2억 할인해도 상가공실률 63%…1.2만 가구 강동 '올파포' 대참사

올림픽파크포레온, 입주 1년 지나도 공실률 63%
1만2000가구 배후에도 텅 비어
“강남권 상가 공식, 더는 통하지 않는다”

[땅집고] 서울 강동구 둔촌동 1만2000여 가구 규모의 초대형 단지 ‘올림픽파크포레온’ 단지 내 상가가 입주 1년이 넘도록 대규모 공실을 해소하지 못하고 있다. 가구당 평균 2명만 잡아도 상주 인구가 2만4000명을 웃도는 대단지이지만, 과거 강남 3구 대형 재건축·신축 아파트 상가가 ‘확실한 투자 자산’으로 통하던 공식은 더 이상 통하지 않는 모습이다. 배후 인구와는 별개로 단지 내 상가의 수익성을 바라보는 시장의 시선 자체가 달라졌다는 평가가 나온다.

15일 부동산 업계에 따르면 올림픽파크포레온은 단지 내 상가 477곳 가운데 전·월세 계약이 체결되지 않은 매물이 303곳에 달한다. 2024년 11월 입주를 시작한 이후 1년이 지났지만, 현재까지 집계된 상가 공실률은 63% 수준이다.

실제 수치에서도 이런 흐름이 확인된다. 한국부동산원에 따르면 지난해 3·4분기 전국 집합상가(아파트·오피스텔 상가) 공실률은 10.5%로 전년 동기(10.1%)보다 0.4%포인트 높아졌다. 2024년 1·4분기 10%를 넘어선 이후 상승세가 이어지고 있다. 서울 역시 1년 새 공실률이 0.2%포인트 늘었다.

공실 해소를 위해 올림픽파크포레온에서는 최근 특단의 조치도 나온 것으로 알려졌다. 단지 내 상가 ‘스테이션9’에서는 미분양 물량을 털어내기 위해 신규 분양자를 대상으로 분양가를 대폭 할인하기로 했다. 1~2층 일부 호실에 대해 최대 2억원까지 가격을 확 낮추는 방안이다.

이 단지 1층 상가의 분양가는 3.3㎡(1평)당 1억5000만원에서 대로변 호실은 2억5000만원까지 책정됐다. 전용면적 33㎡(약 10평) 기준으로는 13억~15억원대에 형성됐다. 현재는 할인 적용 시 10억원 안팎까지 내려온 상태다.

분양뿐 아니라 임대도 쉽지 않은 상황이다. 공사비 인상분 등이 분양가에 반영돼 높게 책정되면서 이 부담이 임대료에 그대로 반영됐다는 평가가 나온다.

또한 사업 진행 당시 성행했던 ‘상가 지분 쪼개기’로 인해 상가 면적이 대부분 소형으로 나뉘면서 활용도가 떨어진다는 점도 문제가 됐다. 올림픽파크포레온의 경우 조합 설립 이후에도 상가 지분 쪼개기가 난무하면서 총 309실의 지분권자가 540여 명에 달했다. 187실이 단독 소유였고, 나머지 122실을 무려 350여 명이 공유했다. ‘포레온 스테이션5’ 1층 상가 매물 중 가장 많은 비중을 차지하는 매물은 전용면적 19㎡(6평)이다.

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최근 올림픽파크포레온을 비롯해 강남권 일대 상가 분양가가 과도하게 높아지면서 이런 현상은 더욱 두드러지고 있다. 서초구 잠원동 ‘메이플자이’ 단지 상가는 세를 맞추지 못한 점포가 159곳으로 집계돼 공실률이 무려 74.6%에 달한다. 입주 초기임을 감안하더라도 높은 수치다.

잠실우성4차를 비롯한 서울 일부 정비사업장에서는 정비사업 단계에서부터 상가 면적을 줄이거나 상가를 아예 제외하는 움직임도 나타나고 있다. 어차피 분양가를 낮추지 못하는 이상 높은 가격에 공급할 경우 분양이 어렵고, 공실이 장기화할 가능성이 크다는 판단에서다.

한 부동산 업계 관계자는 “올림픽파크포레온 상가 공실이 장기화하는 가장 큰 원인은 비싼 땅값과 공사비 인상분 등으로 오른 상가 분양가가 임대료로 전가됐기 때문”이라며 “또한 기존 둔촌동 전통시장 등 단지를 둘러싼 기존 상권이 견고한 데다, 물가가 상대적으로 저렴해 단지 내 상권이 특히나 자리 잡기는 쉽지 않은 구조”라고 했다. /mjbae@chosun.com