"아파트 사고 파는 규제가 고전 철학보다 더 어렵다" .. 양도세 중과 Q&A

서울 강남3구·용산은 계약 후 4개월 내 양도
그 외 신규 조정지역은 6개월 내 양도
세입자 낀 집 매수하면 실거주 의무 최장 2년 유예

[땅집고] 재정경제부는 최근 국토교통부·금융위원회와 함께 합동 브리핑을 열고 ‘다주택자에 대한 양도소득세 중과 유예 종료 및 보완 방안’을 발표했다. 다주택자 양도세 중과 제도는 다주택자가 조정대상지역 내 주택을 매도할 때 양도소득에 적용되는 세율이다. 기본 소득세율(6~45%)에 2주택자는 20%포인트, 3주택자는 30%포인트를 가산하는 방식이다. 지방소득세까지 포함하면 최대 82.5%까지 세율이 올라간다. 문재인 정부 당시인 2018년 4월부터 2022년 5월까지 실행됐다. 윤석열 정부 들어 유예한 뒤 이번에 다시 4년 만에 부활했다.

일부에서는 다주택자의 매물은 최대 2년까지 전세를 낀 주택구입(갭투자)이 가능하고, 1주택자의 매물은 갭투자가 불가능하게 하는 등 앞뒤가 맞지 않는다는 비판이 나온다. 전세를 낀 다주택자 주택 매입은 무주택자만 가능하고 1주택자는 불가하다. 현재 규제들이 중첩돼 있어 주택을 구입하는 것은 난수표 해석만큼이나 어렵다는 비판도 나온다.

관련 내용들을 문답 형식으로 정리했다.

☞경매 초보도 돈버는AI 퀀트 나왔다…땅집고옥션, 백발백중 투자법 제시

-5월 9일 전 체결하는 가계약이나 토지거래허가를 받기 위한 사전약정만으로도 양도세 중과가 유예되나.

“유예되지 않는다. 가계약 또는 토지거래허가 전 사전거래약정은 ‘계약’에 해당하지 않는다. 오는 5월 9일까지 매매계약을 체결하고 계약금을 지급받은 사실이 증빙 서류에 의해 확인되는 경우만 계약 요건을 충족한 것으로 본다.”

-5월 9일까지 계약하고 토지거래허가일로부터 잔여 임대차계약이 4개월보다 적게 남은 경우, 임대차계약이 종료되면 바로 실거주해야 하나.

“기존 규정과 같이 허가일로부터 4개월 내에만 입주하고 2년간 실거주하면 된다.”

-토지거래허가일로부터 잔여 임차기간이 6개월 미만 주택을 매수하는 경우에도 매수인이 무주택자로 제한되나.

“제한되지 않는다. 신규 지정된 조정대상지역의 경우 잔여 임차기간이 6개월 미만인 다주택자 보유 주택을 매수하는 것은 무주택자 여부와 상관없이 가능하다.”

-신규 조정대상지역은 계약 후 6개월 내 잔금·등기를 치르도록 유예됐다. 토지거래허가대상 지역은 허가 후 4개월 이내에 실입주해야 하는데도 6개월 내 잔금·등기가 가능한가.

“가능하다. 신규 지역은 계약일로부터 6개월 이내에 잔금과 등기를 마치고, 토지거래허가일로부터 6개월 이내에 입주해 2년간 실거주하면 된다. 정부는 관련 규정을 개정해 6개월 내 실입주 조건으로 허가를 받을 수 있도록 조치할 예정이다.”

-임대 중인 주택에 대한 실거주 의무 유예가 적용된 토지거래허가는 언제부터 신청할 수 있고, 언제부터 허가 가능한 것인가.

“이달 안으로 규정이 개정될 예정이다. 개정 후 허가가 가능하다. 부동산 거래신고법에 따르면 신청일부터 15 영업일 이내 허가 심사를 하게 돼 있으므로 이를 고려해야 한다. 예를 들어 2월 12일 신청한다면 15영업일 이후인 3월 10일 이전에 허가가 가능하다.”

-최대 2년 실거주 유예는 매수자를 무주택자로 제한한다. 무주택 기준 시점은.

“허가 신청시를 기준으로 한다. 전입신고 의무 유예의 경우 대출 신청일을 기준으로 판단한다.”

-무주택자는 분양권이나 입주권도 없어야 하나. 토지는 괜찮은가.

“무주택자의 정의는 주택이 없어야 하고, 분양권·입주권도 없어야 한다. 거래신고시스템에서 확인할 수 있다. 토지는 해당 사항이 아니다.”

-전세대출을 이용 중인 무주택자가 임대를 낀 다주택자 매물 사려고 한다. 규제지역 3억원 초과 아파트 구입 시 전세대출이 회수되는데, 이렇게 되면 전세대출을 이용 중인 무주택자는 이번 조치에도 불구하고 주택을 매수하는 게 사실상 어려운 것 아닌가.

“아니다. 6·17 대책으로 전세대출 보유자가 투지·투기과열지역 내 시가 3억원 초과 아파트를 취득하면 소유권 이전 등기 완료일에 전세대출이 회수된다. 하지만 취득한 아파트에 세입자의 임차기간이 남은 경우 잔여 임차기간까지는 아파트 취득자의 전세대출 회수를 유예해 준다.”
/hongg@chosun.com