'교회 알박기' 17년 재개발 표류한 '이 동네'…조합원 싱글벙글, 이유는

[땅집고] “17년이나 사업이 미뤄지다 보니 조합원들 피눈물 난다는 말이 많았지만 실상은 그렇지 않습니다. 최근 5년 동안 조합원 분양가는 5000만원도 채 오르지 않았어요. 교회를 제외하고 사업을 추진하면서 500억원이 넘는 보상금이 굳었고, 일반분양 물량이 1000가구를 넘다 보니 이 정도 사업성을 유지할 수 있었던 겁니다.”

26일 지하철 6호선 돌곶이역 2번 출구로 나와 평지를 따라 6분가량 걷자 크레인이 오르내리는 공사 현장이 눈에 들어왔다. 구역 내 사랑제일교회 알박기 논란으로 사업이 멈춰 섰던 성북구 장위뉴타운 장위10구역이다. 이르면 오는 3월 분양을 앞두고 최근 착공에 들어갔다.

장위10구역은 교회 보상 문제를 둘러싼 갈등으로 무려 17년간 사업이 표류했다. 하지만 최근 교회를 구역에서 제척하면서 사업이 다시 속도를 내기 시작했다. 당시 교회가 요구했던 보상금은 563억원으로 이를 지급하지 않으면서 막대한 비용을 아낄 수 있었다.

문제는 그 사이 공사비가 두 배 이상 뛰었다는 점이다. 2018년 시공사인 대우건설과 3697억원에 공사비를 계약했지만 사업 지연과 규모 확대, 물가 상승까지 겹치면서 최근 7871억원으로 합의를 마친 뒤 재산정했다. 증가액만 4174억원에 달한다.

그럼에도 현장에서는 사업성이 크게 훼손되지는 않았다는 평가가 나온다. 최근 서울 전반에서 신축 분양가가 가파르게 오르고 장위뉴타운 내에서 앞서 분양한 단지들의 시세가 빠르게 상승하면서 분양 수익을 충분히 기대할 수 있는 환경이 형성됐다는 것이다.

장위동의 한 공인중개업소 관계자는 “5년 전 조합원 분양가가 4억 중반대였는데 최근 다시 책정된 분양가도 5억원 안팎에 그쳤다”며 “조합원 수가 많지 않고 일반분양 물량이 1000가구 이상인 구조 덕분에 알박기 논란으로 17년이나 사업이 지연되는 동안에도 현장에서는 사업성이 충분하다는 판단 아래 매도에 나서지 않는 분위기가 이어져 왔다”고 말했다.

시장에서는 감정가 3억원 수준의 조합원 분양권에 웃돈 9억원가량이 붙어 가격이 12억원 선에서 형성돼 왔다. 다만 현재는 분양을 앞두고 매물이 거의 자취를 감춘 상태다. 분양 이후 호가가 더 오를 것을 기대하며 매물을 거둬들이는 분위기다.

분양 성적에 대한 전망도 밝다. 현장에서는 전용면적 84㎡ 분양가를 15억5000만원 안팎으로 보고 있다. 이 가격대에서 서울 내 신축, 역세권, 브랜드에 초등학교를 낀 대단지를 찾기 어렵다는 점을 감안하면 완판 가능성이 높다는 평가가 지배적이다.

서승혜 황금부동산 대표는 “장위뉴타운은 구역이 넓어 역세권에 속한 단지가 상대적으로 희소하고 그만큼 가격도 높게 형성된다”며 “장위10구역은 비교적 평지에 위치한 데다 장위초를 낀 브랜드 대단지로 조성돼 조합원 분양권을 매입해 로열 동·호수와 옵션까지 확보하려는 수요가 꾸준하다”고 말했다.

앞서 지난해 7월 분양한 장위6구역 ‘푸르지오 라디우스 파크’는 전용 84㎡ 기준 최고 12억1100만원에 분양됐지만, 최근 분양권이 15억원을 넘는 가격에 거래된 것으로 알려졌다. 현장에서는 15억9000만원에 손바뀜이 이뤄졌다는 얘기도 나온다. 분양가 대비 3억원 이상 오른 셈이다.

☞구글·테슬라 임직원이 선택한30일 이상 단기임대 운영1위 ‘블루그라운드’ 예약하기

시장에서는 장위10구역 역시 전용 84㎡ 기준 15억5000만원 안팎에서 분양가가 책정될 것으로 보고 있다. 장기 표류라는 악재를 안고도, 분양 구조와 입지, 시세 환경이 이를 상쇄했다는 평가다.

다만 강남 접근성이 떨어진다는 점은 한계로 꼽힌다. 장위10구역 인근을 지나는 지하철 6호선은 이태원, 삼각지, 공덕, 디지털미디어시티를 잇는 노선으로 강남·역삼·삼성·선릉·잠실역 등 강남 핵심 업무·상업지구를 직접 관통하지 않는다. 강남으로 이동하려면 환승이 불가피해 체감 이동 시간이 길다는 평가다.

향후 동북선 개통에 따른 접근성 개선 기대감도 거론되지만 실질적인 수혜 단지로 보기는 어렵다는 시각이 우세하다. 장위10구역에서 가장 가까운 동북선 정차 예정역인 북서울꿈의숲 동문삼거리역까지 거리가 약 1.5㎞로 도보로는 20분가량 소요된다. 동북선 자체도 2량 규모의 소형 열차로 계획돼 종착역인 상계역에서부터 혼잡도가 높을 것이라는 우려가 나온다. /mjbae@chosun.com