"강남서 전세 5억 아파트 나온다고요?" 강남 판자촌 '구룡마을' 대반전

[땅집고] 평당 1억원을 돌파한 서울 강남구 개포동에 3700여 가구 규모의 신축 아파트가 들어선다. 주변 시세보다 훨씬 저렴한 분양·임대 물량이 대거 포함되면서, 강남권 입성을 노리는 실수요자들의 관심이 집중될 전망이다. 해당 사업은 내년 착공에 들어가 2029년 준공을 목표로 하고 있다.

공급 부지는 서울 강남구의 마지막 판자촌으로 불려온 구룡마을이다. 개포주공 재건축으로 들어선 신축 아파트 단지 맞은편에 위치한 이곳은 차량 한 대가 겨우 지날 정도로 골목이 좁고 노후 주택이 밀집해 있다. 강남권 내 대표적인 미개발지로 꼽혀온 이 지역은 최근 재개발 계획이 본궤도에 올랐다.

서울시는 지난해 12월 도시계획위원회를 열고 구룡마을 재개발 계획안을 조건부 가결했다. 사업 시행은 서울주택도시공사(SH)가 맡아 추진한다. 계획에 따르면 이곳에는 최고 30층, 용적률 최대 허용치250%로 총 3739가구 규모의 아파트 단지가 조성될 예정이다.

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전체 물량 가운데 1107가구는 기존 거주민 재정착을 위한 통합공공임대주택으로 공급된다. 이를 제외한 나머지 2632가구 중 64%에 해당하는 1691가구는 서울시 신혼부부 주거안정 정책인 신혼부부 대상 장기전세주택 ‘미리내집’으로 배정됐다. 남은 941가구가 일반분양 물량으로, 공공분양 219가구와 민간분양 722가구로 구성된다.

일반분양 물량은 전체 공급 규모에 비해 적은 편이다. 임대주택 비중이 높은 만큼 단지 구성에 대한 우려도 일부 제기된다. 다만 강남권 신규 공급이라는 희소성과 저렴한 분양가가 현실화될 경우 높은 청약 경쟁률이 예상된다.

인근 공인중개업소 관계자는 “일반분양 물량이 있기는 하지만 많지는 않다”며 “기존 거주민을 수용해야 해 임대 물량이 많을 수밖에 없는 구조”라고 말했다. 이어 “주변 아파트 시세가 평당 1억원을 넘는 상황에서 공사비와 자재비를 고려하면 분양가는 평당 7000~8000만원 수준이 될 가능성이 크다”고 했다.

인근 신축 아파트의 전용면적 84㎡ 분양가는 40억원에 육박하는 반면, 구룡마을 재개발 단지의 일반분양가는 평당 7000만~8000만원으로 책정될 경우 전용 84㎡ 기준 18~20억원 수준에 그쳐 시세보다 20억원 안팎 저렴할 것으로 보인다.

이번 사업에서 가장 눈에 띄는 부분은 신혼부부 대상 장기전세주택인 ‘미리내집’이다. 총 1691가구가 공급될 예정으로, 신혼부부가 최장 20년까지 안정적으로 거주할 수 있도록 설계된 공공임대주택이다. 서울시와 SH는 2024년 7월 이후 현재까지 여섯 차례에 걸쳐 장기전세주택 입주자를 모집해왔다.

장기전세주택의 인기는 시세 대비 저렴한 전세금에서 비롯된다. 서울 송파구 ‘잠실르엘’의 경우 전용 45㎡ 기준 일반 전세 시세가 10억~11억5000만원에 형성돼 있지만, 장기전세주택의 임대보증금은 6억2088만원으로 40% 이상 저렴하다. 인접 단지인 ‘잠실래미안아이파크’ 역시 전용 43㎡ 전세 시세가 9억8000만원대인 반면, 장기전세주택 전세금은 5억2806만원으로 약 4억원가량 낮다.

이 같은 가격 경쟁력으로 장기전세주택 청약 열기는 이미 수치로 확인된다. SH에 따르면 지난달 10일부터 12일까지 진행된 제6차 장기전세주택 모집에서는 71개 단지, 400가구 모집에 2만7874건의 청약이 접수됐다. 평균 경쟁률은 69.7대 1에 달했다.

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다만 기존 장기전세주택은 공급 물량이 제한적이었다. 서울 송파구 ‘잠실르엘’은 전체 1865가구 가운데 장기전세주택이 98가구에 불과했고, ‘잠실래미안아이파크’ 역시 2678가구 중 175가구 수준이었다. 이에 비해 구룡마을은 전체 3739가구 가운데 장기전세주택만 1691가구로, 전체의 절반에 가까운 물량이 신혼부부에게 공급될 예정이다.

구룡마을 재개발 단지는 대모산과 구룡산을 연결하는 자연친화형 아파트로 조성된다. 서울시는 산림 인접부는 15층 이하, 중심부는 최고 30층으로 계획해 자연과 어우러진 스카이라인을 구현한다는 방침이다. 전체 부지가 경사지라는 점을 고려해 입체 보행로를 설치하는 등 고령자와 유모차 이용자의 이동 편의성도 강화했다. 강남권에서 보기 드문 대규모 숲세권 단지가 될 것으로 기대된다. 상업시설 과잉을 막기 위해 근린생활시설 공급은 최소화했다.

업계에 따르면 서울 강남구 개포동 구룡마을 재개발 사업은 2026년 하반기 착공을 목표로 절차가 진행되고 있다. 통상 착공 이후 1~2년 내 분양이 이뤄지는 점을 감안하면, 이르면 2027년 하반기, 늦어도 2028년 사이 분양이 이뤄질 가능성이 크다는 관측이 나온다.

김제경 투미부동산컨설팅 소장은 “구룡마을은 강남의 마지막 달동네로 불릴 만큼 강남 내에서 보기 드문 대규모 가용지”라며 “입지가 다소 외곽으로 느껴질 수 있지만 강남 아파트라는 상징성이 크고, 세곡동·내곡동처럼 개발 이후 높은 인기를 끈 사례와 비교하면 입지 여건은 오히려 더 양호하다”고 말했다. 이어 “분양가가 적절하게 책정된다면 수요자 관심은 상당할 것”이라고 덧붙였다.

임대 물량 비중이 높아 인근 브랜드 아파트와 같은 시세를 형성하기는 어렵다는 평가도 나온다. 그러나 상대적으로 자금 여력이 부족한 실수요자에게는 강남권 진입이 가능한 현실적인 선택지가 될 수 있다는 점에서 상징적 의미가 크다는 분석이다. /chujinzero@chosun.com