월세부자 꿈꾼다면…원룸 vs 고시원 vs 쉐어하우스, 돈 되는 곳은[기고]

고시원·원룸, 뭐가 다를까
“월세는 매력, 공실은 변수”
보증금 수준이 리스크 좌우

[권강수의 상가투자 꿀팁] 수익형 부동산, 공실·연체·관리…겉수익률에 속지 마라

[땅집고] 상가시장이 위축되면서 안정적인 월세 수입을 기대할 수 있는 원룸, 고시원, 하숙집, 쉐어하우스 등 이른바 ‘수익형 부동산’에 대한 관심이 높아지고 있다. 특히 “매달 꼬박꼬박 현금이 들어오는 구조”를 선호하는 투자자들 사이에서 문의가 늘어나는 추세다. 다만 수익형 부동산은 상품마다 특성이 뚜렷해, 공실과 임대료 적정성, 관리 난이도까지 종합적으로 따져야 한다.

◇ 소액 보증금의 명암 고시원, 수익률은 높지만 연체 리스크

고시원은 한때 고시 열풍과 함께 큰 호황을 누렸던 대표적인 소형 수익형 상품이다. 최근에는 고시생뿐 아니라 저렴한 비용으로 숙식을 해결하려는 대학생부터 사회초년생, 중장년, 1인가구까지 수요층이 다양하다.

서울 기준 전용 6.6~9.9㎡ 규모 고시원은 보증금 50만~100만원, 월세 30만~40만원 선이다. 전기부터 가스, 인터넷이 포함된 경우가 많아 경제적 부담이 적다는 장점이 있다.

하지만 보증금이 1~2개월치 수준으로 낮다 보니 연체·미납 리스크가 상대적으로 존재한다. 또한 과거 화재사고 이후 소방기준이 강화된 만큼, 매수 시에는 소방시설 적합 여부를 반드시 확인해야 한다. 오래된 고시원은 리모델링을 통해 시설과 안전 기준을 동시에 개선하는 것이 공실을 줄이는 방법이다.

투자 형태도 유의해야 한다. 고시원은 개별 등기가 어려워 통매입 또는 통임대 방식이 일반적이며, 권리금이 형성된 곳도 적지 않다. 겉으로 보이는 수익률보다 실제 공실률과 운영비를 보수적으로 계산해 판단해야 한다.

☞구글·테슬라 임직원이 선택한30일 이상 단기임대 운영1위 ‘블루그라운드’ 예약하기

◇ 원룸, 보증금 높아 안정성↑…입지가 수익 좌우

원룸은 고시원과 수요층이 유사하지만 보증금이 상대적으로 높아 연체 관리 측면에서 유리하다. 서울 기준 전용 13~20㎡는 보증금 500만~1000만원, 월세 50만~70만원 수준이다. 보증금이 월세의 약 10배 수준이기 때문에 임대료 미납 리스크는 비교적 낮은 편이다.

원룸은 개별 화장실·주방을 갖추고, 최근에는 세탁기·TV 등 옵션이 기본화되면서 주거 만족도가 높다. 대신 전기·가스요금은 별도 부담이 일반적이다.

투자 포인트는 명확하다. 대학가·오피스타운 인접 여부, 초역세권 여부, 대형 집객시설과의 거리 등 이동 편의성이 핵심이다. 수요는 결국 입지가 만든다. 단순히 진상 세입자가 많을 것이라는 막연한 우려로 접근을 포기하기보다, 실제 공실률과 시세 적정성을 데이터로 확인하는 것이 바람직하다. 필요하다면 전문 관리업체 활용도 대안이 될 수 있다.

☞외국기업 주재원·유학생들이 선호하는 블루그라운드, 글로벌 단기임대1위 지금 예약하세요

◇ 하숙·쉐어하우스 운영형 투자, ‘관리’가 성패 가른다

하숙집은 대학가 중심의 상품으로 보증금 30~60만원, 월세 55~65만원 선이다. 월세에 식사가 포함되기 때문에 상대적으로 임대료가 높다. 대신 주인이 상주하며 식사를 제공해야 하는 구조라 사실상 ‘운영업’에 가깝다. 음식과 평판 관리가 곧 공실률로 직결된다. 학생 신분이 명확해 연체 리스크는 비교적 낮지만, 공실이 발생하면 타격이 크다.

쉐어하우스는 직장인 수요가 많으며 방은 개별 사용, 주방과 욕실은 공동 사용이 일반적이다. 서울 기준 전용 4.95~6.6㎡은 월세 45만~55만원, 보증금은 월세 1개월 수준이다. 사교적 성향의 수요자에게 적합하지만 프라이버시를 중시하는 이들에게는 선호도가 낮아 수요층이 제한적이다. 입주자 간 갈등 관리와 온라인상 관리가 중요한 이유다.

◇ 수익형이라도 기본은 ‘공실·시세·입지’

어떤 수익형 상품이든 공실을 줄이는 것이 최우선 과제다. 주변 시세 대비 임대료가 적정한지, 현재 공실률은 어느 정도인지, 해당 임대료 수준에서 실질 수익률은 얼마나 되는지 보수적으로 계산해야 한다.

단일 상권이라도 수요 5만명인 곳이 복합상권 1만명보다 유리하듯, 수익형 부동산 역시 ‘입지와 수요 규모’가 기본이다. 신축이거나 관리가 잘 된 건물, 교통이 편리한 입지, 합리적 임대료가 갖춰지면 수요는 자연스럽게 따라온다.

지금처럼 시장이 주춤한 시기일수록 발품을 팔아 공실 리스크가 낮고 입지가 탄탄한 물건을 선별해야 한다. 겉으로 보이는 고수익률에만 매달리기보다 상품 특성과 운영 난이도까지 감안해 접근한다면 안정적인 월세 수익을 기대할 수 있을 것이다.

홍대에서 50여개의 방으로 임대업을 하고 있는 백설현 대표는 “임대업을 성공하려면 주인이 직접 방수리 및 관리까지 세심하게 맡아 고객들의 불편사항은 없는지 끊임없이 살펴야 한다”며, “젊은 층을 대상으로 하는 경우 주거환경 대비 가성비나 서비스가 좋은 것으로 인식되면 입소문이 빠르게 난다”고 했다. /글=권강수 상가의 신 대표