입력 : 2026.01.10 06:00
[2026년 신년전망 인터뷰] 이주현 월천재테크 대표 “6억 풀대출로 살 수 있는 ‘가성비’ 물건 뜬다…서울 집값 최고 5% 상승”
[땅집고] “올해 서울 집값은 3~5% 오를 겁니다. 6억원 대출 받아 매수 가능한 지역 중심으로는 5% 정도 큰 폭 상승이, 강남권에선 이보다는 낮은 상승률이 예상됩니다.”
이재명 정부 들어 고강도 부동산 대책이 쏟아지면서 시장 왜곡으로 신년 부동산 전망에 대한 명확한 지표를 제시하는 전문가가 사라졌다. 이런 가운데 필명 ‘월천대사’로 유명한 실전 투자형 전문가 이주현 월천재테크 대표는 거의 유일하게 구체적인 상승률을 언급해 주목된다.
이 대표는 “그동안은 ‘강남3구’나 ‘마용성’에서도 입지가 좋은 아파트나 신축 단지가 상승세를 견인했지만, 올해는 정책·특례 대출을 끌어모은 6억원을 더해서 매수할 수 있는 물건들이 서울 집값을 끌어올릴 것”이라며 “즉 ‘가심비’보다는 ‘가성비’ 물건이 집값 상승을 이끄는 확산 현상이 불가피하다”고 했다.
이 대표에게 2026년 부동산 시장 향방에 대해 들어봤다.
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-2025년 부동산 시장을 돌아본다면.
“연초까지만 해도 상반기에는 집값이 오르고, 하반기에는 조정되는 ‘상고하저’가 될 것으로 예상했다. 하지만 정부 대책으로 하반기까지 집값이 올라버리는 ‘상고하고’ 모습으로 왜곡됐다고 본다. 먼저 9·7 대책에서 공급 시그널을 잘못 주는 바람에 시장 불안감이 커져 매수 수요에 불을 지폈다. 이어서 내놓은 10·15 대책은 매우 강력했지만 이후 집값 조정 기간도 짧고, 가격 조정 폭도 높지 않은 등 효과가 오래 가지 못했다.”
-올해 시장을 지배할 키워드는 무엇이 될까.
“공급부족과 지방선거다. 역대급 공급 부족으로 집값이 오를 수 밖에 없는 상황에 맞닥뜨렸지만, 그럼에도 지방선거를 위해 집값을 잡아야 하는 정부가 올해 어떤 부동산 정책을 펼칠 것인지가 관건이 될 것으로 보인다.”
-이재명 정부가 고강도 대책을 예고했는데.
“올해 나올 것으로 예상하는 대책은 고가주택 가격 상승세를 억제하기 위한 거래세와 보유세 강화다. 더불어 기준금리 상승에 따른 대출규제 강화로 국민들이 집을 살 수 있는 여력을 없애는 방식이 점쳐진다. 현재 신규 공급 물량이 턱 없이 부족해 집값 상승이 불가피한 상황인데, 정부가 이런 현상에 역행하는 강력한 규제책을 내놓으면 힘겨루기 결과 가격이 어떤 움직임을 보일지 지켜봐야 할 것이다.”
-매매·전세 가격 동향을 예상한다면.
“먼저 서울지역 전세가격의 경우 상승이 필연적이다. 토지거래허가제 때문에 전세 공급이 축소된 영향이 큰데 전셋값 상승이 결국 매매값을 밀어올리는 형국으로 이어질 것이다.
매매가격은 평균 3~5% 상승할 것으로 본다. 이 상승세를 견인하는 지역은 특례나 정책 대출로 6억원을 조달해서 매수할 수 있는 주택이 몰려 있는 곳이 될 것이다. 실제로 그동안은 강남3구에서도 좋은 물건, 마용성에서도 신축 위주로 팔렸지만 최근에는 구축이나 행당·거여·마천동 등 다소 선호도가 떨어지는 동네 주택도 팔리는 ‘확산’ 현상이 이어지고 있다. 그동안은 쳐다보지도 않는 물건인데, 해당 지역에 진입하려는 목적으로 가진 돈에 맞춰서 집을 사는 ‘가성비’ 선택을 하고 있는 셈이다. 반면 대출 10억원 이상이 필요한 강남권 등 지역은 3% 정도 비교적 낮은 상승률을 나타낼 것으로 예상한다.
지방의 경우 부산을 필두고 창원·전주 등 공급이 부족한 지역은 지난해보다 가격이 다소 오를 것으로 예상한다. 이를 겨냥해 정부가 지방 부동산 경기를 부양하기 위한 대책을 마련한다면 효과가 있을 것이다.”
-내년 시장 안정을 바라는 정부에 조언하자면 .
“당장 닥쳐온 공급 절벽은 막지 못한다. 이런 상황에선 정부가 약속하는 주택 공급에 대한 강력한 신뢰 회복이 필요하다. 매번 시기가 미뤄지고 분양가가 불확실한 공급책 대신, 정부가 정확한 물량과 가격, 시기를 제시하는 공급 대책을 내놓는다면 수요자들은 4~5년이라도 집을 사지 않고 기다릴 수 있을 것이다.
예를 들어 3기신도시 사전청약의 경우 입지도 좋고 물량도 충분한데 공급에 대한 구체적인 정보가 없다 보니 시장 안정 효과를 못보지 않았나. 본청약 때 정보를 수정해 국민들에게 혼란을 주지 말고, 아예 사전청약 때부터 추후 건설원가 오를 것을 대비해 확정분양가로 명확한 시기에 공급해야 수요를 억제할 수 있을 것이다. ‘이재명은 해냅니다’ 구호에 걸맞게, 국회와 여당이 한 팀으로 정책을 추진하기 유리한 시기를 활용해 공급대책에 대한 신뢰도를 회복해야 한다.” /leejin0506@chosun.com