서울 자치구 가운데 아파트 매매가격 상승률 1위(20.72%)를 기록했다. 상승 흐름은 올해도 이어지고 있다. 19일 한국부동산원이 발표한 1월 전국 주택가격 동향조사에 따르면 서울 주택 매매가격은 전월 대비 0.91% 상승했다. 자치구별로는 송파구(1.56%), 동작구(1.45%), 성동구(1.37%), 강동구(1.35%), 용산구(1.33%) 순으로 상승률이 높았다. 송파구 상승세는 사실상 ‘잠실’이 견인했다는 평가다.

잠실주공5단지는 사업 진척 이후 가격이 급등하며 국민평형 거래가 수십억 원대에 근접했다. 사업시행 단계 진입 이후 단기간 수억원씩 가격이 오르는 사례도 이어졌다. 국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면 이달 7일 전용 76㎡가 42억4700만원에 거래됐다. 잠실 르엘 역시 전용 84㎡가 43억원에 거래되며 ‘50억 클럽’ 진입 가능성까지 거론된다.

시장에서는 재건축 기대감이 상당 부분 가격에 반영된 상태라는 평가가 나온다. 주요 단지 진입 가격이 40억원 안팎으로 형성되면서 신규 수요자의 접근성이 크게 낮아졌다는 분석이다.

◇ 같은 송파인데 가격은 절반, 오금·가락으로 이동

매수 흐름이 인접 지역으로 확산되는 배경은 단순하다. 생활권은 같지만 가격 격차가 크기 때문이다. 잠실과 동일한 송파 생활권에 속한 오금동·가락동 재건축 단지들은 아직 10억~15억원대 가격 구간이 형성돼 있다. 잠실 대비 절반 수준의 진입 가격이다.

최근 서울 주택시장은 거래량이 급격히 늘기보다는 선별적인 실거주 수요가 특정 지역으로 집중되는 양상을 보인다. 대단지이면서 재건축 기대감이 있는 단지를 중심으로 문의가 이어지며 가격이 움직이는 구조다. 이 과정에서 주택 선택 기준도 달라지고 있다. 과거에는 사업 속도가 빠른 ‘완성 단계’ 재건축 단지가 선호됐다면, 최근에는 상대적으로 가격 부담이 낮은 초기·중기 단계 단지를 미리 검토하는 흐름이 나타난다.

재건축 움직임도 이어지고 있다. 가락동 가락극동아파트는 시공사 선정을 마치고 총 999가구 규모 신축 단지로 재탄생할 예정이다. 롯데건설은 하이엔드 브랜드 ‘르엘’을 적용할 계획이다.

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◇ 재건축 기다리기, 완성형 대신 초기 단계

다만, 오금·가락 재건축이 곧바로 잠실 수준의 가격 흐름으로 이어질 것이라고 보기는 어렵다. 조합 내부 이해관계, 임대주택 비율, 정비계획 변경 가능성, 사업 기간 장기화 등 일반적인 재건축 변수들이 남아 있기 때문이다.

잠실주공5단지 역시 추진위원회 승인 이후 실제 사업 속도가 붙기까지 약 20년에 가까운 시간이 걸렸다. 오금·가락 지역 역시 상승 기대와 시간 리스크가 동시에 존재하는 구간이라는 평가다.

서울 송파구 오금동 D공인중개사 관계자는 “최근 서울 집값 상승 흐름이 재건축 기대 단지를 중심으로 이어지고 있다”며 “잠실 가격 부담이 커지면서 같은 생활권 안에서 거주지를 옮기려는 수요가 오금·가락으로 서서히 이동하는 초기 단계”라고 말했다. 이어 “아직은 매수 흐름이 형성되는 초입 구간인 만큼 사업 속도와 시장 분위기에 따라 변동성이 나타날 수 있다”며 “재건축 기대감뿐 아니라 사업 진행 단계와 추가 분담금 가능성 등을 함께 따져볼 필요가 있다”고 했다. /kso@chosun.com