'임대주택 천국' 만든 독일이 마귀에 양심 판 국가인가

[땅집고] 최근 이재명 대통령이 다주택자를 옹호하는 것을 ‘마귀에게 양심 뺏긴 것 아니냐”는 비판을 해 화제가 됐다. 다주택자에 대해 양도세 면세 혜택주고 세액공제해주는 등 제도적으로 지원하고 옹호하는 나라가 있다. 다른 나라도 아니고 한국의 좌파들이 한때 ‘임대주택 천국’으로 맹목적 찬사를 보냈던 독일이다.

한국의 좌파들은 ‘집은 사는(BUY) 곳이 아니라 사는(LIVE) 곳’이라고 주장한다. 좌파들이 집을 재테크가 아닌 거주로 생각한다고 믿는 선량한 국민들이 모여사는 나라가 독일이다. 독일은 임대 가구 비중이 40%대일 정도로 높다. 특히 베를린은 임대 주택 거주 비율이 85%나 된다. ‘유럽연합(EU) 평균 자가 소유율이 약 70%인 것과 비교하면 매우 이례적으로 낮다. 문재인 정부의 주택정책을 총괄했다는 평가를 받았던 김수현 전 청와대 정책실장이 2017년이 쓴 ‘꿈의 주택정책을 찾아서’라는 책에서 독일에 대해 ‘OECD 국가 중 장기간 집값이 안정된 예외국가’, ‘자가 가구보다 임차가구가 더 많은 임차인 사회’ 라고 평가했다. 좌파들인 꿈꾸는 ‘집 구입할 필요 없는 사회’ 의 모델중 하나가 독일이다. 그런 독일이 다주택자에 대해 파격적 혜택을 제공하는 이유는 뭘까.

◇다주택자에 양도세 면제로 임대주택 공급유도

국민의 절반이 평생을 임대주택에서 사는 것은 세입자들을 위한 강력한 보호제도가 있기 때문이다. 바로 임대료 인상의 제한이다. 계약해지사유가 발생하지 않는 이상 세입자는 기간의 제한 없이 계속해서 거주할 수 있다. 임대인이 계약을 해지하기 위해서는 세입자가 임대료를 연체하거나, 임대인이 직접 거주하려고 하는 등의 정당한 사유가 있어야 한다. 이런 엄격한 조건에도 국민의 절반이 임대주택에 살수 있는 것은 다주택자들 덕분이다.

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독일의 다주택자들은 이런 불리한 여건에서도 집을 임대하려할까. 그럴만한 충분한 당근을 독일 정부가 제공한다. 바로 세제 혜택이다. 가장 파격적인 혜택이 10년 보유후 매각시 양도소득세를 완전 면제해준다. 거주용 주택(실거주)은 2~3년만 거주해도 면제되지만, 투자용 다주택자에게는 10년 보유가 핵심 기준이다. 그뿐만 아니라 건물 감가상각비 공제를 통해 임대 소득세와 개인 소득세를 감면해준다. 주택 구입을 위해 받은 대출 이자와 부동산 관리비 건물 보험료 등을 비용 처리해준다. 이런 파격적 혜택에도 독일은 임대주택을 공급해줄 다주택자들이 크게 늘지 않아 만성적인 임대주택 부족과 집값 폭등 문제에 시달리고 있다.

독일에서 세입자가 되기 위해서는 세입자 면접(Besichtigung)을 거쳐야 한다. 집주인이 안정적이고 신용이 높은 세입자를 선정하기 위해 직업, 소득, 신용도, 반려동물 유무 등을 검증하는 필수 절차이다. 임대인은 재직증명서나 소득증빙 서류를 요구한다. 독일에서는 임대주택 공급확대를 위해서는 임대료 통제 제도의 완화가 필요하다고 주장이 나온다.

◇다주택자 다 없애면 임대주택은 누가 책임지나

주택 투기가 돈이 되면 그 돈을 노리고 들어가는 것은 자연스러운 경제현상이다. 영어에 House Flipper라는 단어가 있는데 주택을 사서 수리한 후 바로 높은 가격에 파는 사람을 뜻한다. 우리 말로는 투기꾼이다. 선진국은 다주택자, 투기꾼을 마귀로 비난하지 않고 그들의 돈을 활용하는 방안을 찾는다. 독일처럼 세제혜택을 주는 대신에 임대주택 공급자로 활용하는 것이다. 공산국가가 아닌한 주택 임대시장을 100% 정부가 책임지는 것은 불가능하다. 자본주의 국가에서 주택 임대시장을 책임지는 사람들이 바로 다주택자들이다.

2024년 기준 서울시 가구의 자가주택 점유율(자가에 직접 거주하는 비율)은 44.1% 정도이다. 나머지 가구는 전세(25.4%)나 월세(28.0%)이다. 만일 다주택자와 갭투자를 한 비거주 1주택자를 투기꾼으로 보고, 시장에서 퇴출시키려 한다면 임대시장에 일대 혼란이 발생할 수 밖에 없다. 다주택자를 옹호하는 것은 악마에게 영혼을 팔아서가 아니라 임대시장의 안정성을 중시하기 때문이다. 임대시장은 청년층과 서민층을 위한 최소한 생존여건이다.

‘다주택자 퇴출론’은 주택시장의 현실을 모르는 사이비 경제학자들의 주술이다. 다주택자들이 집을 팔면 그 주택을 서민들이 사면되는 것 아니냐는 주장도 나온다. 현실을 모르는 잠꼬대이다. 다주택자들이 갖고 있는 상당수 주택은 다세대 다가구 등이다. 시세가 거의 오르지 않는 임대용주택이다. 모든 사람이 집을 살 경제적 여력도, 이유도 없다. 선진국의 경우, 30~40%는 임대로 산다.

◇재앙으로 끝난 문재인 정부의 다주택자 규제

다주택자를 악마화하는데 세상물정 모르는 언론도 큰 기여를 했다. 국회의원과 무책임한 언론들이 매년 국정감사 때만 되면 다주택자를 악마화한다. ‘최근 5년간 다주택자 1000명이 6조1000억으로 주택 쇼핑으로 4만2000채를 구매했다’, ‘최다 주택구매자는 5년 동안 혼자 매수금액만 1157억원이고, 793건 매수’했다.

이런 자료가 나오면 다주택자들이 집값을 올리고 있다는 식의 해설기사를 쓴다. 전형적 보도자료 베끼기 기사에 지나지 않는다. 자료를 뜯어보면 다주택자 1000명이 사들인 주택의 평균가격은 1억4500만원에 불과하다. 사실상 원룸형 다세대 다가구 주택이다. 전세가격이 집값보다 비싼 경우도 많다. 다주택으로 돈을 버는 주택투기꾼이 아니라 월세 임대사업자이거나 이른바 갭투자로 초저가 주택을 사들인 전세사기꾼일 가능성이 높다. 이들은 집값을 올리는 것이 아니라 전세사기극에서 드러났듯이 바지사장, 실패한 투기꾼들이 대부분이다.

이런 식의 가짜 통계에 넘어간 대통령이 문재인 대통령이다. 당시 다주택자가 집을 싹쓸이 쇼핑해서 집값 올린다는 엉터리 통계를 맹신하고 다주택자 규제를 가했지만, 결과는 전세가격 폭등 집값 폭등이라는 재앙이었다. 건전한 임대사업자조차 시장에서 퇴출되면서 전세 사기극으로 이어졌다. 다주택자를 잡겠다는 문재인 대통령의 선한 의도는 청년 서민들의 피눈물로 끝났다. /hbcha@chosun.com