서울 재건축 아파트, 시세보다 2억 싸다고?… 전문가들이 말리는 이유

노원구 상계주공5단지 전용 9평 5억에 경매
시세보다 2억 저렴…전문가들 “덥썩 물면 위험”
조합원 지위 못받아…2~3억대에 사면 차익 가능

[땅집고] “서울에서 시세보다 2억원이나 싸게 나온 재건축 물건은 보기 드문데….”

서울 노원구 대표 재건축 아파트로 꼽히는 상계주공5단지 전용면적 9평 아파트가 시세보다 2억원 싼 5억원에 경매로 나왔다. 언뜻 입찰 경쟁이 치열할 것 같은데 경매 전문가들은 “싸다고 덥썩 물면 낭패볼 수 있다”고 경고한다.

해당 물건은 서울에서 경매로 나온 아파트여서 토지거래허가를 받지 않는데다 재건축이라는 메리트까지 있는데, 도대체 왜 조심하라는 걸까.

29일 땅집고옥션(▶바로가기)에 따르면 상계주공5단지 4층 전용면적 31㎡(약 9평)가 오는 1월27일 서울북부지방법원에서 첫 경매를 진행한다. 최저 입찰가는 감정가인 5억원이다. 사건번호는 2025타경12211.

1987년 준공한 상계주공5단지는 올해 입주 40년차로 지상 5층 19개동 총 840가구다. 엘리베이터가 없고 주택형도 전용 31㎡ 하나뿐이다. 지하철 4·7호선 노원역까지 걸어서 10분 정도 걸리는 역세권이다.

현재 지상 최고 35층 5개동 총 996가구로 재건축을 추진 중이다. 시공은 한화 건설부문이 맡아 ‘포레나’ 브랜를 적용할 것으로 보인다. 재건축하면 생활 편의성이 크게 좋아질 것이라는 전망이 나온다.

해당 물건은 시세보다 최대 2억원쯤 저렴하다. 지난해 12월 같은 주택형 1층이 6억9000만원에 팔렸다. 권리관계도 깨끗하다. 소유자 겸 채무자가 직접 살고 있어 낙찰 후 인수할 보증금도 없다.

다만 주의할 점이 있다. 이 아파트는 재건축을 추진하고 있지만 해당 물건을 낙찰받더라도 재건축 조합원 지위를 양도받아 향후 새 아파트를 분양받을 권리를 얻는 것은 불가능하다는 것이다.

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현행 도시및주거환경정비법 제 39조 제 2항에 따르면 투기과열지구에 속하는 서울에선 조합설립인가를 받은 뒤라면 원칙적으로 조합원 지위를 양도받을 수 없다. 현금청산만 가능하다.

상계주공5단지는 2021년 5월 한국자산신탁을 시행자로 지정한 이후 지난해 9월 5일 노원구로부터 사업시행인가를 받았다. 즉 이번 경매 물건은 이미 조합원 지위 양도 허용 기준일을 넘긴 셈이다.

실제로 이 같은 사실을 모르고 해당 물건을 낙찰받았다가 법원에 매각불허가를 신청한 사례도 있다. 이 물건의 경우 지난해 12월 16일 최고가인 5억1895만원을 써낸 A씨가 낙찰받았다. 그런데 A씨는 뒤늦게서야 조합원 지위 양도가 불가능하다는 사실을 알고, 6일 뒤인 지난해 12월 22일 법원에 매각불허가신청서를 제출하고 보증금 5000만원을 돌려달라고 요청했다.

만약 A씨가 잔금을 냈더라면 향후 관리처분인가 시 새 아파트 분양을 받지 못하고 현금으로 청산받았을 것이다. 문제는 향후 현금청산 금액이 그가 써냈던 낙찰가(5억1800여만원)보다 높게 책정될 가능성이 낮다는 것. 취득 과정에서 발생한 취득세 등 각종 부대비용을 고려하면 A씨는 손해가 불가피하다. 다행히 이번 사건에 대해 법원이 매각불허가 결정을 내려 A씨는 입찰보증금을 안전히 돌려받고 현금청산 위험도 피할 수 있었다.

경매 전문가들은 이번에 경매로 나온 상계주공5단지를 2억~3억원 수준에 낙찰받는다면 향후 감정가인 5억원 수준에 현금청산받아도 시세차익을 거둘 수 있다고 본다. 다만 관리처분계획 인가·고시 이후 이뤄지는 현금청산을 위해 낙찰자가 수 년 동안 기다리면서 현금이 묶이는 점을 고려하면 다른 물건에 투자하는 것이 더 나을 수 있다고 조언한다.

김기현 땅집고옥션 연구소장은 “재건축·재개발 추진 중인 아파트 경매 물건에 입찰하려면 사전에 조합 사무실에 연락해 조합원 권리 양도가 가능한지를 반드시 확인해야 한다”고 했다. /leejin0506@chosun.com