대통령 말 한마디에 춤추는 세금…양도세 중과배제 소급 입법 논란

[땅집고] “임대 기간동안 팔지도, 들어가 살지도 못하기 때문에 양도소득세 중과 배제 혜택을 줬던 겁니다. 그런데 법을 바꿔 혜택만 뺏는다고요?”(서울 한 등록임대사업자 A씨)

이재명 대통령이 ‘매입형 임대사업자’의 세제 혜택 축소 발언 수위를 높이는 가운데, 수년 전 약속했던 혜택을 없애는 만큼 소급 입법 논란이 불가피하다는 전망이 나온다. 정부는 양도소득세 중과 배제 기간을 줄여 다주택자 보유 매물을 시장으로 유도한다는 입장이다. 그러나 업계에서는 위헌 소지가 다분하다는 지적이 이어지고 있다.

◇ 이 대통령 ‘양도세 중과 배제’는 특혜

이 대통령은 최근 SNS엑스(X, 옛 트위터)에 “임대기간 종료 후 등록 임대 주택에 대한 각종 세제도 일반 임대 주택과 동일해야 공평하겠지요?”라는 글을 올렸다.

이 대통령은 “서울 시내 등록 임대주택 약 30만호(아파트 5만호)는 취득세, 재산세, 종부세 감면과 영구적 다주택 양도세 중과 제외라는 특혜를 받는다”며 “의무 임대 기간이 지나면 재산세, 종부세 감면 혜택은 사라지지만 다주택 양도세 중과 제외 특혜는 계속된다”고 했다.

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등록임대주택이란 임대료의 연 증가율(5%)을 제한하는 등 일정 요건을 갖추면 임대사업자에게 보유세·양도세·취득세·종합부동산세 등 세제 혜택을 주는 제도다. 2017년 문재인 정부 초기에 도입됐다.

이 대통령이 주목한 것은 양도세 중과 배제 혜택이다. 현행법에 따르면 임대사업자는 임대의무기간을 채우면 기한에 관계없이 양도세 중과 배제 혜택을 받을 수 있다.

◇ 양도세 중과 믿고 집 빌려준 결과

소급 입법이 이뤄지면 임대사업자 입장에서는 사실상 수년간의 자산 동결을 감수한 이유가 사라지게 된다. 임대사업자는 등록기간 8년 동안에는 해당 주택을 거주 및 매도할 수 없다. 2022년 유경준 의원실이 발표한 자료에 따르면 서울 등록임대 아파트는 비등록 아파트보다 전세보증금이 43%에 저렴했다. 임대사업자의 경우, 전세금 인상폭이 5%로 제한됐기 때문이다.

이로 인해 법조계에서는 양도세 중과 배제 기간 단축 자체가 신뢰 보호의 원칙에 어긋난다는 의견이 나온다. 2017년 문재인 정부가 임대사업자 활성화를 위해 내걸었던 영구 다주택 양도세 중과 배제는 임대사업자 혜택의 핵심이다. 취득세와 보유세 혜택은 주택 매수와 보유 과정에 한해서다. 양도세 중과 혜택은 사후에 누릴 수 있고, 금액이 큰 편이다.

김성호 법률사무소 자산 대표변호사는 “이미 등록한 주택에 대해 사후에 세법을 개정해 과거 혜택을 소급 적용하는 것은 ‘진정소급 입법’에 해당할 것으로 보인다”며 “양도세 중과 같은 핵심 혜택을 영구 폐지하는 것은 중대한 재산권 침해로 간주될 수 있다”고 했다.

소급입법은 크게 2종류로 나뉜다. 과거에 완성된 사실에 대해 바뀐 법을 적용하는 것은 진정소급이다. 미래의 일과 관련한 규제이기 때문에 위헌 소지가 없는 경우는 ‘부진정 소급’에 해당한다.

김예림 법무법인 심목 변호사 역시 “세금 감면 정책에 기초해 법률 행위(주택 매수)가 이뤄졌는데, 정작 세금을 더 낸다면 소급 입법 논란과 위헌 가능성이 있다고 본다”고 했다. 이어 “불리한 상황이 올 줄 알았다면 법률 행위를 안 했을 가능성이 높을 것”이라고 덧붙였다.

◇ 매입형 임대제도, 누가 만들었나 봤더니

매입형 임대사업자는 문재인 정부가 2017년 주택 가격 안정화를 위해 도입했던 것이다. 임대 사업자에게 혜택을 주면 임대 물량이 늘고, 세입자도 보호할 수 있다고 판단해 이 같은 제도를 장려했다.

당시 김수현 청와대 사회수석은 “다주택자가 되려면 사회적 책무를 함께 하라”며 “임대사업자의 경우는 다주택자 양도세 중과 혜택에서 배제되는데, 이번 조치로 다주택자들이 임대사업자로 등록할 것으로 예상한다”고 했다.

그러나 갭 투자와 풍부한 유동성, 저금리 등이 맞물리면서 아파트 가격이 폭등하자 정부는 시행 3년 만에 아파트를 임대 사업 대상에서 제외시켰다.

한편, 해당 소식이 전해지자 임대사업자의 불만은 극에 달하고 있다. 성창엽 대한임대주택사업자협회 회장은 “정부가 임대사업자의 의무와 권리 중 권리만 강조하고 있다”며 “임대사업자가 집을 팔거나 거주하지 못하는 대신 정부로부터 받은 혜택을 없애려 하는 것”이라고 말했다. /westseoul@chosun.com