반도체 보너스가 집값 밀어올린다 "올해 주목할 곳은 동탄·분당·판교"

올해 서울 아파트값 7% 상승
반도체 호황발 소득 증가과 신축 공급 절벽
보유세 강화·양도세 중과 유예 종료할 것

[땅집고] 이상우 인베이드투자자문 대표는 올해 서울 아파트 매매가격이 7% 상승할 것으로 전망했다. 주목할 점은 소득 증가 속도다. 그는 “경기 회복이 아닌 인플레이션 가속에 따른 명목 소득 증가가 주요 배경”이라며 “올해 소득 증가 속도가 예상보다 훨씬 빠를 가능성이 있다”고 했다.

이 대표는 부동산 자금 흐름의 출발점으로 경기 남부 반도체 벨트를 지목했다. 특히 동탄2신도시를 중심으로 반도체 산업 호황이 소득 증가로 이어질 가능성을 언급했다. 그는 “반도체 대표 기업들의 실적 개선이 급여와 보너스로 연결되면서 그 자금은 결국 자산 시장으로 유입될 수밖에 없다”고 진단했다. 경기 화성시 동탄신도시를 중심으로 분당·판교 라인을 주목했다.

이 대표는 2026년 부동산 시장을 핵심 변수로 ▲보유세 강화 ▲다주택자 양도소득세 중과세 유예 종료 ▲전월세 대란 ▲신축 입주 감소 ▲지방선거 공약 ▲경기 남부권 소득 증가율 상승을 꼽았다.

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◇상급지 수요 견고, 신축 희소성

최근 몇 년 간 부동산시장 핵심 키워드는 양극화였다. 이 대표는 올해도 상급지 주택 가격은 올해 못지않은 상승 흐름을 보이는 반면, 중·하급지는 상대적으로 부진이 이어질 수 있다고 전망했다. 2026년 상반기까지 중하급지는 조정 압력이 남아 있을 가능성이 크다는 것이다.

근로·사업소득뿐 아니라 주식, 가상자산 등 투자 소득이 동시에 늘어나는 구조가 만들어질 것으로 내다봤다. 그 중에서도 고소득층의 소득 증가 속도가 더 가팔라 상급지 수요는 견고할 것으로 예측했다. 이 대표는 “주택 매수에 필요한 자금을 충분히 확보한 수요가 늘어날 것이고, 주식으로 벌어들인 자금이 다시 부동산으로 유입되는 선순환 구조가 만들어질 수 있다”고 했다.

올해 신축 입주 물량이 크게 줄어드는 점도 주목했다. 이 대표에 따르면 올해 서울 일반 아파트 입주 물량은 약 1만 7000가구로 지난해의 40% 수준에 불과하다. 대단지로는 잠실르엘과 대조1구역 재개발, 디에이치 방배 정도가 대표적이다. 그는 “적은 공급 속에서도 입지와 상품성에 따라 가격 격차는 더 벌어질 것”이라며 “그동안 주목받지 않던 지역의 신축 아파트가 예상 밖의 가격을 기록하더라도 놀랄 일은 아니다”라고 말했다. 희소성이 기존 시장 통념을 뛰어넘는 국면에 들어섰다는 분석이다.

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◇올해 세금 규제 강화할 것

보유세 강화는 피할 수 없을 것으로 예상했다. 그는 “구윤철 부총리가 언급했던 보유세 1%(시가 기준) 부과는 그냥 나온 얘기가 아닐 것이다”며 “재정 지출 확대가 결국 증세로 이어질 가능성이 크다”고 말했다. 보유세 인상은 소득이 줄어든 계층의 상급지 거주를 더욱 어렵게 만들고, 결과적으로 거주지 이동을 가속화할 수 있다는 분석이다.

다주택자 양도세 중과세 유예 종료도 변수다. 이 대표는 “2026년 5월 이후 중과 유예가 끝날 가능성이 높다”며 “그 전에 매도를 시도하는 물량이 중하급지를 중심으로 시장에 나올 수 있다”고 전망했다. 그는 “중과세 적용 시 실질적으로 남는 수익이 크지 않다는 점이 매도 압박으로 작용할 것”이라고 했다.

전월세 시장에 대해서는 공급 감소에 따른 구조적 불안을 지적했다. 다주택자 감소로 임대 물량이 줄면서 세입자들은 경쟁이 치열해지고 점점 더 외곽으로 밀려날 수밖에 없는 구조라는 설명이다. /kso@chosun.com