"분양대행도 이젠 '인증' 시대" 대행업종 신설로 제도화 이끈 장영호 회장

장영호 한국부동산마케팅협회장 인터뷰
지방 미분양 80% 고착화, 지역 경제 뇌관
2021년 대비 분양 대행 종사자 절반 이하로 급감
협회 주도 ‘전문 상담사 인증제’ 도입

[땅집고] “디벨로퍼가 도시를 만든다면, 우리는 그 공간에 사람과 가치를 연결하는 사람들입니다. 분양대행은 단순히 물건을 파는 영업이 아니라 전문성을 갖춘 ‘독자적인 서비스 브랜드’로 거듭나야 합니다.”

장영호 한국부동산마케팅협회장은 30여 년간 분양 현장을 지켜온 실무형 전문가다. 분양대행사 씨엘케이(CLK)를 창업해 업계를 이끌어온 그는 전문성 없는 업체의 난립으로 시장 신뢰가 무너지는 현실을 바로잡기 위해 2019년 협회를 출범시켰다. 2019년 국토교통부 인가 사단법인인 한국부동산마케팅협회를 출범시키며 산업 제도화에 나섰다. 현재 230여 개 회원사를 대표하고 있다.

19일 서울 강남구 논현동 건설회관에서 만난 장 회장은 인터뷰 내내 ‘위기’와 ‘책임’을 강조했다. 그는 “지금은 분양 물량을 얼마나 빨리 털어내느냐가 아니라, 분양 과정에서의 리스크를 어떻게 관리하느냐가 생존의 핵심이 된 시대”라고 진단했다.

다음은 일문일답.

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-2024년 분양대행업이 독립 업종으로 신설됐다. 현장의 변화는?

“2024년 한국표준산업분류(KSIC) 개정으로 ‘부동산분양대행업’이 독립 업종으로 신설된 것은 업계에 의미 있는 변화였다. 단순히 업종 코드가 하나 생긴 것이 아니다. 정부가 분양대행을 독립된 부동산 서비스 산업으로 인정했다는 점이 중요하다. 분양대행은 청약 자격 검수, 서류 안내, 계약 관리 등 국민 재산권과 직결된 업무를 수행한다. 이제는 산업의 법적 지위와 책임 범위를 명확히 해야 할 단계다.”

-현재 분양시장의 가장 큰 리스크는 무엇인가.

“지방 미분양의 고착화다. 전국 미분양의 80%가 지방에 몰려 있다. 준공 후 미분양이 누적되면 시행사와 건설사의 자금 흐름이 막히고, PF(프로젝트 파이낸싱) 리스크로 확산한다. 이는 지역 경제 전체에 부담이 된다. 세제와 금융을 결합한 정책적 보완이 필요하다.”

-회원들도 어려움을 많이 겪고 있을 것 같은데.

“시장 규모 면에서 최근 분양 시장 위축으로 업계 종사자가 크게 감소했다. 2021년 대비 2025년 종사자 수가 절반 이하로 줄었다. 이는 단순한 경기 침체를 넘어, 제도적 보호 장치 없이 시장 변동에 고스란히 노출되어 있다는 방증이다.”

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-침체기 분양 전략은 어떻게 달라져야 하나.

“이제는 속도가 아니라 정교함의 문제다. 상품 기획 단계부터 지역 수요를 면밀히 분석하고 분양가를 현실화해야 한다. 중도금 이자 지원이나 계약 조건 조정 같은 단기 전략도 필요하지만, 근본적으로는 데이터 기반 접근이 중요하다. 청약 경쟁률, 계약률, 해약률, 유입 경로 등을 통합 분석해야 한다. 침체기일수록 마케팅은 영업이 아니라 리스크 관리에 가깝다.”

-최근 분양 관련 소송 리스크가 확대되고 있다.

“행정적 시정명령 하나로 계약 전체가 흔들리는 구조는 업계에 과도한 부담이 된다. 사후 분쟁이 아니라 사전 예방 시스템을 갖추는 것이 해법이다. 자격을 갖춘 전문 종사자가 분양 단계에서 정확한 정보를 안내해야 한다. 이를 위해 관련 법령에 분양대행업의 정의와 자격 기준을 명확히 반영할 필요가 있다.”

-오는 5월 다주택자 양도세 중과 유예가 종료된다. 시장 영향은 어떻게 보나.

“일부 다주택자 매물이 나오고는 있지만, 유예 종료가 곧바로 대량 매물 출회로 이어질 가능성은 크지 않다. 다주택자들도 중과 부담과 시장 상황을 함께 저울질하며 관망하는 분위기다.”

-거래 활성화로 이어질 가능성은 낮다는 의미인가.

“그렇다. 대출 규제를 비롯한 금융 규제가 여전히 작동하고 있다. 실수요자 입장에서는 15억 원 미만 아파트 위주로만 거래가 가능한 구조다. 매물이 다소 증가하더라도 실거래로 연결되기까지는 불투명하다. 거래는 매도 의지뿐 아니라 매수 여건이 맞물려야 성사된다.”

-부동산 안정화 대책으로는 어떤게 필요할까.

“수도권은 주택 공급 확대, 지방은 수요 창출과 지역 경제 활성화에 초점을 맞추는 지역별 맞춤형 정책이 필요하다. 정권에 따라 부동산 관련 규제가 요동치지 않도록 장기적이고 일관된 주택 공급 로드맵이 마련돼야 한다. 분양가 상한제 역시 원자재와 인건비 급등을 반영한 탄력적 운영이 필요하고, 전월세 시장 안정화를 위한 중장기 공급 확대와 모니터링 강화도 시급하다.”

-협회가 추진 중인 과제는 무엇인가.

“전문 상담사 인증제 도입과 데이터 플랫폼 구축이다. 법률 이해도와 실무 역량을 갖춘 인력을 체계적으로 인증해 소비자 신뢰를 높이겠다. 분양 마케팅이 단순 영업이 아니라 전문 서비스 산업으로 자리 잡도록 제도적 기반을 다지겠다.” /hongg@chosun.com