"버려진 애물단지가…" 13회차 낙찰, 10평 빌라로 3000만원 번 비결

구로구 가리봉동10평짜리 빌라 13회차에서 낙찰
복잡한 권리관계 잘 분석…시세보다 20% 싸게 사
10개월만에 1800만원 매각차익…월세 수입도 챙겨

[땅집고] “빌라사면 다 망하는 줄 알았는데…. 10평짜리 빌라 사서 3000만원쯤 벌었으니 효자가 따로없네요.”

2023년 11월 첫 경매에 나왔던 서울 구로구 가리봉동의 전용면적 10평짜리 다세대주택. 유찰에 유찰을 거듭하며 애물단지 취급을 받던 이 물건은 작년 1월 13회차 입찰에서 1억9800여만원에 주인을 찾았다. 그런데 반전이 일어났다. 이 물건을 낙찰받은 투자자가 약 1년 만에 되팔아 순수익 1800여만원을 냈다. 매각 전까지 월 92만원에 임대를 놓아 월세 수입도 1100여만원을 챙겼다.

도대체 이 투자자는 어떻게 수익을 낼 수 있었을까.

국내 첫 AI기반 경공매 플랫폼 땅집고옥션(☞바로가기)에 따르면 해당 매물은 서울 구로구 가리봉동에 있는 A빌라(3층)로 전용면적 34㎡(약 10평)다. 사건번호는 2022타경121275다.

감정가 2억4700만원으로 2023년11월 첫 입찰에 부쳤지만 잇따른 유찰 끝에 작년 1월 13회차 경매에서 1억9829만원에 주인을 찾았다. 구로구 다세대주택 경매 유찰 횟수는 평균 2.2회인데, 5배 넘게 유찰을 거듭한 것이다. 그만큼 인기가 없었던 것이다.

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해당 빌라는 2015년 준공한 지상 5층 1개동, 총 8가구로 입지는 나쁘지 않다. 지하철 1호선과 7호선이 만나는 가산디지털단지역과 금천구청역까지 걸어서 10분 이내로 갈 수 있다. 주변에 가산디지털단지와 구로디지털단지가 있어 원룸과 소형주택 수요가 꾸준하다.

하지만 권리관계가 복잡했다. 이 부분이 낙찰자가 수익을 낼 수 있었던 포인트라고 경매 전문가들은 분석한다. 복잡한 권리관계 탓에 감정가 대비 80%라는 싼 가격에 낙찰받을 수 있었기 때문이다.

이 물건은 임차권등기와 주택도시보증공사(HUG) 인수 조건 변경 이슈 등 권리관계가 복잡했다. HUG 임차권등기(1억9800만원)에 복수의 전입자와 보증금 미확인 임차인까지 존재했다.

일반 투자자에게는 다소 꺼려질 수 있는 조건. 하지만 낙찰자는 해당 권리를 면밀히 분석한 후, 임차권 대항력이 없다는 점을 확인해 안전하게 인도받았다. 추가로 수리나 인테리어 비용 투입없이 즉시 임대할 수 있을 정도로 내부 상태도 좋아 낙찰자는 권리 정리를 마친 뒤 리모델링 없이 바로 임대에 성공한 것으로 알려졌다.

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낙찰자는 매입 당시 경락대출 9900만원(낙찰가의 약 50%)을 활용해, 총 2억4400만원의 매입비용 중 1억500만원가량을 자기자본으로 투입했다. 낙찰 이후 1개월 만에 보증금 3000만원, 월세 92만원에 임대를 마쳤다. 또 10개월 보유 후 2억3000만원에 매각했다. 대출이자와 명도비·세금 등을 제외한 매각 순수익은 약 1800만원이다. 월세 놓아 생긴 수익도 보증금 제외 기준으로 1100만원쯤 된다.

김기현 땅집고옥션 연구소장은 “빌라 경매는 위험하다는 시각이 많지만 실제로는 남들이 기피하는 물건 속에 수익이 숨어 있는 경우가 많다”고 말했다. 그는 이어 “이번 사례처럼 권리분석이 가능하고, 시세 흐름을 객관적으로 볼 수 있는 투자자라면 도심권 소형 빌라에서도 충분히 안정적 수익을 낼 수 있다”고 했다.

땅집고옥션은 초보자라도 낙찰에 성공해 돈을 벌 수 있도록 도와주는 ‘왕초보 집중 케어 프로그램’을 운영 중이다. 이 프로그램은 경매를 전혀 모르는 왕초보가 경매 낙찰을 통해 수익을 올릴 수 있을 때까지 도우미 역할을 하는 것. 매월 최소 2회 이상 무료 특강을 진행하고 유튜브 교육 콘텐츠, 경매 카카오톡 오픈채팅방(오픈채팅 창에서 ‘땅집고옥션’으로 검색)까지 운영해 경매에 관심있는 왕초보가 투자에 성공할 수 있도록 돕는 다양한 콘텐츠를 제공한다. /pkram@chosun.com