송파 끝자락 마천5구역, 19년 만에 조합 설립…'국평 20억' 가나

5호선 마천역 역세권
총 2300여 가구로 재건축 탈바꿈
조합 “상반기 시공사 선정 총회 개최 목표”

[땅집고] 서울 강남권에서 유일한 뉴타운 사업지인 송파구 거여·마천뉴타운 중 마천5구역이 조합 설립에 성공했다. 사업 시작 19년 만의 성과다. 지하철 5호선 마천역과 가까운 역세권이면서 총 2300여가구 규모 대단지로 계획돼 이 아파트 시공권을 수주하려는 대형 건설사들 접촉이 이뤄지고 있다.

그동안 마천5구역이 속한 거여마천뉴타운은 강남권이지만 소외지역으로 꼽혔다. 5호선 지하철 종점 일대에 자리잡고 있어 강남핵심업무지구와는 거리가 있고 구역마다 재개발 사업도 더뎌서다. 하지만 최근 구역마다 속도를 내면서 모든 사업지가 재개발 본궤도에 오른 데다, 이미 입주를 마친 84㎡(34평) 아파트에선 20억원 돌파 사례가 나와 앞으로 마천5구역도 비슷한 가격 상승세를 그릴 것이란 기대감이 돌고 있다.

20일 도시정비업계에 따르면 이달 8일 서울 송파구 마천5구역이 재개발 조합 설립 인가를 획득했다. 사업이 2006년 시작했는데 올해로 19년 만에 조합을 세우는 데 성공한 것이다. 박원순 전 시장의 뉴타운 출구 전략으로 15년 넘게 사업이 지지부진했는데, 2023년 서울시의 신속통합기획 대상지로 선정된 이후 속도를 내기 시작했다는 평가다.

마천5구역 재개발은 서울 송파구 마천동 45번지 일대 10만6514.4㎡ 부지에 지하 2층~지상 39층 아파트 2316가구를 짓는 사업이다. 용적률 249.76%, 건폐율 27.89%를 적용한다.

입지상으로는 지하철 5호선 종점역인 마천역까지 걸어서 10분 정도 걸리는 역세권이다. 마천역이 강남역 일대 조성된 업무지구와 거리가 멀어 유동인구가 적은 비핵심 정차역이긴 하지만, 강남권에서 역세권 대단지라는 것만으로도 마천5구역이 상품성을 갖췄다는 평가를 받는다.

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조합은 올해 상반기 중 시공사 선정 총회 개최를 목표로 삼고 있다. 강남권 대단지인 만큼 마천5구역 시공권 관심을 보이고 있는 건설사는 주로 국토교통부 시공능력평가 상위 10곳이다. 롯데건설, 현대건설, DL이앤씨, GS건설 등으로 전해진다.

마천5구역 조합 설립 직전 시기에 구역 내 매물 실투자금은 5억원대 정도다. 예를 들어 2016년 지어진 대지지분 8.3평 정도 3층 빌라가 매매가 7억9000만원에 투자금 5억4000만원, 2003년 준공한 대지지분 7.8평짜리 4층 빌라가 매매가 8억원에 투자금 5억5000만원 정도에 나오는 등이다. 다만 마천5구역이 신속통합기획 사업지로 선정되면서 이 일대 주택을 매매하면 반드시 실거주하거나, 주택임대사업자 명의로 매수해야 했다. 조합이 설립된 이달 8일부터는 예외적인 경우가 아니라면 조합원 지위를 양도받는 거래는 금지되며, 현금청산 대상이 되므로 주의가 필요하다.

지역 공인중개사들은 앞으로 마천5구역이 재개발을 마치면 국민평형인 84㎡ 기준으로 최소 20억원은 넘을 것으로 보고 있다. 인근 ‘송파 시그니처 롯데캐슬’(2022년·1945가구)이 지난해 12월 20억2000만원에 팔리면서 역대 최초로 20억원을 돌파하고, ‘e편한세상 송파 파크센트럴’(2020년·1199가구)이 올해 1월 19억1500만원에 팔리면서 최고가를 경신하는 등 상승세를 보이고 있기 때문이다.

한편 거여·마천뉴타운은 강남권 유일한 뉴타운 사업지로 2005년 지정됐다. 총 8개 구역으로 구성한다. 이 중 거여2-1구역(송파 시그니처 롯데캐슬)과 거여2-2구역(e편한세상 송파파크센트럴)은 재개발을 마치고 입주 완료했다.

나머지 6개 구역도 최근 들어 사업 속도를 내고 있다. 가장 사업이 빠른 곳은 마천4구역이다. 총 1372가구 규모로 현재 이주·철거 중인데 현대건설이 시공을 맡아 송파구 최초로 하이엔드 브랜드인 ‘디에이치’를 적용할 것으로 알려졌다. 총 2400가구로 규모가 가장 큰 마천1구역은 조합 설립을 마치고 건축 심의 및 사업시행인가를 준비하고 있다. 이 밖에 ▲마천2구역(약 2000가구) 구역지정 완료 ▲마천3구역 시공사 선정 완료 등 절차를 진행 중이다. /leejin0506@chosun.com