입력 : 2026.02.23 11:08 | 수정 : 2026.02.23 11:08
[권강수의 상가투자 꿀팁] 금리 방향성 불확실한 시대, 레버리지 관리가 수익률을 좌우한다
[땅집고] 최근 경제면을 보면 금리 관련 뉴스가 빠지지 않는다. 금리는 개인 투자자는 물론 국가 경제 전반에 영향을 미치는 핵심 변수다. 현재 시장은 금리를 올리기도, 내리기도 쉽지 않은 ‘관망 구간’에 들어섰다는 평가가 많다. 이런 흐름 속에서 상가 투자자 역시 금리 변화에 맞춰 투자 전략을 점검할 필요성이 커지고 있다. 특히 대출을 활용하는 상가투자의 특성상 금리 변동은 곧 수익률 변화로 직결되기 때문이다.
◇ 금리 변동기, 상가투자의 핵심은 ‘대출 비중 관리’
상가투자에서 대출은 대표적인 레버리지 수단이다. 적절한 대출을 활용하면 자기자본만 투자했을 때보다 기대수익률을 높일 수 있다. 실제로 무대출 투자 시 연 4~5% 수준이던 기대수익률이 대출을 활용하면 7~8%까지 상승하는 사례도 적지 않다.
이 때문에 상가 투자에서는 일정 수준의 대출 활용이 일반적이다. 현장에서 보면 투자자들의 평균 대출 비중은 약 30~50% 수준이며, 전문가들도 비교적 안정적인 구간으로 평가한다. 다만 대출은 이자 비용이라는 고정 부담을 동반한다는 점에서 금리 변화에 매우 민감하다.
예를 들어 3억원을 대출받았을 경우 금리가 연 4%라면 연간 이자 부담은 1200만원이지만, 금리가 5%로 상승하면 부담액은 1500만원으로 늘어난다. 금리 1%포인트 상승만으로도 실제 투자 수익률이 크게 낮아질 수 있는 구조다.
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◇금리 인상기엔 보수적으로, 인하기엔 전략적으로
금리 환경에 따라 대출 전략은 달라져야 한다. 금리 인상기에는 대출 비중을 줄이고 보수적으로 접근하는 것이 유리하다. 과도한 대출 상태에서 금리 상승과 공실이 동시에 발생하면 임대수익 없이 이자와 관리비를 감당해야 하는 ‘이중 부담’이 발생할 수 있기 때문이다.
실제로 대출 비중을 70% 이상으로 높였다가 금리 상승과 공실을 동시에 겪으며 투자 부담이 급격히 커진 사례도 적지 않다. 반대로 대출을 지나치게 줄이거나 무대출로 투자할 경우 레버리지 효과를 활용하지 못해 수익률 측면에서 아쉬움이 남을 수 있다. 금리 인하기에는 낮아진 이자 비용을 활용해 수익률을 높일 기회를 놓칠 가능성도 있기 때문이다.
결국 핵심은 시장 상황에 맞춘 ‘탄력적 조절’이다. 금리 상승 국면에서는 대출 비중을 낮추고, 금리 하락 국면에서는 상황에 맞춰 확대를 검토하는 전략적 접근이 필요하다.
◇복잡한 금리 환경 속, 장기 수익률 관점이 중요
상가 분양 과정에서 제시되는 예상 수익률은 대부분 현재 금리를 기준으로 산출된다. 하지만 상가투자는 장기 투자 성격이 강한 만큼 금리 변동을 반영한 장기 수익률을 따져봐야 한다.
예를 들어 대출 50% 기준 연 6% 수익률을 기대하고 투자했더라도 금리 상승으로 이자 부담이 늘어나면 실제 수익률은 그 이하로 떨어질 수 있다. 따라서 단기 금리 수준만 보고 판단하기보다 금리 상승 가능성까지 고려한 보수적인 자금 계획이 필요하다.
또한 금리 인하기에는 경기 둔화가 함께 나타나는 경우가 많아 임대료 하락이나 공실 위험이 동시에 발생할 수 있다는 점도 고려해야 한다. 금리만 보고 대출을 늘리는 접근은 위험할 수 있다.
◇목표 수익률은 ‘은행 금리의 2~3배’가 기준
상가투자 목표 수익률을 설정할 때는 은행 1년 정기예금 금리의 약 2~3배 수준을 기준으로 삼는 것이 바람직하다. 초저금리 시기에는 그 이상도 가능하지만, 기본적으로는 무위험 자산 대비 충분한 보상이 가능한지 따져봐야 한다는 의미다.
대출은 상가투자에서 ‘양날의 검’과 같다. 적절히 활용하면 수익률을 높이는 강력한 도구가 되지만, 과도하게 사용하면 투자 리스크를 크게 확대시킨다.
금리 방향성이 불확실한 지금 같은 시기일수록 감에 의존한 투자보다 원칙 중심의 접근이 중요하다. 대출 비중을 신중하게 관리하고 금리 흐름에 맞춰 전략을 조정한다면 보다 안정적인 임대수익과 장기적인 투자 성과를 기대할 수 있을 것이다. /글=권강수 상가의신 대표