"싸게 샀다고 좋아했다간 망한다"…알짜 상가 고르는 법

상가 경매의 착각…”이번엔 꼭” 심리
“임차인 마음부터 읽어라”

[땅집고] 상가 건물에 공실이 많이 보이고 상가 거래량이 줄어드는 것이 전형적인 상가시장 위축기의 모습이다. 이러한 시기가 되면 상가경매에 관심을 보이는 투자자들이 많아진다. 최근에만 해도 상가경매에 대해 조언을 구해 온 이들이 다섯 분 이상 된다. 투자자들이 상가 경매에 끌리는 이유는 ‘싼 가격에 좋은 물건을 구할 수 있을 것’이라는 기대감 때문인 경우가 많다.

이것이 사실인지 하나씩 확인해보고자 한다. 우선 상가경매는 많이들 아는 것처럼 같은 물건에 대해 가장 높은 가격을 써 낸 사람에게 낙찰되는 것이 보통이다. 입찰자들이 다같이 낮은 가격을 써낸다면 이론적으로 ‘싼 가격 구매’가 가능해진다. 하지만 경매의 특성상 한 사람이라도 높은 가격을 써내면 싼 가격 낙찰은 어렵다. 실제 경매시장에 나온 상가 중 생각보다 고가에 팔린 상가들도 적지 않다.

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상가투자자들 중에는 몇 번의 입찰 실패 후 이번에는 꼭 낙찰받아야겠다는 마음에 적정가보다 높게 입찰하는 일이 있다. 이렇게해서 낙찰을 받는다면 낙찰의 기쁨은 누릴 수 있겠으나 본연의 목적인 안정적인 수익은 자칫 힘들어질 수 있다. 일명 ‘승자의 저주’에 빠지는 셈이다. 그렇기에 경매를 통해 상가를 구입하고자 할 경우 보다 냉철한 판단력과 이성적인 행동이 중요하다. 분위기나 마음에 휩쓸려 고가에 써내는 것은 피해야 한다.

◇ 임차인 입장에서 매력적이어야 입찰 성공…보증금, 임대료 꼼꼼히 따져야

여기서 투자자들이 궁금해하는 것은 상가의 메리트와 적정가를 어떻게 판단하느냐이다. 이때 필요한 것이 ‘임차인의 마음으로 생각해보는 자세’이다. 우선은 임차인의 입장이 되어 상가의 가치를 판단해보는 것이 중요하다. 이렇게되면 자연스럽게 입지와 주변 배후세대, 유동인구 등을 세밀하게 파악하게 된다.

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이때 임차인의 입장에서 매력을 못 느끼는 상가라면 낮은 가격이어도 입찰을 포기하는 것이 현명하다. 아무리 싼 가격에 낙찰받아도 임차인이 들어오지 않으면 공실 상가가 될 수 밖에 없기 때문이다.

임차인이 관심을 둘만한 상가라고 판단되면 주변 중개업소들을 통해 인근 점포 보증금과 월 임대료 수준을 확인해봐야 한다. 이때도 마찬가지 ‘임차인의 입장에서’ 해당 보증금 및 임대료 수준을 따져봐야 한다.

그리고 경매에 나온 상가들을 특별히 유의해서 살펴야 할 것은 상가의 대출상황과 권리관계이다. 경매에 나올 정도의 상가는 대출이 많고 권리관계가 복잡한 경우가 많다. 이를 잘 따진 후 입찰에 나서지 않으면 추후 큰 낭패를 볼 수 있으므로 미리 철저히 확인하는 것이 좋다. 권리분석에 어려움이 느껴진다면 관련 전문가들의 조언을 구하는 것도 나쁘지 않은 방법이다.

◇ 원활한 명도 위해 임차인에게 손편지까지 쓰기도…

또 상가경매는 낙찰 후 명도과정이 기다리고 있다. 경매로 나온 상가의 임차인들은 예민한 상황일 때가 많아 조심스럽다. 특히나 명도는 소송까지 이어질 수 있는 단계여서 더욱 주의가 필요하다. 그간 명도를 위해 손편지를 써서 임차인에게 전달하는 등 진심을 다하기 위해 노력해서 원만한 성과를 이뤘다고 자부하지만 쉬운 과정이 아니었음은 분명하다. 이 부분에서는 노하우와 경험을 갖춘 해당 전문가의 도움을 받는 것도 바람직하다고 여겨진다.

마지막으로 ‘경매로 좋은 상가를 구할 수 있는가?’라는 질문이 남았는데, 이 부분에 대해서는 ‘가능하지만 그만큼 노력과 발품을 팔아야 한다’고 이야기하고 싶다. 일반적으로 매력있고 가치있는 상가는 경매에 나오기 전 주인을 찾는다. 하지만 모든 상가가 그런 것은 아니다. 상가경매 시장을 오래 지켜보다보니 경매에서도 우량한 물건을 낙찰받아 큰 수익을 낸 분들도 적지 않게 볼 수 있었다. 건축한 지 오래된 상가는 대지권 지분이 많고 저평가 되어있어 소액의 리모델링으로 임대수익을 유지하다가 향후 재건축 시 높은 수익을 낸 사례 등이 있다. 현장을 수차례 답사하고 가치를 알아보기 위해 적잖은 노력과 발품이 필요하다고 판단된다.

김대근 시선알디아이 대표는 “상가 경매와 일반 매매도 연구 개발이 필요한 넓은 의미의 시행이다. 정부 정책과 외부의 영향으로 상가의 가격과 수익률이 쉽게 흔들리지 않는 개발·시행한다는 마음으로 매수하여야 한다”고 했다. /글=권강수 상가의신 대표