"수수료·고자세 끔찍" 월 매출 1억 스타벅스 건물주의 폭로

[땅집고] “많은 사람들이 ‘스타벅스 건물주’를 꿈꾸지만, 실제 겪어본 입장에선 스타벅스와의 임대차 관계가 결코 장밋빛이 아니었습니다. 수수료 후려치기와 임대인에게 가혹한 수익 구조가… ”

날이 갈수록 부동산이 안전 자산이라는 인식이 자리잡아 가고 있는 분위기다. 선망의 대상으로 꼽히는 건 다름 아닌 ‘건물주’. 이 중에서도 대기업 자본을 기반으로 하면서 탄탄한 수요층으로 매달 안정적인 월세 수익을 보장하는 ‘스타벅스’가 입점한 건물 소유주를 부러워하는 사람들이 적지 않다.

하지만 이런 사람들의 생각을 뒤집을만한 한 건물주의 후기가 등장해 관심을 끌고 있다. 스타벅스를 임차인으로 들였다가 ‘대기업 갑질’로 여러모로 고생했다는 것. 글쓴이 A씨는 한 온라인 커뮤니티에 월 매출이 1억원에서 1억3000만원에 달하는 스타벅스 매장 건물주로서 느꼈던 장단점을 솔직하게 공개했다.

A씨는 ‘스타벅스 건물 매도 마치고 후기 남깁니다’라는 제목의 글을 통해 “실제 겪어본 입장에서 스타벅스(SCK컴퍼니)와의 임대차 관계는 결코 장밋빛이 아니었다”며 “이미 스타벅스를 입점시켰거나, 통 스타벅스 건물을 가진 사람들은 (건물을) 팔아야 하기 때문에 쉬쉬하는 내용도 모두 포함했다”고 운을 띄웠다.

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A씨는 건물주로서 스타벅스를 임차인으로 들이면서 느낀 유일한 장점으로 ‘건물 가치’를 꼽았다. 부동산 시장에서 스타벅스가 우량 임차인으로 꼽히는 만큼 은행 상담시 건물 감정평가가 적정한 수준으로 매겨져, 대출을 받는데 큰 무리가 없었다는 것.

반면 단점으로는 총 4가지를 제시했다. 첫 번째 단점은 스타벅스가 직영점인데도 매장 내부 유지보수를 전부 건물주에게 떠넘기고 있다는 것. A씨는 “스타벅스는 모든 매장을 직영으로 운영하며, 계약상 시설 유지보수의 책임은 100% 임차인인 스타벅스에 있다”면서 “하지만 실상은 매장이 적자가 나는 것을 막기 위해 당연히 본인들이 부담해야 할 수리비와 유지관리비를 건물주에게 전화해 고쳐달라고 요구하는 경우가 빈번했다, 책임과 의무를 다하지 않는 모습에 당혹스러울 때가 많았다”고 밝혔다.

그가 두 번째로 느낀 단점은 임대차 재계약시 발생하는 ‘수수료 후려치기’였다. 현재 스타벅스가 마련한 건물주와의 임대차 계약 조건은 2가지로 나뉜다. ‘고정 임대료’ 방식은 건물주가 매달 정해진 월세를 받도록 하는 것이고, ‘변동 임대료’ 방식을 매장의 매출과 비례해 미리 정해둔 수수료율을 기반으로 계산한 임대료를 지급받도록 하는 형태다. 즉 매장 매출이 오르면 건물주의 월세 수익이 오르지만, 반대로 매출이 떨어지면 건물주도 손해를 보는 구조다. 업계에선 두 계약 방식을 택하는 건물주 비율이 반반 수준인 것으로 알려졌다.

A씨는 이 중 변동 임대료 방식으로 스타벅스와 임대차계약을 체결했다. 그런데 5년이 지나 재계약 시점이 다가오자, 본사가 수수료 책정과 관련해 다소 강압적인 태도를 보였다는 것. A씨는 “처음에는 (수수료를) 1.5% 인하하는 것으로 구두 합의를 보았으나 본사가 ‘다른 계약 요청건이 많다’는 핑계로 돌연 3% 인하를 확정지어 계약서를 들이밀었다”면서 “불합리함을 표하자 점포 개발 담당자가 ‘수수료 낮아도 들어오겠다는 건물주가 줄을 섰다’며 5년 계약을 유지하는 것이 신상에 좋을 것이라는 식으로 압박을 가했다”고 주장했다.

이어 A씨는 스타벅스가 2020년 도입한 직접 배달 서비스인 ‘딜리버리’ 수익 구조에 대해서도 불만을 표했다. A씨는 “프랜차이즈 중에서도 스타벅스의 수익 구조는 임대인에게 가혹하다”면서 “전국 스타벅스 매장에게 딜리버리 4% 수수료를 강제하는데, 실질적으로 순수익의 4%기 때문에 월 1000만원 상당 배달 매출이 발생해도 건물주에게 오는 수익은 한 달에 30만원도 채 되지 않는다”고 했다. 즉 매출은 커보이지만 임대인 입장에서는 실속 없는 구조라는 뜻이다.

마지막으로 A씨는 스타벅스 브랜드의 지속 가치가 우려된다고도 했다. 그는 “최근 스타벅스는 커피 본연의 가치보다는 MD 상품 판매에 열을 올리는 매장으로 변질됐다”면서 “내부적으로 곪아 터지기 직전인 상황이며, 신세계 계열 경영진의 판단 미스가 브랜드를 몰락시키고 있다는 현장 목소리가 높다”고 지적했다.

A씨는 상가에 투자해 스타벅스를 입점시키고 건물을 매각하는 과정에서 평생 모은 재산의 절반 이상을 날렸다고 밝혔다. 그는 “건물을 매각하며 비싼 수업료를 치렀지만 이번 실패를 발판 삼아 사회의 쓴 맛을 배우고 다시 성장하고자 한다”면서 “스타벅스 임대업을 고민하시는 분들이 있다면 겉모습에 현혹되지 마시고 독소 조항과 본사의 갑질 리스크를 반드시 확인하시길 바란다”고 당부하며 글을 마쳤다.

이 글을 접한 네티즌들은 “스타벅스가 있는 상가가 부러웠는데, 딜리버리는 수익에 도움이 안되고 버디패스나 우주패스같은 구독제 시스템은 매출에 안잡히는군요”, “역시 보이는 것이 다가 아니다, 실제 경험이 아니면 체득이 어려운 내용을 공유해줘서 감사하다”라는 등 댓글을 남기고 있다.

하지만 스타벅스는 이 같은 A씨 주장이 사실이 아닌 주관적 입장에 그친다고 선을 그었다. 스타벅스 입점 빌딩을 보유한 건물주가 2000여명에 달하는 만큼 계약과 관련해 느끼는 점은 각자 다를 수 있어도, 시설 유지·보수 책임은 계약서에 명확하게 명기돼 건물주에게 일방적으로 전가할 수 없는 구조라는 것. 더불어 재계약 과정에서도 스타벅스 측이 강압적으로 일방 통보했다는 주장도 전혀 사실이 아니라고 강조했다.

스타벅스 관계자는 “특히 딜리버리의 경우 매출에 일정 요율을 적용해 임대료로 지급하고 있다. A씨의 주장과 달리 순수익을 기준으로 계산하지는 않는다”고 했다.

한편 스타벅스는 세계 최대 규모 카페 프랜차이즈지만 최근 시장 점유율을 상실해가는 모습을 보이고 있다. 글로벌 커피 시장 경쟁이 치열해지면서 점유율이 2023년 52%에서 지난해 48%로 낮아져, ‘점유율 50% 마지노선’이 무너진 것. 국내 실적도 하락세다. 지난해 1~3분기 한국 스타벅스의 영업이익은 1354억원으로 전년 동기 대비 4.7% 줄었다. 같은 기간 영업이익률은 5.7%로, 2021년 10%였던 것과 비교하면 반토막난 상황이다. /leejin0506@chosun.com