시세 10억대 한강 조망 용산 28평, 7억대로 입찰 기회…24일 경매

[땅집고] 서울 용산역 인근 한강변 주거용 오피스텔(28평형)이 시세보다 3억원 정도 낮은 7억여원에 경매로 나와 주목된다.

20일 땅집고옥션(☞바로가기)에 따르면 해당 물건은 서울 용산구 한강로3가 ‘한강대우트럼프월드3’ 오피스텔14층, 전용면적 49.7㎡(28평형)로 오는 24일 서울서부지방법원에서 첫 입찰을 진행한다. 감정가는 7억700만원이며, 최저가는 감정가와 같은 7억700만원이다. 입찰 보증금은 10%인 7070만원이다. 사건번호는 2025타경51869이다.

◇용산역·아이파크몰 걸어서 10분…시세보다 3억쯤 저렴

이 오피스텔은 2004년 준공한 지상 30층 규모 주상복합 건물이다. 분양 당시 도널드 트럼프 미국 대통령에게 사용료를 지불하고 이름을 붙인 건물로 유명하다. 전철 1호선·경의중앙선 용산역과 서울 지하철 4호선 신용산역까지 도보로 10분쯤 걸린다.

주변에 아이파크몰과 전자상가, 이른바 용리단길 상권이 가깝다. 하이브, 엘지유플러스, 아모레퍼시픽 등 대기업 본사도 바로 옆이다. 한강대로를 이용해 광화문과 시청으로 출퇴근하기 편리하다. 한강시민공원과 노들섬을 걸어서 이용할 수 있다. 한강 영구조망권을 확보한 것도 특징이다.

워낙 입지가 좋아 안정적인 수요층이 있다는 평가다. 오피스텔은 아파트와 달리 토지거래허가를 받지 않는 점도 매력 포인트로 꼽힌다.

무엇보다 가격 경쟁력이 장점이다. 동일 단지에서 28평형은 최근 활발히 거래되고 있다. 올 1월 같은 면적 물건이 10억6000만원에 팔렸다. 지난해 11월에도 같은 면적이 같은 가격에 팔렸다.

땅집고옥션 AI에 따르면 추정 시세는 약 9억794만원이다. 감정가와 비교하면 2억원 정도 낮다. 감정가 수준인 7억700만원에 낙찰받아 AI 추정 시세(9억794만원)로 매각할 경우 약 2억원 차익이 발생할 수 있다. 취득세, 중개수수료, 금융비용, 세금 등을 모두 반영하면 순이익은 1억1700여만원으로 추정한다. 대출을 활용할 경우 실투자금은 약 2억3100만원이며, 자기자본 수익률은 약 50%에 달한다.

◇임차인 대항력 없어…첫 입찰부터 경쟁 가능성

권리관계는 비교적 단순하다. 임차인 1명이 전입해 있으나 대항력이 없어 낙찰자가 보증금을 인수할 필요는 없다. 해당 물건은 부실채권(NPL)으로 경매에 나왔다. 복잡한 선순위 권리가 없고, 등기부상 채권액도 감정가 범위여서 부담이 없다.

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김기현 땅집고옥션 연구소장은 “최근 같은 단지 동일 면적이 10억원을 넘긴 점을 감안하면 감정가격이 시세 대비 낮은 편”이라며 “입지가 뛰어나고 동일 단지 거래가 활발해 첫 입찰부터 경쟁이 붙을 가능성이 있다”고 했다. 이어 “감정가 대비 무리한 고가 입찰은 피하고, 최근 실거래가와 수익성을 함께 따져 가격을 정하는 것이 중요하다”고 말했다.

땅집고옥션(☞바로가기)은 초보자도 경매로 돈을 벌 수 있도록 도와주는 ‘왕초보 경매 집중 케어 프로그램’을 운영 중이다. 경매를 전혀 모르는 왕초보가 경매 낙찰을 통해 수익을 올릴 수 있을 때까지 도우미 역할을 하는 것. 오는 3월5일 무료 특강을 진행한다. 앞으로 매월 최소 2회 이상 무료 특강을 진행한다. 카카오톡 오픈채팅방(오픈채팅 창에서 ‘땅집고옥션’으로 검색)도 운영한다. /pkram@chosun.com