입력 : 2026.01.14 14:49
[권강수의 상가투자 꿀팁] 역세권이면 무조건 성공한다는 건 ‘착각’…더 중요한 기준 고르는 법
[땅집고] 상가투자에 관심있는 사람들이라면 역세권 상가라는 용어를 들어봤을 것이다. 꼭 상가 투자자가 아니더라도 어느 정도 상가에 관심이 있으면 접해보았을만한 말이다. 역세권 상가가 상가시장에서 그만큼 비중있게 다뤄진다는 뜻이다. 다시 말해 역세권 상가가 상가 시장에서 그만큼 핫하다고 할 수 있는데, 상가 시장을 오랫동안 지켜 본 입장에서 이 같은 역세권 상가에 관해 생각해볼 사항들이 있다고 여겨진다.
◇ 역세권도 역세권 나름…유동인구 동선에 있는 상가여야
우선 역세권 상가의 기준이다. 역세권 상가는 말 그대로 역세권에 자리하고 있는 상가를 의미한다. 여기서 역세권은 사전에 따르면 역을 중심으로 이뤄지는 상업상 세력 범위를 이야기한다. 보통 상가 시장에서는 지하철역을 중심으로 이뤄진 상가를 역세권 상가라 칭하고 있다.
따라서, 역세권 상가가 성립하기 위해서는 기본적으로 역이 존재해야 한다. 여기서부터 생각해볼 것이 지하철역의 개수인데 수도권에만 지하철역이 수 백개에 달한다. 이 역의 개수는 개발에 따라 늘어날 가능성이 높지만 줄어들 가능성은 적다. 역세권 상가로 불려질만한 물건이 무척 많다는 것을 알 수 있다. 또 한 가지 짚고 넘어가야 할 것은 역세권 상가의 범위이다. 역세권이라는 말은 물론 초역세권이라는 용어도 널리 쓰이는데 어디까지가 역세권이고 어디서부터가 비역세권일까? 정확한 기준은 없다. 한 마디로 역과의 거리, 역의 개수와 무관하게 대충 역에서 걸어갈 수 있는 상가는 역세권 상가라 하는 느낌이다. 이러다보니 서울 안에 있는 상가는 모두 역세권 상가라는 말이 나오는 상황이다.
이처럼 수많은 역세권 상가 중에서 가치있는 물건을 찾으려면 어떻게 해야할까? 필자는 상가투자시 항상 임차인의 입장에서 생각해볼 것을 강조하는데, 임차인의 관점에서 살펴보면 어느 정도 답이 나온다.
역세권 상가에서 장사하고자 하는 창업자는 어떤 역세권 상가를 선호할까? 역세권을 원하는 이유는 역을 이용하는 많은 사람들을 예비 수요층으로 만들고자 하는 생각에서 나온다. 결국 역의 네이밍, 역과의 거리를 떠나 많은 이용객들이 방문할 수 있는 상가를 찾는 것이 핵심이다. 그러기 위해서는 수많은 역들의 이용객 현황을 기본적으로 파악할 필요가 있다. 관련자료에 따르면 2024년 전국 지하철역 일평균 이용객 수 1위는 잠실역, 2위는 홍대입구역이었다. 두 역 모두 일평균 이용객이 19만명 이상인 것으로 나타났다. 각 역들은 이와 같이 이용객 현황 통계가 있는데 이 자료를 통해 사용 인구가 많고 적은 역들을 알 수 있다.
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◇ 역 이용객 수, 대표 출입구 파악 급선무…동종업종 많은 출구는 피하기
그렇다면 이용인구가 많은 역 주변 상가는 안정적 운영이 가능할까? 같은 역 주변이라도 유동인구 차이가 많이 나는 곳들이 있다. 이때 해당 역의 대표 출입구를 알고 있으면 도움이 된다. 각 역은 출입구에 따라 사용인구 수가 다른데, 많은 이들이 이용하는 대표 출입구를 파악함으로써 한결 유용해지는 것이다.
같은 대표출입구 근처 상가라해도 유동인구 수가 현격히 차이나는 일이 있는데 이는 대표출구 이용객의 유동동선을 살펴봐야 할 문제이다. 발품을 팔아 이용객들의 유동동선을 직접 보는 것이 중요하다. 역 주변 재래시장은 오래 전부터 터가 좋은 곳에 자리 잡아 상권이 형성된 곳이고 정이 넘쳐 단골 손님과 유동인구가 많다.
반면, 대표 출입구라도 동종 업종이 많은 동선 상가는 피하는 것이 좋다. 또 사람들의 심리 습관상 역 출입구 바로 앞 보다는 조금 떨어진 곳에 시야를 두고 걷기에(도보로) 20~30m 이내 상가가 저렴하면서 좋을 듯하다. 일반적으로 호프집 주점 등은 대표 출입구 뒷 블럭으로 골목 상권이 형성되어 사람들이 많이 찾아간다. 그 곳은 임대료도 낮아 실속형 상가로 자리 잡을 가능성이 높다.
이런 과정을 거쳐 유동인구가 많은 역세권 상가 및 상권을 알 수 있는데 이후에는 상가의 과밀한 정도, 상가가격의 적정성 등 일반적 상가투자 기준을 적용해 보다 세밀한 투자 전 활동을 해나갈 필요가 있다.
상가 시장에서 수많은 역세권 상가투자 사례를 접하고 있다. 그 중에는 일명 유동인구가 적은 ‘무늬만 역세권 상가’에 잘못 투자해 속앓이를 하신 분도 계시고, 역 주변 상권과 대표출구, 유동동선을 면밀하게 파악한 후 가격 적정성까지 꼼꼼하게 확인해 성공한 분도 계신다. 상가투자자들이 역세권 상가 투자시 보다 꼼꼼하고 철저한 마음 가짐으로 임해 성공사례를 많이 쓸 수 있기를 바래본다. /글=권강수 상가의신 대표