"새 주인 찾습니다" 건대 앞 공실률 90% 유령상가, 643억에 경매로

[땅집고] 무더기 공실 사태로 휘청거리던 서울 건대입구역 대형 쇼핑몰 ‘몰오브케이’가 감정가 643억여원에 법원 경매 시장에 나왔다. 이지스자산운용이 2018년 펀드를 만들어 투자했지만 대출이자도 내지 못할만큼 부실이 심각해 8년 여만에 결국 경매 처분되는 비운을 맞게 됐다.

22일 땅집고옥션(▶바로가기)에 따르면 서울 광진구 자양동 9-4 ‘몰오브케이’가 오는 2월2일 서울동부지방법원에서 첫 경매에 들어간다. 등촌신용협동조합이 작년 4월 임의경매를 신청해 법원이 받아들였다. 최저입찰가는 감정가인 643억2309만여원이다. 건물 기준으로 3.3㎡(1평)당 1627만원이다.

등기부등본상 말소기준권리는 2018년 6월 CGV가 설정한 근저당(약 11억원)이며 이후 권리는 모두 소멸한다.

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‘몰오브케이’는 대지면적 2982.5㎡(902평), 연면적 1만3159.4㎡(3980평)에 지하 3층~지상 4층 규모 쇼핑몰이다. 건대입구역 인근 로데오거리 한복판에 있다. 디벨로퍼인 STS개발이 이 건물을 개발해 2018년 이지스자산운용이 만든 ‘이지스리테일부동산투자신탁 194호’ 펀드에 약 596억원에 매각했다. 당시 몰오브케이에는 CGV·ABC마트 등 29개사가 입주해 임대율이 100%였다.

하지만 ‘몰오브케이’는 2020년 코로나 팬데믹으로 인한 상권 침체로 공실 직격탄을 맞은 뒤 사실상 유령상가로 전락했다. 지상 3~4층에 입점한 CGV를 제외한 지상 1~2층 세입자들이 코로나로 영업을 중단하거나 계약 연장을 포기한 것.

그나마 남아있던 CGV도 매출 부진으로 펀드 수익률에 악영향을 줬다. 당초 CGV는 보증금 10억원, 월 6000만원에 임대차계약을 맺고 연간 누적 관람객이 70만명을 초과하면 초과분 순매출액의 15%를 별도 정산한다는 조건을 달았지만 영화관 매출이 기대치를 크게 밑돌았다.

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결국 몰오브케이 공실률은 90%까지 치솟았고, 해당 펀드는 2024년 11월부터 대출이자를 내지 못해 채무불이행으로 인한 기한이익상실(EOD)에 빠졌다. 이지스자산운용은 몰오브케이를 매각해 채무를 상환하려고 시도했으나 대주단과 협의하는 데 실패했고 대주단은 지난해 2월 EOD를 공식 선언했다. 대주단은 2025년 4월 ‘몰오브케이’ 대출채권을 유동화전문회사인 ‘엠씨유제삼차유동화전문유한회사’에 넘겼다.

땅집고옥션(▶바로가기) AI시세 분석에 따르면 몰오브케이 예상 낙찰가는 456억원대로 추정된다. 김기현 땅집고옥션 연구소장은 “최근 쇼핑몰 등 상업용 부동산 시장이 장기 불황에 빠져 있어 해당 물건에 대한 투자자가 나타나기 쉽지 않을 것”이라며 “매각까지 시간이 제법 걸릴 것 같다”고 했다. /leejin0506@chosun.com