70조 시니어 기업 비결은 '임대형'…시니어 하우징 성공하려면

[땅집고] “시니어 하우징도 부가가치(이익)의 총량이 있습니다. 디벨로퍼(개발회사)가 분양 이익으로 많이 가져가면 운영 이익을 남기기는 매우 어려워요. 돈을 못 버니 결국 문을 닫는 것이죠. 분양형 시니어타운은 구조적으로 이렇게 될 위험이 큽니다.”

우리나라도 초고령 사회에 진입해 시니어 하우징에 대한 관심이 급증하는 가운데, 시니어케어 전문기업 ‘케어닥’ 박재병 대표는 시니어 하우징 개발은 분양형보다 임대형 중심으로 가야 성공 확률이 높다고 했다. 그는 “땅값과 공사비가 너무 올라 임대형도 보증금을 높게 받는데, 처음 약속한 서비스까지 다 제공하려면 관리비도 많이 받아야 한다”며 “입주민은 ‘보증금만 수억원 냈는데, 몇백만원씩 또 내라?’고 생각해 기대치가 높거나 만족도가 떨어지게 된다”고 했다.

땅집고는 다음달 4일 ‘시니어 주거 및 케어시설 개발 전문가 과정’(7기) 개강을 앞두고 박 대표에게 시니어 하우징 성공 노하우를 들어봤다. 그는 분양형의 경우 분양에 성공해도 운영·유지하기가 힘들다고 했다. 가구별로 소유주가 다른 탓이다. 입주민이 ‘나는 서비스를 이용하지 않았는데, 왜 비용을 내야 하느냐’며 관리비 납부를 거부해도 해법이 없다.

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박 대표는 “결국 나머지 입주민이 돈을 더 내야 하는데 이런 상황이 지속되면 만족도 하락이란 악순환에 빠진다”며 “분양형은 임대형보다 더 위험하다”고 했다. 실제로 경기 용인 ‘엘펜하임’ 등 2010년대 등장했던 분양형은 서비스 제공과 비용을 둘러싼 운영사와 입주자 갈등으로 서비스 운영을 중단했다.

부동산에 집중된 국내 고령층의 보유 자산 비중도 문제다, 이미 대부분 자산이 부동산에 묶여있는데 추가로 수억원대 시니어 하우징을 분양받기가 쉽지 않다는 것이다.

그렇다면 세계에서 가장 빠르게 늙어가는 한국에서 시니어 하우징 시장이 성공할 방법은 뭘까. 박 대표는 돌봄 서비스 확대를 통해 운영자 중심 시장을 만들어야 한다고 했다. 그래야 한국에서도 시니어케어로 성공한 미국 1위 헬스케어 리츠 ‘웰타워’ 같은 기업이 나올 수 있다는 것이다. 2024년 기준 웰타워 시가총액은 522억달러(약 70조원)에 달한다. 그는 “시니어 하우징 부가가치 대부분을 디벨로퍼의 분양 이익이 아닌, 운영사의 운영 이익으로 전환해야 한다”며 “수요자는 보증금을 적게 냈으니 관리비를 더 내더라도 부담이 없고, 운영사는 입주민 선택을 받기 위해 계속해서 질 높은 서비스를 선보이는 선순환이 이뤄질 것”이라고 했다. /westseoul@chosun.com

땅집고가 최근 늘어나는 시니어 부동산 개발 니즈에 맞춰 ‘노인복지주택 관리 및 운영 전문가과정(7기)’을 2월 개강한다. 시니어주거·케어시설을 부동산 투자 개발 관점에서 짚어보고 방향성과 전략, 운영관리의 중요성까지 다루는 실전형 과정이다.

강의는 9주간 총 16회로 진행한다. 강의 시간은 매주 수요일 오후 3시30분~6시며, 수강료는 290만원이다. 땅집고M 홈페이지(zipgobiz.com, ▶바로가기)에서 신청하면 된다.