잠실·방이 다음은…송파 올림픽훼미리타운, 6600여가구 재건축 시동

[땅집고] 서울 송파구 문정동 올림픽훼밀리타운이 본격적인 재건축 시동을 걸면서 부동산 시장의 주목을 받고 있다. 서울 송파구 핵심 입지에 위치한 이 단지는 최근 재건축 조합설립추진위원회를 공식 승인 받으며 사업에 속도를 내고 있다.

향후 최고 26층, 6620가구 규모의 대단지로 탈바꿈할 예정인 이 단지는 입지와 규모, 교통 인프라 등에서 상당한 장점을 갖췄다는 평가를 받는다. 다만, 초기 분담금 부담과 용적률, 고도 제한 등 일부 리스크도 존재해 사업성에 대한 면밀한 분석이 필요하다.

◇ 6000가구 넘는 초대형 재건축…사업 속도도 초스피드

19일 재건축 업계에 따르면 송파구청은 지난 8일 올림픽훼밀리타운의 조합설립추진위원회 승인을 공식 승인했다. 이르면 올해 상반기 내 정비구역 지정된다. 추진위원회는 연내 조합 설립을 목표로 협력업체 선정과 창립 총회 준비에 돌입한 상태다.

정비계획안에 따르면 재건축 후 단지는 최고 26층, 62개 동, 총 6620가구로 탈바꿈한다. 이 중 공공임대는 790가구를 포함한다. 다만, 서울공항과 인접해 고도제한 구역에 해당되므로 건축물 층수가 다소 제한될 수 있다.

지난해 10월 최초 주민 제안으로 정비구역 입안이 제안됐고, 11월에는 서울시의 ‘신속통합기획 자문방식’에 따라 패스트트랙으로 전환됐다.

올림픽훼밀리타운은 1988년 준공한 아파트다. 총 4494가구, 최고 13층, 56개 동으로 이뤄진 대단지다. 방이동 올림픽선수기자촌, 잠실동 아시아선수촌과 함께 송파구 '올림픽 3대장' 중 하나로 꼽힌다.

이 단지의 가장 큰 강점은 송파구 내에서도 손꼽히는 입지와 교통 접근성이다. 3호선과 8호선이 지나는 가락시장역을 도보로 이용 가능한 ‘초역세권’이며, 인근 수서역에는 수서고속철도(SRT), 수도권 광역급행철도(GTX)-A, 지하철(3호선ㆍ수인분당선), 수서광주선(역사 신설) 간 통합 교통·보행 환승체계가 만들어진다. 위례신사선 등 미래 교통 호재도 다수 포진해 있다.

생활 인프라도 풍부하다. 단지 인근에는 대형 마트, 상업시설, 의료기관 등이 밀집해 있으며, 명문 학군과 학원가와의 접근성도 우수하다. 재건축 후 6000가구 이상 규모로 조성되면 송파구의 대표적인 랜드마크 단지로 부상할 가능성이 크다.

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◇ 분담금 부담 크고, 용적률 확장 여력 낮아…시세는 급등

사업성 측면에서 가장 큰 조합원 분담금이다. 부동산 업계에 따르면 2024년~2025년 기준 84㎡(이하 전용면적) 기준 분담금은 약 3억2600만원 수준으로, 중대형 이상은 수억원대 비용 부담이 추정된다. 가구 수가 많은 만큼 조합원 수가 방대해질 경우, 분담금 민감도도 커질 수밖에 없다. 최신 자료 기준으로는 48평 조합원이 32평을 평수를 줄여받아도 추가 분담금 1억원 가량을 내야 한다는 이야기도 돌고 있다.

기존 용적률은 약 194% 수준으로, 정비계획 수립 과정에서 최대 300% 용적률 적용을 목표로 하고 있다. 다만, 인근 서울공항에 따른 고도제한 및 항공 관제권 등의 규제가 적용될 수 있어, 향후 설계 및 인허가 과정에서 제약 요인으로 작용할 가능성이 있다.

단지의 최근 시세는 재건축 기대감을 반영하며 강세를 보인다. 158.7㎡ 대형 평형은 지난해 10월 33억원에서 11월 35억원으로 한 달 만에2억원 상승했다.

관련 업계에서는 대형 건설사들의 수주 관심이 본격화되면 분양가, 브랜드 파워에 따른 프리미엄도 더해져 시세 상승세가 더 이어질 수 있다는 전망나온다. 실제로 현대건설, DL이앤씨 등 주요 건설사가 이미 입찰 참여를 검토 중인 것으로 알려졌다. / pkram@chosun.com